2024年11月13日，国家三部委发布房地产减税政策，即《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》、《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，涉及契税、增值税和土地增值税下调三项内容。房地产减税政策意义重大，对于降低买房卖房和建房的税费成本、提振市场信心等都有积极的作用。本报告对房地产减税的政策背景、政策工具和政策效应、市场趋势等进行分析，以更好发挥政策效应，促进房地产市场向好发展。
三部委房地产减税政策出台，充分说明对房地产平稳健康发展的重视，也进一步巩固了房地产市场止跌回稳的态势。政策背景主要有两点：深入贯彻落实党中央精神、增强政策的组合拳效应。1、深入贯彻落实党中央精神
此次房地产减税政策，深入贯彻落实党中央系列政策和导向，尤其包括二十届三中全会、9月底中央政治局会议精神。这里对相关政策导向进行梳理。三部委房地产减税政策，是对“四个取消、四个降低、两个增加”政策的补充和衔接，同时其和其他政策一起，构成了本轮房地产政策调整优化的集合体。据此，本轮房地产各宽松政策均进入到“应出尽出”新阶段，即行政政策、土地政策、金融政策和财税政策“四把斧”均已调整到位，将持续增强政策的组合拳效应，并由此开启历史上最为宽松的购房窗口期。此次最受市场关注的政策自然是契税政策，原因在于契税是购房者直接承担的税费。本部分对契税政策要点、变化以及政策效应进行分析。政策明确：1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。2）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。此处“家庭第二套住房”是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。我们针对一线城市和非一线城市的契税政策进行变化分析，如下表。分析表明发生了三项重要变化。1）户型面积标准发生变化，过去差别化契税税率是按90平方米为分界线的，而现在调整为140平方米，意味着立足住房消费需求，持续提高低税率的覆盖面。2）全国140平方米及以下的购房契税统一为1%，意味着购房契税降至最低。3）一线城市二套房政策和全国水平看齐，意味着购置二手房契税要求明显降低。
契税下降带来积极效应。1）绝大多数购房都可以符合1%的契税税率，客观上促进购房税费成本大幅度降低。叠加首付下调和房贷利率下调，且结合各地房价深度调整，购房者实际的购房支出压力明显减少，势必提振市场信心。2）90-140平方米的物业，其减税效果最好，将利好后续房企和房东中大户型项目的出售。3）一线城市二套房的契税明显下降，直接带动一线城市购房市场的活跃。举例来说，购置1000万总价的新房，过去契税最高为30万，而现在最低则为10万，明显降低交易成本。政策明确：北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。一线城市今年对增值税政策曾有一轮调整，即征免期“5改2”。但即便是此类政策调整，对于出售持有2年以上的非普通住宅，依然需要缴纳房价差额的5%。此次普通住宅和非普通住宅标准取消后，一线城市出售持有2年及以上的住宅，已不需要缴纳增值税。据此全国层面看，房东出售持有2年以上的住房，均不需要缴纳增值税。
增值税税率下调带来积极效应。1）减轻一线城市房东售房成本。举例来说，某人2014年购置一套600万住房，2024年该住房价格为1000万，其增值额为400万。因持有年限超过2年，故增值税=400万*5%即20万。而此次新政后不需再缴纳20万增值税。说明新政减轻了房东售房成本，也提振了售房积极性。2）促进优质二手房挂牌量的增加。此类房源房龄小、户型大，过去增值税负担较重。现在此类负担明显减少。其有助于购房者购房选择面的增加，也增强了供需两端的活跃。政策明确：取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。
政策最大的变化是，对于过去建造非普通住宅的房企，若增值额未超过扣除项目金额的20%，其土地增值税从增值额*30%直接减少为零。其显著降低了房企的土地增值税负担。
预征率政策也发生变化。2010年税务总局曾发文明确各地区预征率下限，其中：东部地区为2%、中部和东北地区为1.5%、西部地区为1%。此次调整，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。土地增值税税率和预征率下限调整带来积极效应。1）土地增值税构成了房企的开发成本。减税后将鼓励房企开发大户型和高品质住宅，本身有助于促进产品适销对路和经营活力提升。2）预征率的下降，减少了房企开发和经营过程中交税的负担，缓解了现金流和财务压力，也有助于房企资金状况改善，进而促进保交房等一系列工作。此次房地产减税政策具有非常好的导向，为一揽子增量政策的重要体现。1）全国房地产政策进入到历史最宽松阶段，覆盖各政策工具、各类城市和各类购房类型，持续助力刚性和改善型住房需求释放。2）购房的黄金窗口期开启。当前形成了“四低”的购房环境：购房门槛最低（无限购）、首付比例最低（15%）、房贷利率最低（3%）、税费成本最低（1%契税和0%增值税）。叠加房价较低的因素，其为购房需求释放创造了历史最好的环境。3）政策效应将更好释放。房地产减税政策出台，恰是房地产止跌回稳的起步期和关键期。政策叠加效应释放、市场再接再厉，将持续促进市场行情和信心的向好发展。市场行情和信心将朝着积极方向发展。1）购房需求将持续释放。除了房地产减税政策带来的新购房需求外，包括房东置换需求、动拆迁户持房票购房需求、观望购房者入市、改善型购房需求、政府回购商品房等需求会积极释放。此类需求将持续提振市场交易活力。2）今年年底和明年上半年，供求关系将迎来一波优化的利好时机。考虑到需求上升和库存下降，重点城市供求关系和去库存周期有望朝着均衡方向演变。3）“政策-市场”的良性互动机制形成，尤其是随着市场回稳向好发展，市场信心将持续增加，客观上也进一步增强政策的效应和市场的活力。
执笔人：上海易居房地产研究院 副院长 严跃进
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