10月24日，北京发布《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》。此次北京居住权登记政策引发市场关注。“居住权”并非新名词，其在2021年就已出现。但从市场反馈看，市民朋友对该名词的定义、适用范围、市场影响等依然很困惑。本报告结合北京登记办法案例，对住宅居住权的相关内容进行分析，以更好理解住宅相关权利关系，其对于房屋买卖和抵押等也有较大启示。
居住权为物权的一种类型。根据《中华人民共和国民法典》，用益物权是指，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。其包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权等。其完全有别于所有权、抵押权等概念。我们对民法典中和房地产有关的权利进行系统梳理，以更清晰看出居住权和其他权利的差异。
居住权虽然不是新概念，但是关于居住权有关的合同签定等规范却是缺失的。原因是，民法典虽然规定和增设了该项权利，但《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》中并没有提及，即实践中居住权登记缺少规则和程序。各地目前以试点为主，如2021年开始上海等15个城市已经积极探索。北京虽不是试点城市，但也主动创新。当前试行办法发布，标志着居住权登记、变更和注销等工作有了系统规范。居住权的字面意思容易理解，即保障居住的权益。但实践中其含义略晦涩和难以理解。本部分整理了全国7个典型案例，对居住权适用的场景进行分析。总结来说，居住权设立，更好保障了如老年人、离异夫妻、无房者等居住需求。此类群体受经济困难、离婚、家庭矛盾等原因无法拥有所有权属性的住房，但从人道主义和民生导向又必须给予其“住有所居”保障。同时，对房屋所有权人或房主而言，其房屋所有权、二手房交易、二手房抵押等权益一般也不受影响。设立居住权，较好平衡了房主和实际居住者之间的利益关系，有效化解了实务中和房屋有关的矛盾纠纷。居住权设定，本质是房屋新增设的权益，其和房屋所有权、买卖权、抵押权等构成了房屋上的各项权益。我们根据北京政策，对居住权有关的规范要求等进行系统梳理。同时，考虑到二手房买卖是最近两年房地产市场的热点，我们建议，后续中介机构要加强居住权和不动产登记相关的政策宣传，尤其是对于设置居住权的二手房项目，更应明确其交易规则和交易事项。
![]()
![]()
![]()
![]()
