租房市场与购房市场是住房市场中密切相连、相互影响的两个重要组成部分。两者之间相互联系又有所差异，存在互补和替代效应，在市场供求上相互影响，共同构成了房地产市场的两大支柱。在当前形势下，分析和研究租房与购房市场的现状、痛点和难点，对于后续处理好租房与购房市场的关系，并提出相应的对策建议具有积极的作用。
“租购并举”下的租赁市场体系还不够成熟
我国租赁住房市场起步较晚，住房租赁市场在商品住房销售市场高歌猛进的大浪潮中几乎湮没无闻，无论是廉租房等保障性的租赁住房还是市场机制的租赁住房均发展缓慢。直到2016年后，住房体制改革的思路从过去的“重购轻租”转向“租购并举”。住房租赁市场未能发挥其满足多层次居住需求、形成住房市场梯级供给与梯级消费、稳定市场预期的作用。1994年以来，住房租赁市场被划分为商品房租赁市场和廉租房市场，奠定了我国住房租赁市场“二元制”的发展基调，根据家庭收入供应不同类型的租赁住房；2009年提出积极发展公共租赁房，公租房逐渐取代经济适用房成为保障性住房供应主体；2014年，廉租房与公租房并轨；2021年推出保障性租赁住房，保租房成为保障房的主要载体；2024年启动配售型保障房的筹建。对比美国、日本住房市场发展，我国租买比例失调，房屋租赁交易额占住房市场交易份额仅为6%。
虽然很早就确立了根据家庭收入的不同来供应不同类型的租赁住房，但是各类保障性租赁住房之间的分类、供应对象、定位和作用并没有非常明显的差异。比如上海规定公共租赁房的供应对象是就业的常住人口，不设收入线标准，房租略低于市场租金；保障性租赁住房的供应对象也是就业的常住人口及其家庭，房租是市场租金的九折以下。在实际操作中，公共租赁住房（公租房）和保障性租赁住房（保租房）对于租房者而言，往往界限模糊，难以明确区分。实际上，租房者在选择时并不会严格区分公租房和保租房，这两种住房类型构成了同一选择范畴。租赁市场体系还有待健全完善，租赁住房市场发展有待进一步发展。
租赁供求总量平衡，但租房品质有待提升
租房权益保障与公共服务配套还有待完善
一是承租人权益保护机制不健全。尽管政策鼓励建立稳定的租赁关系，但是在实践中承租人面对租赁期短、租金只涨不跌、合同未到期解约、押金退还难等问题时，往往缺乏有效的法律和制度约束以及快速解决纠纷的渠道。与日本、德国等国对承租人权益保护的立法力度相比，现有我国法律法规的保护力度、管理制度的精细度和可操作性有待加强，承租人在租赁市场整体偏弱势。
二是租金管理制度仅覆盖有限的保障性租赁房源。租金管制制度既是对承租人利益的保护，也是维护市场秩序的一种手段。日本《借地借家法》对租金上涨幅度的规定覆盖全部市场房源，并通过租金托管机制赋予租户议价能力。德国《住房租赁法》对租金上涨幅度有明确规定：房东要上调租金，必须满足租金15个月未变、且目标租金不超过市政当局或其他城市的大小、设施、质量、位置等条件相当的同类型住房的租金标准。而上海目前的租金管控制度覆盖保租房、公租房等政府保障性质的租赁房。目前，上海保租房已供应26.7万套，公租房项目的供应量为3.8万套，合计占到全市租赁房源的9.6%，覆盖范围有限。
三是公共服务享受不完全。与购房者相比，承租人在享受子女教育、停车位、户籍登记等公共服务方面仍面临诸多限制或者非优先待遇，这种权益差异目前有所缩小，主要是在政府保障类租赁住房，占比不足10%。这种现状不利于租购并举政策的深入落实。
租赁市场区域布局、产品结构等供需失衡
虽然上海市目前的租房市场整体供求基本平衡，但是在租赁住房供给规模不断增加的同时，上海供给错配问题持续存在，体现为整租小户型供需失衡、中心城区及产业密集区域房源紧张等。
在户型供给方面，上海是户均人数呈下降趋势，小户型的住房需求增多。上海市2022年一居室租金单价超过100元/平/月，参照人均住房建面40平方米计算，一居室租金占城镇居民可支配收入的60%以上，远超上海房租收入比平均水平，这迫使大量青年人不得不选择合租，合租在独立性和舒适性上与整租差距较大，难以满足青年人长期稳定生活的需求。另一方面，随着积极生育支持政策的完善和落实，育龄家庭中多子女家庭占比有小幅提升，更多的房间数和更大的户型面积的需求也会有所增加。
