2024年11月8日，2024城市更新实战优秀案例与优秀企业交流暨专家评审会（第一批）在上海顺利举行。本次会议是2024年城市更新实战优秀案例与优秀企业研究评审活动的一部分，旨在总结和推广在实施城市更新行动中相关项目和企业的成功经验和模式。此项活动由上海易居房地产研究院联合上海市房产经济学会、上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪协会和上海巿城市更新研究会五个单位共同主办，至今已连续三年。在前二年的基础上，今年此项活动进一步迭代升级，不仅丰富了活动内容，凝炼提高了交流材料质量，还从实战的视角新增了行业内对城市更新优秀企业的系统研究评审的活动。参加本次交流评审会有主办方领导和评审专家、相关实战案例和企业的负责人，业内相关企业和专业人士代表近百人。
【继往开来，以新理念、新模式、新路径助力可持续城市更新】
上海市房产经济学会会长、原上海市住建委正局级巡视员朱铁民发表致辞，对到场嘉宾表示热烈欢迎。此次活动由五家单位联合举办，旨在总结和推广城市更新的成功经验和模式。今年的活动在去年基础上进行了升级，增加了行业内首个针对城市更新优秀企业的研究评审系统，涵盖4次闭门会议、两次案例与企业交流专家评审会、一场案例发布会及出版一本优秀案例集。目前，已收集近20家企业实战案例，进入专家评审环节的案例业态丰富，各具特色，形成了具有代表性的做法经验。朱会长希望借此机会促进经验分享与学习，共同推出城市更新的新理念、新模式和新路径，助力城市可持续发展和房地产行业健康前行。上海市房产经济学会会长、原上海市住建委正局级巡视员 朱铁民上海易居房地产研究院常务副院长崔霁主持了本次会议，并介绍了本次活动背景与目标。她指出，自党的二十大实施城市更新行动，城市更新成为超大特大城市转型发展的基本路径，党的二十届三中全会进一步强调建立可持续模式和政策。在当前存量时代下城市更新已进入深化发展的新阶段，建立可持续的城市更新模式成为关键，在这一过程中企业的参与不可或缺。活动已成功举办三年，旨在通过企业实战案例总结推广城市更新的成功经验，促进企业间的学习交流，推动形成可持续的城市更新模式。遵循公益性、公开性和专业性原则，得到行业好评。活动特点包括实战性质、研究评审和行业先行。今年活动新增对城市更新企业的系统研究评审，涵盖居住、产业、商业商务、公共空间设施、风貌保护和区域综合更新六大类城市更新类别。活动分为资料初筛、实地调研、专家评审三个阶段，最终成果将以研究报告、年度书籍、媒体报道等形式呈现，并将持续推广优秀案例与企业，为城市更新和行业发展贡献力量。首批入选的6个案例覆盖上海6个区，涵盖旧住房改造、商办更新、片区更新及城中村改造等多样项目，各具特色。普陀区的“鸿寿坊”项目，以延续新天地历史建筑开发性保护理念，保留海派里弄建筑语言和空间尺度，重新演绎本土市民文化，打造了集品质感、邻里感、新鲜感于一体的15分钟生活圈社区商业标杆，提供了贴心服务与独特消费体验，成为充满精致烟火气的“理想的附近”。项目不仅满足了多元人群需求，还通过便民设施和社群共建，从定位社区生活圈升级为全上海的热门打卡地。黄浦区老城厢的 “露香园”项目，旨在复兴城市根脉，打造宜居社区。项目历经20年雕琢，总投资超过400亿元，保留了16条传统街巷和2万平方米的历史建筑。通过复建、修缮和复原等手段，成功传承了历史文脉的同时引领现代生活。项目作为上海经典的风貌旧改项目，不仅提升了区域价值，还获得了多项荣誉，未来将更多关注运营与体验，持续为老城厢赋能。虹口区“瑞康里”项目，作为上海市首个城市更新试点项目，重点交流了项目在更新改造模式和资金平衡机制两方面做的大量创新。项目创新了以居民自愿申请为前提，实施置换腾退、异地安置、原地回购回租等多样选择、多策并举、多元共生更新改造模式；项目创新了政府、居民、市场多主体共生、资金共担的方式，有效控制成本，实现资金基本平衡。为完善可操作、可持续、可复制的城市更新制度打下基础，为下阶段上海“两旧一村”改造工作提供借鉴。徐汇区“海上清和玺”项目，该项目由徐汇区政府和市更新公司共同负责前期改造，招商蛇口联合体负责二级开发具体操盘，是“市区联手、政企合作”的典范。交流过程中重点阐述了如何将其打造成户型颇具亮点、公区和会所令人向往的社区，焕发老旧片区的新活力，成为高端居住区的代表。杨浦区“桐安里”项目，作为新一代的海派风貌别墅项目，是招商蛇口在上海既往城市更新项目基础上进行迭代，更加注重人居理念和现代元素的融入，提升居住品质。