历次中央经济工作会议房地产政策——政策要点和精神学习

财富 2024-12-09 08:01 上海

2024年中央经济工作会议即将召开，其政策方向和具体工作部署都受市场高度关注。本报告对2010-2023年中央经济工作会议房地产政策进行系统梳理。梳理的考虑点有两个。一是系统回顾和总结政策表述，以更深刻理解即将召开的经济工作会议的改革方向。二是前瞻预判政策方向，提前谋划，更好促进2025年房地产业高质量发展。

近14年房地产政策梳理

总结2010-2023年中央经济工作会议对房地产的政策表述，可以看出几个重要特点。1）总体路线均围绕住房工作开展，尤其在房价稳定、保障房等方面发力，持续探索符合市场规律的住房产品和相关政策。2）2020年以来的工作定调，更是结合房地产市场供求关系重大变化开展，并关注了房企债务违约、保交房、稳增长等情况。在积极化解房地产风险的过程中，房地产发展新模式的路径更加清晰。

1、2010年：加快住房保障体系建设

1）推进发展现代农业，确保农产品有效供给。……加大对农村水利、电网和危房改造、环境整治投入力度。

2）完善基本公共服务，创新社会管理机制。……要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

2、2011年：加快普通商品住房建设

1）继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。……继续加大对“三农”、保障性住房、社会事业等领域的投入。

2）坚持不懈抓好“三农”工作，增强农产品供给保障能力。……要深入推进社会主义新农村建设，抓好农村危旧房改造、环境整治、饮水安全、道路建设和电网改造。

3）深化重点领域和关键环节改革，提高对外开放水平。……要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。

4）大力保障和改善民生，加强和创新社会管理。……要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

3、2012年：继续加强保障房建设

1）加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。……要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。

2）加强民生保障，提高人民生活水平。……要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。

4、2013年：做好棚户区改造

着力做好保障和改善民生工作。……努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。

5、2014年：推进城镇化健康发展

优化经济发展空间格局。……推进城镇化健康发展是优化经济发展空间格局的重要内容，要有历史耐心，不要急于求成。

6、2015年：化解房地产库存

化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

7、2016年：坚持房住不炒

1）深入推进“三去一降一补”。……去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。

2）促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

8、2017年：建立租购并举住房制度

1）今后3年要重点抓好决胜全面建成小康社会的防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，加强薄弱环节监管制度建设。

2）加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

9、2018年：构建房地产长效机制

加强保障和改善民生。……要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

10、2019年：落实三稳机制

确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善。……要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

11、2020年：重视保租房建设

解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

12、2021年：探索房地产发展新模式

结构政策要着力畅通国民经济循环。……要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

13、2022年：防范化解房地产风险

1）着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。

2）有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。加强党中央对金融工作集中统一领导。要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量。

14、2023年：推进房地产三大工程

1）持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。

2）推动城乡融合、区域协调发展。要把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来，促进各类要素双向流动，推动以县城为重要载体的新型城镇化建设，形成城乡融合发展新格局。实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。充分发挥各地区比较优势，按照主体功能定位，积极融入和服务构建新发展格局。优化重大生产力布局，加强国家战略腹地建设。大力发展海洋经济，建设海洋强国。

2024年房地产重点政策

今年历次房地产重要政策，对于中央经济工作会议定调以及2025年政策方向都有积极影响。观察今年各重点政策，有两个重要方向。一是高度重视住房交易市场的止跌回稳工作，在降低交易成本、促进预期向好发展等方面落实了扎实有力工作。二是在优化存量方面落实创新和支持政策，系统全面做好存量和增量相关工作。

1、3月份两会报告：加大保障房建设供给

更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险。坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。

稳妥有序处置风险隐患。完善重大风险处置统筹协调机制，压实企业主体责任、部门监管责任、地方属地责任，提升处置效能，牢牢守住不发生系统性风险的底线。优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，进一步落实一揽子化债方案，妥善化解存量债务风险、严防新增债务风险。稳妥推进一些地方的中小金融机构风险处置。严厉打击非法金融活动。

健全风险防控长效机制。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。建立同高质量发展相适应的政府债务管理机制，完善全口径地方债务监测监管体系，分类推进地方融资平台转型。健全金融监管体制，提高金融风险防控能力。

2、4月份政治局会议：消化存量优化增量

要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。

3、7月三中全会：赋予各地调控自主权

加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

4、7月政治局会议：支持以购代建

要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。要完善和落实地方一揽子化债方案，创造条件加快化解地方融资平台债务风险。要统筹防风险、强监管、促发展，提振投资者信心，提升资本市场内在稳定性。

5、9月政治局会议：促进市场止跌回稳

要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

四季度政策动态分析

今年四季度全国各地工作稳扎稳打推进。这里我们主要分析：住房工作座谈会、止跌回稳数据披露、专项债收购存量土地、保交房进展、农民工工资拖欠解决等事件，以更好把握2025年房地产工作方向。

1、住房工作座谈会：系统谋划明年工作

2024年11月，住建部调研宁夏住房城乡建设工作并召开座谈会。此次座谈会，为2025年工作方向做了更新的定调。这里对座谈会的重要讲话内容进行系统梳理和分析。

2、止跌回稳数据披露：政策效果积极显现

2024年11月，住建部“全国房地产市场监测系统”披露了新政后房地产交易市场的变化。其中，10月份商品房成交同比、环比实现“双增长”。同时，12月份相关部门针对房地产减税政策进行了解读。这都充分说明房地产政策进入历史最宽松阶段，且市场止跌回稳具有全面性和可持续性。

3、专项债收购存量土地：各地积极部署

2024年11月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，即“242号文”。此次政策深入贯彻落实“严控增量、优化存量和提高质量”精神。各地积极部署工作，以湖南为例，其在10月份和11月份分别召开专项债券资金支持土地储备和盘活存量闲置土地专题会、妥善运用专项债券资金支持土地储备和盘活存量闲置土地前期工作部署视频会，充分说明政策得到了有力落实。

4、保交房工作：全面扎实有力推进

2024年12月，住建部、金融监管总局联合召开的全国保交房工作推进视频会议提出，要加大“白名单”项目把关、推送、问题项目修复以及贷款投放力度，切实满足房地产项目合理融资需求。房地产融资协调机制是2024年持续推进的一项工作，工作扎实有力，对于2025年工作将有更大的支持力度。

5、农民工工资拖欠解决：做好稳定工作

2024年四季度全国各地积极倾听农民工诉求，有力解决工资拖欠等问题。包括太原、南昌等地通过接待群众等方式落实相关工作，切实守护好社会安定、百姓安宁。此类工作说明，全国房地产稳定等系统工作正有序开展和积极推进。

联系方式

执笔人：上海易居房地产研究院副院长严跃进

邮箱：fudan-2007@163.com

微信：13817782244

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