核心观点：
房地产投资指标下行得到控制，新开工指标跌幅有所扩大。1-10月份，房地产开发投资指标总体得到了较好的控制。随着房地产止跌回稳和向好态势的出现，以及房地产企业供给端的政策优化和金融支持，此类指标后续有向好的表现。房屋新开工面积指标的跌幅有所扩大，但是预计后续依然有复苏的可能。当前房企资金压力缓解面临了新机遇，尤其是一些存量土地和闲置土地的盘活力度较大，其为后续房企新开工项目的资金注入发挥积极的作用。房屋竣工面积指标虽然总体跌幅较大，但竣工数据依然有持续改善的空间。4万亿融资协调机制的资金注入，各地各项目获得白名单制度的金融支持力度明显加大，也有助于竣工的加快推进。
商品房销售指标跌幅持续收窄，待售面积增幅继续下降。1-10月份，商品房销售面积跌幅指标出现了连续5个月的收窄态势。而且考虑到10月份全国各地销售行情拉升较为明显，我们判断销售数据也已呈现了拐点的态势。房价跌幅指标也出现了连续5个月的收窄，房价总体上迎来了拐点。与9月末比较，住宅和商业营业用房的待售面积均下降，办公楼的待售面积则有所上升。后续针对办公市场的库存去化，也需要出台相应的配套政策，从而促进办公市场的健康发展。
房企到位资金跌幅继续收窄，资金情况有了较好的改善。1-10月份，房企到位资金跌幅指标已经连续7个月出现了收窄的态势。当前房企的资金状况有了较好的改善。各项金融支持力度较大。尤其是随着各地专项债的发行，房企存量项目通过此类资金可以加快出清，也有助于房企后续资金状况的持续和更大改善。
一
1、开发投资连续6个月位于两位数跌幅水平
1-10月份，房地产开发企业房屋新开工面积61227万平方米，同比下降22.6%。其中，住宅新开工面积44569万平方米，同比下降22.7%。新开工面积指标的跌幅有所扩大，但是预计后续依然有复苏的可能。当前房企资金压力缓解面临了新机遇，尤其是一些存量土地和闲置土地的盘活力度较大，其为后续房企新开工项目的资金注入发挥积极的作用。新开工叠加销售数据转好因素，房企整体资金循环机制会畅通，反过来又进一步助力房企加快新开工。
1-10月份，房地产开发企业房屋竣工面积41995万平方米，同比下降23.9%。其中，住宅竣工面积30702万平方米，同比下降23.4%。虽然房屋竣工面积指标总体跌幅较大，但竣工数据依然有持续改善的空间。4万亿融资协调机制的资金注入，各地各项目获得白名单制度的金融支持力度明显加大，也有助于竣工的加快推进。目前一些竣工项目和购房需求有高度结合，购房者购房后，基本上实现了房屋的交付，也为后续家装家居等消费提振带来积极的作用。
二
商品房销售指标跌幅持续收窄，待售面积增幅继续下降
1、商品房销售面积跌幅持续5个月收窄
10月末，全国商品房待售面积73057万平方米，同比增长12.7%。其中，住宅待售面积同比增长19.6%。待售面积增幅指标连续5个月变小，和销售端数据改善是有密切关联的。待售面积本身就是库存的一部分，这意味着房地产库存出清的窗口期开启。而且随着“库存总体减少、需求总体提高”的变化，供求关系在四季度有望迎来一波改善，即意味着供求关系将朝着新的均衡方向演进。
从三类物业的待售面积走势看，住宅待售面积2016年初达到最高点，此后三年多来一直震荡下行，2019年年末住宅待售面积不再持续下降，进入平稳回升态势，今年2月末达到历史较高水平，3月开始有所回落。商业营业用房待售面积2017年初达到历史最高点后缓慢下降，整体呈现较为平稳的走势。办公楼待售面积整体呈现平缓上升的态势，今年7月末达到历史最高点。与9月末比较，住宅和商业营业用房的待售面积均下降，办公楼的待售面积则有所上升。反映出前住宅和商业营业用房的整体去库存情况较好，而办公楼依旧面临着库存压力较大的问题，后续针对办公市场的库存去化，也需要出台相应的配套政策，从而促进办公市场的健康发展。
三
房企到位资金跌幅继续收窄，资金情况有了较好的改善
1-10月份，房地产开发企业到位资金87235亿元，同比下降19.2%。其中，国内贷款12400亿元，同比下降6.4%；利用外资30亿元，同比下降19.1%；自筹资金31483亿元，同比下降10.5%；定金及预收款26444亿元，同比下降27.7%；个人按揭贷款12436亿元，同比下降32.8%。房企到位资金跌幅指标已经连续7个月出现了跌幅收窄的态势。当前房企的资金状况有了较好的改善。各项金融支持力度较大。尤其是随着各地专项债的发行，房企存量项目通过此类资金可以加快出清，也有助于房企后续资金状况的持续和更大改善。
四
趋势和策略
上海易居房地产研究院 高级研究员 朱光
邮箱：loveguang1978@163.com