营造出现代海派的建筑风格，酒店氛围的居住场景，以及繁华里弄的景观空间。通过多专业互动，项目旨在实现与城市规划的协调，带动区域产业发展。闵行区“欣虹汇+涞港星苑”项目，是红星村城中村改造项目。历经十年，通过创新的合作模式、科学的项目定位、地标性的建筑设计以及绿化统一管理，该项目成功地将一个老旧、杂乱的城中村转变为一个现代化、宜居的社区。体现了政府、企业与社区的紧密合作，展现了城市更新在促进经济发展、提升居民福祉、保护生态环境方面的重要作用，为上海城中村改造提供了经验，也示范了房地产新发展模式。瑞安房地产有限公司、招商局蛇口工业区控股股份有限公司、上海城市更新建设发展有限公司和上海城投控股股份有限公司4家入选企业，分别介绍了各自企业在城市更新领域的主要经验、典型项目、综合效益和在城市更新领域的影响力。他们都是在城市更新领域几十年深耕，初心不变，具有深厚底蕴以及深刻影响力的企业，既促进了政府目标和社会繁荣，也实现了企业自身发展。多家企业不约而同地坚持着“一张蓝图干到底”的思想，以及为人民美好生活赋能的“人民城市”理念，致力于为人民美好生活赋能。同时，他们也具有鲜明特点，发挥着各自的独特作用，有的企业在运营领域的理念和操作方法引领行业，发挥打造卓越可持续城市社区的先锋作用；有的企业布局广泛，具有雄厚的产业运营优势，形成区域整体开发、产城融合、开发建设管理和长期运营、公共服务等领域的成熟经验和运作模式；有的企业是上海本地国企，深耕上海成片土地开发与功能重塑、零星旧改、城中村改造、历史风貌保护与更新、长三角一体化发展与五大新城建设等多个领域；有的企业在全国首创“城市更新中心”模式，发挥市级城市更新平台独特作用，吸纳、承接、整合各方资源，担当上海市成片旧改主力军，肩负起城市更新示范者引领者的使命担当。这些企业在城市更新领域的实践和成就，不仅展示了他们在技术和理念上的领先，也为其他企业和城市提供了宝贵的经验和启示。他们的成功经验表明，城市更新不仅是提升城市面貌和居民生活质量的有效途径，更是推动社会经济全面发展的重要手段。【资金平衡机制是可持续城市更新的重要条件，需重视居住结构的平衡】上海市房产经济学会学术委员会主任、原上海市房管局正局级巡视员庞元表示，本次评审的主题定为“可持续的模式”，这一定位极为精准，它不仅回应了城市更新的核心议题，也指引了未来城市发展的新方向。他强调，城市更新是永恒的话题，我们既要关注机制的创新，也要关注居住与非居住结构的合理配置。城市更新与传统旧区改造的核心区别在于采用何种机制进行旧区改造，即资金平衡是实现可持续性的关键条件之一，瑞康里以其120平方米左右的小户型和共有产权模式，为资金平衡提供了可持续的解决方案。这种机制不仅解决了资金问题，也符合保障性住房的租售并举政策。海上清和玺项目以其112-170平方米的合理户型结构、优秀的地段配套和建筑设计，成为城市更新典范。他还对企业在公共空间的打造及运营上寄予厚望，并提醒某些项目对非居住类业态比例进行合理控制。上海市房产经济学会学术委员会主任、原上海市房管局正局级巡视员 庞元【突出“两旧一村”新阶段特征，充分体现了以人为本、创新探索和绿色智能】上海市房地产行业协会秘书长蒋慰如认为本次评选的案例和企业突出了“两旧一村”项目，紧扣上海城市更新新阶段主题，并体现了“三个充分”。一是充分体现了以人为本，“人民城市”理念。城市更新要以品质换市场，建造“好房子”以满足居民健康、省钱、方便、放心的需求。城市更新要具体体现以人为本，从空间增容即“装人”转向场景重构即“留人”。二是充分体现了可持续发展创新探索。他高度肯定了瑞康里和长桥新村等案例所做创新探索的重大意义，通过回购回租和共有产权模式，实现了资金平衡和居民受益。三是充分体现了绿色低碳和智能科技。他指出瑞安房地产是唯一加入SBTI的中国房地产企业，露香园二期采用超低能耗建筑，每年可减少二氧化碳排放680吨。他还对可持续模式的进一步创新探索路径提出了看法，建议在土地管理方面和鼓励社会资本参与的政策及标准方面进行规范和创新，并建议上海要充分利用财政专项债等低成本资金，加大“两旧一村”改造力度和速度。上海市房地产经纪行业协会秘书长陈亮指出，本次评选的项目展现了因地制宜和社会经济效益兼顾的共同特点。各企业发挥特色，形成“八仙过海，各显神通”的局面。瑞安集团凭借早期启动和精细运营理念领先，招商局大手笔参与多个项目，上海城市更新公司适应新变化，积极探索“市区联手、政企合作、以区为主”模式，确保可持续性。