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无论是“高品质住宅”和“好房子”，户内、公共及外延附加空间都是产品内卷的主战场，比如：“私享”屋顶平台！简要科普。![]()
通常指的是建筑物屋顶的开放区域，是住宅楼、商业建筑或公共设施的一部分。①在住宅建筑中，通常作为户外休闲空间，供居民晾晒衣物、举办小型聚会或进行户外活动。
②在商业建筑中，屋顶平台可能被用作户外餐饮区、观景台或特殊活动的场地，本文不做重点介绍。
③屋顶平台还可以用于安装太阳能板、通风、空调等建筑设施。![]()
屋顶平台的面积计算
虽然建筑顶层的楼梯间、电梯井、管道井、变电室、设备间计入公摊面积，但由于屋顶平台为开放平台，故通常不计建筑面积，这也为这个区域的权属和使用功能提供了灰色空间。
第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第二百七十三条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。《最高法审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。1、看规划：规划批准是私家平台就是私有；公共上人屋面、规划消防疏散通道则是共有。2、看现实：结构、功能独立，只能个别住户使用，别人用不了。3、看产权：最终以买卖合同及产权登记为准，确定屋顶平台权属。参考《民法典》及《最高院司法解释》，按照房地产行业操作惯例，分为以下几种情况：1、独栋、双拼、合院、联排、叠拼等别墅类产品的屋顶平台：只能通过私家楼梯或私家电梯到达，只能供特定住户使用，且销售合同有明确约定，产权登记有明确标识，故通常为法定专有，常称做“屋顶露台”。2、多层住宅，顶层无公共电梯及公共楼梯到达，通常为专有3、高层住宅，建筑防火规范要求屋顶用于消防疏散，通常为共有，若设计为专有，则存在较大消防安全风险。
根据防火消防规范要求，高层住宅建筑都会设置通至屋面的疏散楼梯间；而对于其他民用建筑，规范则要求“楼梯间宜通至屋面”，防火规范白话解析如下：①多层住宅（高度≤27米）楼梯间最好通向屋面，也可以不通。
②高度大于27m，但不大于54m的高层住宅，每个单元设置一座疏散楼梯时，疏散楼梯应通至屋面，且单元之间的疏散楼梯应能通过屋面连通，不通屋面或不能通过屋面连通时，应设置2个安全出口（如消防连廊）。![]()
③高度大于54米的高层住宅，每个单元每层是必须采用2个安全出口，都应通向屋面。
可见，楼层越高，消防安全风险越大，屋顶平台就越不能私自占有。近日，深圳湾高层住宅火灾警示我们：房子千万条，安全第一条。部分开发商为营造所谓“差异化竞争力”，为追求利益罔顾消防安全，甚至违规打造顶层复式，或私自承诺屋顶平台私有，存在很大的安全风险。Golden Position（Qingdao）Management Consulting Co., Ltd.【金坐标】创办于山东青岛，以全程策划和项目定位为核心，为政府机关、平台企业、开发商提供城市准入、土地研判、产品定位、设计优化、价值策划、故事线策划、展示体验、营销操盘、专业赋能、交付策划、专题研究等专业化、一站式、全链路解决方案。专业经理人担纲，严选本土化事业合伙人，定位及操盘涵盖山东主要地市，集中于青岛、济南、临沂、日照等城市，涉及天泰、海信、海尔、民生、阜丰、房源、万城、新城、碧桂园、万科、中海、招商、融创、中南、金科等诸多在售及结案项目。涉猎业态包含国家AAAA景区、全国优秀古城文旅、全业态商业综合体、超百万平住宅大盘、绿色健康科技住宅、第四代创新住宅、养老住宅等。
