11月上海房地产市场分析报告

财富 2024-12-12 08:00 上海

11月，房地产市场情况整体延续了10月的态势，市场供应节奏有所加快，市场成交规模继续上升。在中央及上海一系列楼市利好政策的持续影响下，市场整体依旧呈现出稳定的复苏态势。从新房市场看，市场成交规模小幅上升，整体表现延续了企稳向好的态势。从二手房市场看，成交套数继续上升，达到年内新高。本文节选于《11月上海房地产政策跟踪与市场分析报告》,从土地市场、住宅市场、办公销售市场、商业销售市场四个方面对于2024年11月上海房地产市场进行回顾总结，并对市场发展趋势给予展望，为各界了解上海房地产市场提供参考。

土地市场

1、11月共成交22幅，土地出让金额同比大幅上升

11月上海共成交22幅土地，土地总成交建筑面积136.6万平方米，同比下跌1.5%；土地出让金316.2亿元，同比上涨1166.3%。本月土地市场虽然成交地块数量及总成交建筑面积均不及去年同期，但由于本月成交了第七批次集中供地地块，而去年同期无集中供地地块成交，因此土地出让金较去年同期大幅上升。从成交用地性质看，纯住宅用地幅数占比50%，商办用地幅数占比18%，工业用地幅数占比23%。从溢价率看，本月8幅住宅用地溢价成交，其中浦东新区Z000602单元20B-12地块溢价率较高，达到40.4%。

从年初累计成交建筑面积同比增速走势看，2024年1月，土地市场成交同比延续了上年四季度以来逐步上行的态势。2月同比跌幅回升至正增长区间，主要还是2月当月成交建筑面积同比上升明显所致。4月受到当月成交建筑面积同比下跌影响，累计成交建筑面积同比也呈现下跌态势。5月在当月成交建筑面积同比上涨的带动下，累计成交建筑面积同比跌幅收窄。三季度以来，随着各月成交建筑面积同比持续下跌，累计成交建筑面积同比跌幅不断加大。11月受到当月成交建筑面积同比跌幅收窄的影响，累计成交建筑面积同比跌幅也减少。预计今年年底，由于上年同期基期值逐步上行，土地市场成交同比跌幅整体仍将处于较低水平。

2、今年第七批集中供地地块成交，土地成交均价再度大幅上升

自2021年5月上海推出第一批集中供地后，住宅用地成交受到集中供地影响，月度成交差异明显。2024年年初以来，住宅用地供求规模均明显放缓，整体处于历史较低水平。10月以来，住宅用地供求出现上升，土地市场表现也有所起色，11月住宅用地供求基本延续了这一态势。由于临近年底，部分开发企业为了增加土储，对于市场上一些优质的地块也增加了关注度，推动了土地市场热度的回升。

从住宅用地成交价格走势看，2024年1月，住宅用地价格延续了此前整体下行的态势。3月由于住宅用地整体溢价率相对较高，因此推动价格快速上升，达到四年多来的新高。4月住宅用地整体质量有所下降，价格也出现回落。5月则再度回升至较高水平。7月虽然个别地块溢价率超过了10%，但由于其他地块质量较5月有所差距，因此，土地价格整体出现下降。8月，由于住宅用地区位相对较好，推动土地价格再度上升。9月，由于静安区曹家渡社区地块价格较高，推动住宅用地价格达到近年来的新高。此后，住宅用地价格起伏明显。可见，土地整体的质量对于成交均价有着直接的影响。

3、商办用地供应量上升，成交价格持续回落

从商办用地供求情况看，2023年以来，市场供求整体偏弱，三季度整体供求上升，但仍处于历史较低水平。2024年一季度市场供求基本延续了此前的态势。4月随着青浦、松江供应多宗商办用地，推动商办用地供应大幅放量，同时带动5月市场成交大幅上升。7月受到青浦、浦东、宝山推出商办用地的影响，推动市场供应再度大幅放量，8月市场成交则由于消化了7月的供应而出现上涨。9月以来市场成交整体明显回落，但市场供应在11月大幅上升，主要是浦东推出了多幅商办用地，预计年底商办用地成交规模也会明显上升。

从商办用地成交价格走势看，受成交用地结构影响，月度成交价格波动较为明显。2023年前两个月由于成交的商办用地基本位于郊区板块，因此价格持续回落。3、4月成交价格大幅回升，主要与成交的商办用地所处区位较好有关。5月以后成交价格整体下滑，11月成交价格下降明显，12月再度大幅上升，达到年内较高水平。2024年1月，成交价格明显下滑。2月成交价格回升至2023年12月水平，4月成交价格大幅下滑后，此后几个月逐步回升。9月成交价格再次上升至年内新高，此后逐步回落。预计后续由于商办用地成交结构的差异化，成交价格仍将延续明显波动的走势。