城投集团作为老牌企业，注重社会效益和环境效益。鸿寿坊菜场设计充满烟火气，服务社区15分钟生活圈；露香园项目跨越20多年，城投公司探索新路；瑞康里项目在资金平衡方面表现出色；徐汇海上清和玺项目新增卫生中心，服务老龄化社区；红星村城中村改造项目通过合理的投资比例，确保农民和国企双赢。这些项目展示了企业的创新和社会责任，为城市更新提供了宝贵经验。上海市城市更新研究会执行会长林堃在会议上表示，通过听取6个项目和4家企业的汇报，深刻感受到城市更新在居住、产业、商业、公共空间、风貌和区域内的多维度实践。城市更新不仅是盘活低效用地和优化空间布局，更是追求高质量发展、高品质生活和社会高效治理的途径。他强调，城市更新赢超越打造网红打卡地，把打卡要变成刷卡，把流量变成流水，把秀场变成商场，把产品变成商品，最终真正拉动地方经济。以上海城投的露香园为例，他肯定了项目精耕细作20年，展现了城市绣花功夫，重现历史风貌和重塑城市功能。 写得出的是文章，写不出的是文化，测得出的是温度，测不出的是温暖。林堃认为，城市更新的核心，是把文化的内容做好，体现城市文化和温度。林堃总结，这些项目和企业的经验值得行业学习和推广。【风貌保护与市场需求需平衡，是城市更新的重要课题】上海建工房产有限公司董事长王祺国在案例点评中指出，城市更新对于开发企业而言确实是一项挑战，这种挑战体现在各种类型项目和多个方面。他特别指出，城市更新中的风貌保护对开发企业的综合能力要求更高。瑞康里项目的成功给了他很大的启示，尤其是在产品定位和成本控制方面。另外，王祺国也谈到，在风貌保护产品的设计需要更加贴近市场需求，适当对面积有所控制。总之，城市更新过程中，开发商需要在尊重历史风貌和满足市场需求之间找到平衡点。华鑫置业（集团）有限公司党委书记陶力提到，城市更新从解决住房紧张到提升城市人文气息，经历了从“拆改留”到“留改拆”的转变，“留改拆”阶段的城市更新内涵是更在意人民群众的感受，提升城市烟火气。他强调了保留居民生活习俗和社区氛围的重要性。会议展示了六个典型案例，如鸿寿坊和瑞康里，强调了保留城市烟火气和居民生活的连续性。瑞康里避免了完全驱逐原居民的做法，保留了部分生活习俗，更贴近普通百姓的需求。红星村项目则通过村镇政企合作模式，解决了资金和规划能力不足的问题，展现了可持续发展的潜力。这些案例不仅改善了城市面貌，还促进了社会和谐与经济发展。招商蛇口华东研究院院长陈杲在会上表示，本次活动抓住了市场和时代趋势，即随着大开发时代的结束，城市边界趋于稳定，存量项目成为主流。上海整体开发重心转向城市更新。企业界积极投入城市更新，尽管市中心风貌类项目面临资金量大、周转慢、开发难度高等挑战，但这一类产品还是有一定的客户需求存在。此次入选的六个项目各具特色，并且准确展现了一个成功的城市更新项目需要确保政府、企业、原住民、周边邻居都要满意，因此呼吁多方合作，实现共赢。上海易居房地产研究院理事长、华东师范大学终身教授张永岳在会议总结中指出，通过六个典型案例和四个企业的实践经验分享，会议不仅对过往工作进行了深刻总结，还为与会者提供了宝贵启示。专家的点评提升了讨论深度，为企业提供了实用建议。他强调，城市更新正快速发展，其深度和广度不断扩大，标志着该领域正逐步成熟。城市更新不仅是我国经济的重要议题，也是企业发展的主要方向。他提出，城市更新应以党的二十大和二十届三中全会精神为指引，将“实施行动”和“可持续”作为核心原则。企业作为市场经济主体，应在建立可持续发展模式中发挥关键作用，上海在这方面已取得显著进展。张永岳认为，创新模式是解决城市更新难题的关键，学习、交流、借鉴和提高是实现这一目标的必要路径。通过举办此类活动，可以促进经验共享，帮助提炼城市更新项目的普遍规律，同时呈现出各具特色的解决方案。通过这样的相互学习，能为上海乃至全国的城市更新工作提供交流互鉴的平台，从而有助于实施城市更新行动的实践进一步提高质量。最后，张永岳强调了从实战视角提炼标杆案例和企业的重要性，这些案例凝聚了行业先行者的大量心血和宝贵经验，能使先进者进一步提升，也能帮助后来者少走弯路。他在对取得显著成绩的实战案例和企业表达祝贺的同时，呼吁所有参与者共同努力，推动上海城市更新工作高质量的深入发展并迈向更高水平。上海易居房地产研究院理事长、华东师范大学终身教授 张永岳
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