在产品类型房面，市场上长租公寓产品绝大部分都是白领公寓产品。而针对产业工人、城市运行所必需的公共服务人员，在蓝领宿舍床位租赁供给方面，还存在不少缺口。还有一部分中高端租赁需求也存在缺口。2022年上海存在常住上海的境外人才21.5万人、留学归国人才20万人，合计41.5万中高端租赁潜力，假设其中20%的境外人才以及10%的来上海工作和创业的留学人员租住中高端长租公寓，租赁转化人群合计约为6.3万，目前上海高端服务式公寓数量仅1.8万间，仅从机构化长租公寓的供应来看，需求端存在缺口。以保租房来说，新建项目用地规定了70%—90%以上房源为建筑面积不超过70平方米的小户型，目前上市供应对的保租房中一居室和单间合计占比达82.5%，二房及以上的占比偏低。
在空间布局方面，处于人口、就业相对集中的中心城区以及产业密集区域的房源供给不足而外围区域供给偏多。空间的错配主要源于中心城区、就业集中地租赁需求旺盛和增量建设空间受限之间的矛盾。上海产业布局以及“五个新城”发展战略造成劳动年龄人口、特别是生产制造及有关人员，向郊区、尤其是新城所在区集聚的空间特征，但就业仍高度集聚在市区，导致市区职住不平衡问题长期存在，市区职住比偏高。根据七普数据，黄浦、静安、长宁、徐汇等区职住比超过1.8，为通勤净流入区，说明中心城区就业人口居住需求难以在其工作地得到满足，退而选择房源供应较多、居住成本较低的近郊或远郊居住。根据上海居民出行调查数据，全市新青年群体的就业主要集中在中心城，占比接近60%，但中心城的保障性租赁住房整体供应规模略显不足，67.6%的套数位于外环外，未来供给量最大的区域是浦东、闵行、青浦，三个区房源的占比超过全市的50%。保租房这种空间布局与租赁住房的实际空间需求存在错配，无法有效缓解目前职住分离的情况，而其他部分郊区项目则因供应较为集中存在区域性阶段性供过于求的风险，导致某些保租房出租率偏低和去化周期偏长。目前，上海市投运的保租房出租率平均达到74%，出租率低于集中式长租公寓85%平均水平，并呈下降趋势。
企业面临出租回报率低、退出难等问题
租金、出租率决定了租赁项目的资产回报率，从供需两端的变化看，未来租金增幅及出租率的提高有限，租赁行业中的市场主体通过租金上涨、出租率的显著提高来增加收入的空间进一步收窄，企业面临的盈利困难还将长期持续。近期，自如被爆出在同一时间、全国大范围，大批量单向强制与房东解约。即便面临着企业在市场中的信用降低也要强制解约，这反映了长租机构对租赁市场走势预期的不乐观。
政府面临财政压力大、后续供给难等问题
房地产行业持续下行导致土地财政难以为继后，地方财政都非常紧张。近期，各地自来水、电力、燃气、地铁公交等公共服务的大涨，就是地方财政压力传递的信号。连经济强劲、财政稳健的浦东新区，面对财政压力的上升，都采取了上调自来水价格的措施。土地出让收入大幅减少，而刚性支出持续增加，还要面临地方化债的要求，无论是基于地方财政承压的现状，还是基于地方财政收支的预期，未来上海的财政压力都是巨大的。继续以较低的价格提供大量新增R4租赁住房这种方式难以持续，也难以解决租房市场目前的区域布局等结构性问题。
租房-购房关系复杂，房地产政策调控难
过去，房地产政策更多倾向于购房市场的调控，如限购、限贷、调整首付比例、房贷利率等措施。在购房市场方面的政策工具已经发展得较为成熟和丰富，但租赁市场方面的政策工具并不多，对租房市场和购房市场进行统筹管理的政策则更为罕见。并且，在现实中，政策的制定与执行往往面临多重挑战，包括如何在抑制投机性购房的同时，不误伤刚需购房群体，如何在推动租赁市场发展的同时，不降低居民购房意愿等。
本文为上海市房屋管理局研究项目编号：FG2024-03《供求关系发生重大变化背景下的上海房地产市场发展研究》课题报告的部分节选。课题组由上海市房产经济学会、上海易居房地产研究院共同组成。
数据说明：
[1] 七普：（租赁廉租或公租27928户+租赁其他住房224430户）/10%=2523580户
[2] 测算：公租房30.86万户+集中式公寓现状30.44万套+分散式或个人租赁241.39万套+十四五保租房供应余量13.3万套=316万套