住宅市场

1、新建住宅成交规模小幅上升

11月，上海新建商品住宅新增供应面积68.9万平方米，环比上涨30.3%，同比下跌38.8%；成交面积68.0万平方米，环比上涨1.3%，同比上涨14.0%。11月新盘供应节奏有所加快，市场成交规模也小幅上升，在楼市利好政策效应的持续影响下，市场整体表现延续了企稳向好的态势。

从供求走势来看，2023年1月，虽然供应回落明显，但成交仍然保持一定热度。3月随着上海新房供应的加快，成交也快速上升，4、5月则持续回落，这与二手房市场整体低迷导致购买新房的改善型需求放缓有关。6月随着供应大幅增加，成交再度回升，7月供应明显回落，此后几个月供应逐步上升，但受到政策效应减弱影响，成交整体未有明显起色。2024年1月在市场供应节奏放缓的情况下，成交未能延续上年12月的上涨势头。2月由于春节长假因素，市场供求均大幅回落。进入3月随着供应的加快，市场热度有所上升，但此后随着供应逐步放缓，成交也随之下滑。6月在利好政策影响以及市场供应加快的带动下，成交出现回升。此后市场热度整体下降，10月随着楼市利好政策效应的释放，成交止跌回稳。预计今年年底，随着楼市利好政策的持续推进，市场有望延续这一向好态势。

2、新建住宅成交均价环比上涨

11月，上海新建商品住宅成交均价为79081元/平方米，环比上涨18.1%，同比上涨19.7%。从新房成交价格走势看，自2021年11月以来呈现持续上行态势，直到2022年7月受到成交结构的影响开始回落。2022年10月以来，新房成交价格持续回升，2023年2月新房价格再度回落，此后整体保持平缓向上的走势。2024年以来，3月受到黄浦区中海·顺昌玖里、城投露香园、绿城·黄浦湾等项目集中成交的影响，新房价格升至近年来新高。此后新房价格整体回落，8月以来新房价格再度回升，特别是9月在翠湖天地六和庭等项目成交的带动下，新房价格达到近年来较高水平。10月以后受到成交结构影响整体下滑。预计今年年底，新房成交价格整体仍将保持相对较高的水平。

3、二手住宅成交套数达到年内新高

11月，上海二手房成交24333套，环比上涨10.4%，同比上涨72.9%。随着此前沪七条政策效应的持续释放，叠加11月取消普通住房标准带来的税费政策下调，进一步带动了购房需求的上升，市场成交达到年内新高，市场热度得以延续。

从月度数据走势来看，2021年下半年，针对二手房的精准调控措施“学区房”新政和“三价就低”政策出台，导致市场快速降温。2022年受到疫情影响，二手房成交整体处于中等偏低水平。2023年1月受春节假期因素影响导致成交明显回落，2、3月随着疫情影响的逐步减轻以及信贷环境的放松，二手房市场成交持续回升。二季度受到市场二手房挂牌量上升导致交易周期放缓的影响，市场成交持续回落，此后市场成交整体趋于稳定。2024年年初以来，二手房市场成交持续下滑，3月随着传统销售旺季以及市场需求的释放，市场成交有所回升。5月以来随着利好政策效应的逐步释放，市场成交企稳向上，7月市场成交开始持续回落，随着9月末以来陆续推出楼市利好政策，市场成交也继续上升。

4、二手住宅成交均价出现上升

11月，上海二手住宅成交均价41592元/平方米，环比上涨6.2%，同比上涨2.2%。从月度数据走势来看， 2022年4月受成交结构的影响导致成交价格较高。此后，成交价格出现回落并整体趋稳。2024年2月成交价格出现明显下滑，此后成交价格整体逐步回升并相对稳定。随着11月取消普通住房标准政策的推出，提升了豪宅市场等高端改善型产品的交易热度，也推动了二手住宅成交价格的上升。

办公市场

1、市场供应明显回落，成交规模相对稳定

11月，上海办公市场新增供应面积4.7万平方米，环比下跌71.6%，同比下跌88.3%；成交面积4.4万平方米，环比上涨28.6%，同比下跌56.0%。11月办公市场供应规模明显回落，成交规模则有所上升，整体相对稳定。

从供求走势看，2023年以来，1月供应出现放量，此后3月供求规模相对较高。10月供求明显减少，达到近年来最低水平。11月供求再度大幅上升，其中供应达到近四年最高。12月则受到11月供应去化的影响，成交也达到近年来较高水平。2024年以来，前两个月市场表现较低迷，3月以后市场供求整体有所起色，但仍处于历史较低水平。8月、10月市场供应有所放量，但市场成交整体未有明显起色，11月市场成交基本延续此前几个月的水平。预计后续市场成交仍将延续这一态势。

