本报告基于住建部“全国房地产市场监测系统”网签数据，对10月份全国房地产交易行情进行分析。研究表明，当前房地产交易市场呈现积极的回稳态势，充分体现“四个降低、四个取消”等一系列政策积极有效，同时也充分说明全国房地产市场的需求潜力较大。报告对后续政策走向及市场趋势也进行了分析。
10月份包括新房、二手房、新房+二手房三个维度都呈现积极表现，即各住房维度都有较好的同比正增长表现，尤其二手房表现最明显。具体来看，新房市场“转负为正”，对房企10月份销售业绩增长带来积极作用，也有助于去库存、去存量工作的进一步开展。同时二手房市场延续既有的复苏态势，且交易规模较大。这既有助于缓解二手房房源挂牌的压力，也有助于后续各房东换房和置换，促进改善型购房需求的释放。从时间维度上看，今年9月份和10月份恰是房地产市场和周期的重要节点。其中，9月份是党中央提出“止跌回稳”信号的时间点。从历史数据看，9月份已经是本轮楼市降温周期的最大底部（降温周期大致为2021年5月-2024年9月）。10月份交易数据提振，充分说明筑底工作基本完成。同时，考虑到部分在途交易还没有完全反映到网签数据上，所以预计11月份此类交易指标还有进一步拉升的可能。且考虑到全国各地购房政策属于历史最宽松水平，因此后续市场提振的空间也较大。据此综合判断，今年“金九”和“银十”是房地产周期的分水岭。“银十”已成为新一轮房地产市场止跌回稳、向好发展的新起点。从区域维度看，10月份全国房地产市场的回稳态势是全方位的。其在一线城市、重点城市和省份等维度都有较好的体现。其中，一线城市新房和二手房都呈现同比正增长态势，且增幅较高。一线城市是本轮楼市止跌回稳的风向标。当前一线城市购房市场活跃态势受全国关注，也为后续全国市场复苏增强了信心。同时，对于重点城市来说，无论是新房还是二手房市场，也呈现出较好的发展态势。以近期颇受关注的大城市二手房行情为例，除了沪深两个城市外，包括北京、杭州等也明显拉升，同比增幅超过50%。较多重点城市二手房交易超越“荣枯线”，既说明购房政策积极有效，也说明好房源增多、房价调整到位等，逐渐吸引了购房者的积极入市。对于各省份来说，也有类似的表现。回稳向好的省份数量增加，包括中西部省份也有较好表现。这说明全国各地在止跌回稳的信号指引下，积极发布、落实和消化购房政策，全力促进房地产市场的回稳。
1、政策方向
综合判断目前的政策工具和市场形势，我们认为，当前购房政策属于历史上最为宽松的一次，尤其体现在首付比例、房贷利率、限购取消等层面。各地各类该放松的政策都已放松完毕，四季度将强调既有政策的消化。各地政府要宣传和引导购房政策，持续促进政策效应的积极释放。同时对于购房者来说，要把握好宽松的购房政策，积极主动释放购房需求。尤其是要结合房价调整到位、好房子供应量增多等利好因素积极入市。
2、市场趋势
目前市场上最受关心的即两个问题：市场回稳的可持续性如何、房价会不会上涨。对于第一个问题，应明确市场回稳具有较强的持续性。最近三年压抑的购房需求正积极释放，包括刚性和改善型需求。同时各市场之间的传导效应增强，如二手房活跃开始带动了新房改善型市场的活跃。另外，各类利好政策效应积极释放，将持续降低购房成本、提高购房积极性。对于第二个问题，则要积极关注“量-价”的传导效应。成交量的“止跌回稳”将带来成交价的“止跌回稳”。从各地实际情况看，价格以稳为主，下降空间明显减少，但短期内价格拉升的可能性也不大。四季度成为房价稳定的黄金期。
执笔人：上海易居房地产研究院 副院长 严跃进
邮 箱：fudan-2007@163.com
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