2、成交价格回升，处于年内较高水平

11月，上海办公市场成交均价为41369元/平方米，环比上涨42.0%，同比上涨33.3%。从历史价格走势看，上海办公市场成交价格整体呈现波动走势，主要还是受到成交结构的影响，成交价格在2020年2月达到历史高点后开始回落，自2021年8月持续6个月呈现相对平稳的态势，2022年5月在达到历史较高水平后快速回落。2023年以来，2月受到绿地外滩中心项目成交价格较高的影响，推动整体价格再度上升。3月以后成交价格整体呈现逐步下行并趋稳的态势。2024年以来，2月和5月成交价格上升较明显，此后有所下滑并整体趋于稳定，11月则明显回升。

商业市场

1、市场供应规模上升，成交规模延续下滑态势

11月，上海商业市场新增供应面积7.2万平方米，环比上涨25.2%，同比上涨24.8%；成交面积4.8万平方米，环比下跌32.6%，同比上涨16.4%。11月商业市场供应规模有所上升，成交规模则延续了上月的下滑态势。整体看，下半年市场热度较上半年还是有明显提升的。

从供求走势看，2023年一季度，市场供求规模逐月上升，二季度市场供应下降，成交表现有所好转。三季度市场供应规模回升。四季度在七宝中闻商务广场、绿地海外滩中心、金龙新街酒店等项目成交较多的带动下，整体成交规模大幅上升。2024年以来，前两个月市场供应规模明显放缓，3月市场供应规模大幅放量，此后出现回落。6月市场供应规模再度上升，成交规模虽然下降，但整体还是保持了平稳态势。下半年以来，市场供应节奏明显加快，也推动了市场成交整体的上升。

2、成交价格止跌回升，达到年内较高水平

11月，上海商业市场成交均价为37141元/平方米，环比上涨100.0%，同比上涨66.2%。从历史价格走势看，上海商业市场成交均价整体呈现一定的波动性。2021年6月价格达到近三年来的较高点后逐步回落，2022年4月价格再次回升到历史较高水平，2023年2月受到成交结构影响，成交价格出现一定程度的回落。6月受到太平洋中环广场、晶耀名邸等成交价格较高的影响推动整体价格上升至近几年较高水平，此后成交价格整体回落。12月受到百汇花园、力波商务中心等项目影响推动整体价格再次上升至年内较高水平。2024年以来，2月受到宝能公馆1288项目成交价格较高的影响，整体成交价格上升至近四年来新高，此后整体回落，11月止跌回升。

总结与展望

11月，中央层面的房地产政策主要集中在了专项债、调整房地产契税和增值税政策方面。首先是财政部部长明确专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面的政策细则，正在配合相关部门研究制定并推动加快落地。此后财政部等三部门发布房地产减税政策，涉及契税、增值税和土地增值税下调三项内容。上海层面，为了深入贯彻落实国家工作部署，明确上海取消普通住房和非普通住房标准。这些政策给市场继续带来积极影响，增强了供需两端的活跃，进一步提振了市场信心。

从房地产市场看，11月市场情况整体延续了10月的态势，市场供应节奏加快，市场成交规模继续上升。在中央及上海一系列楼市利好政策的持续影响下，市场整体依旧呈现出稳定的复苏态势。土地市场方面，随着土地供应节奏整体平稳，成交规模也基本延续了相对稳定的态势。由于住宅用地质量不同，因此市场热度也有所差异。新房市场方面，市场成交规模小幅上升，整体表现延续了企稳向好的态势。二手房市场方面，成交套数继续上升，达到年内新高。

总的来看，随着9月末以来上海出台的一系列楼市利好政策叠加近期出台的减税和取消普通住房标准等政策的推出，对于市场带来的积极影响是持续的。从近两个月的市场表现看，无论是新房市场还是二手房市场都呈现出明显的企稳态势，这也说明中央提出的现阶段“止跌回稳”的房地产工作取得了一定的成效。相对而言，作为市场热度的风向标，二手房市场受到利好政策的影响更为明显，11月的成交规模突破年内新高就足以体现，这也是整个市场能够继续向好的基础。但是利好政策的效应毕竟不可能长久持续，还是需要行业各界共同的努力，坚决贯彻好中央政策精神，政府相关部门也需要积极关注行业变化和市场走势，进一步推动楼市政策调整优化和落地有效，从而为房地产市场的健康平稳创造更好的条件。

联系方式

上海易居房地产研究院高级研究员朱光

邮箱：loveguang1978@163.com

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