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今年9月的一场好友局，有天泰同事聊起要去总部维权，酒过三巡，遥想十四年天泰职业经历，往事如昨，不禁唏嘘，遂作文纪念。2003年末，笔者毕业前半年与天泰结缘；2004年7月毕业后入职，和当年36位校招同学一起，开启了职业生涯，长期就职于运营、董办、营销等核心岗位，直至2018年中，转投新城控股，与天泰共同经历了十四年风雨。2021年，三道红线、宏观调控、新冠疫情叠加经济下行…房地产行业急转直下，自当年下半年开始，房企爆雷之声便不绝于耳，老东家安然无恙。时至2024年，债务违约、商票预期早已不是新鲜事儿，国家及地方重磅利好相继出台，行业眼见熬到黎明前的曙光，然而……与多数房企的债务违约、供方倒戈、银行背刺不同，天泰出险的导火索则是祸起萧墙——员工信托、跟投兑现、劳动补偿…内部矛盾终于激化，当然内部事务发酵成楼市猛料，背后少不了牛虻见血的自媒体。1994年成立，志在百年的天泰，不得不在三十岁生日之际面对生死。“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，不是天泰人，你永远无法理解充满人文情怀的天泰；不离开天泰，你永远无法认识令人扼腕的天泰。匆匆卅年，某些大V信口戏说和非黑即白的流量逻辑之外，带你认识一个真实的天泰，也以这家青岛本土房企的发展脉络，管窥青岛房地产的故事。1978年之后，改革开放东风劲吹，深圳经济大旗招展。10年之后，海南脱离广东独立建省，一时间十万人才过海峡，海南发展迎来春天的故事，房地产首当其冲。
1991年，国务院下发“城镇住房制度改革意见”，直接催生了一个价值超百万亿的行业——中国房地产，风云人物不惜脱离体制，争相下海创业。
1992年，中国房地产迎来井喷元年，万通六君子逐鹿海南；碧桂园、万达、绿地、河南建业成立，时称92派，多数创始人来自体制内。
1993年6月，国务院出台“国16条”，包括严控信贷总规模、提高利率、清理在建项目等措施，矛头直指房地产，随后银根收紧，海南房地产泡沫破裂，迅速蔓延至全国，中国楼市第一次以“硬着陆”的姿态摔地头破血流。
第一轮楼市调控后，中国房地产陷入冰点，嗅觉敏锐的商人，特别是体制内的政客，敏锐察觉到行业危险之中孕育着更大的机遇，于是这些先行者，以“冬天里卖冰棍儿”的精神，又掀起了一波房企“婴儿潮”。
这其中，就包括1993年的龙湖、1994年的顺驰（融创前身）、1995年的绿城，1996年的恒大，创始人同样大多来自体制内。
同一时期的1994年6月29日，辞去体制内工作的王弟兄，于青岛创立了青岛天泰，寓意“天字为大，否极泰来”。
次年，海信地产成立，竞争成长之中，二者共同开启了一段青岛、山东乃至中国地产界的传奇。
1994年10月，在房地产低谷期，天泰花园落地，项目次年创造了当年开工、当年清盘、当年交付等多个纪录，青岛房地产闯出一匹“黑马”。创始人堪比音乐家，骨子里的艺术气息、浪漫主义和理想主义，让天泰与众不同，创新是天泰的灵魂，“小小的他”习惯了引领潮流，但其文化人的思想和行为方式与生意场的规则和商业逻辑格格不入，也让其饱受“不务正业”的非议，创始人鲜明的人设也是天泰挥之不去的标签，深远地影响着企业的每一步。1995年，成立不到一年的天泰出资50万，在青岛海洋大学（现中国海洋大学）成立“天泰奖学金”，助力莘莘学子圆梦校园。1997年，天泰广场开工，青岛海岸线再添地标建筑。同年贸易事业部、服务事业部（超市、物业、洗衣等）成立，天泰多业并举，多元化发展。1998年，天泰食品公司成立，同年，中国房地产第一个建筑商标——天泰注册完成，天泰一跃成为青岛房地产“第一品牌”。同年的四周年活动上，天泰企业歌《兴业报国》发布，由王若雄、晓光作词，徐沛东谱曲。周一企业歌+年号、工作日文化晨颂成为了天泰特色企业文化的象征，增加了员工凝聚力，激励了员工战斗力。1999年，超市业务全面转让。同年，签约引入韩国“饮乐多”，建立鳌山卫工厂，独创信使营销模式，饮乐多迅速畅销青岛。2000年，天泰广场荣膺鲁班奖，同年，崂山香港东路的天泰馥香谷落地，坐落于浮山湾的青岛第一体育场修缮后更名为“天泰体育场”。2001年，天泰集团入选“中国房地产品牌企业20强”，为青岛唯一，标志着天泰从青岛地产龙头，跻身于全国第一梯队。同年，黄岛天泰·阳光海岸落地。2002年，出资千万助力“奥运争光计划”；同年，李沧北城阳南千亩大盘开山之作——天泰奥林匹克花园奠基；即墨天泰·温泉高尔夫项目落地；王老板第一本著作《推开这扇窗》出版，系统阐述其“三线一圆”的管理哲学，“三线一圆”也成为了天泰总结展望的固定架构。2003年，天泰阳光海岸成为岛城乃至山东第一个全装修交付社区；第二个全装修大盘天泰奥园热销。但当年最具影响力的时间则是“6·25”事件，天泰馥香谷由于漏雨问题登上半岛都市报头版头条，给爱惜品牌羽翼的天泰以当头一棒，从此之后，天泰办公区最显眼的位置就多了一个白底红字的警示牌：“2003年6月25日，至今已经****天。天泰人：你的工作精细化了吗？”。当山东一众房企忙着码砖盖楼的时候，天泰已经在刻意打造企业品牌形象，并且引领中国的开展全装修甚至菜单化装修交付，可谓意识超前。2004年，王若雄当选“齐鲁地产风云人物”；青岛天泰鹰铃级帆船队成立，代表中国出征奥运帆船赛；天泰温泉高尔夫俱乐部试营业。2005年，王若雄董事长当选齐鲁品牌地产联盟副主席；天泰、城建、中房、海信等20家房地产界“领军企业”，自发组成了房地产诚信联盟，为山东首例；山东第一个绿色健康住宅——济南天泰·太阳树开工。同年，天泰中长期发展战略——“三计划一行动”逐渐明晰！具体指以天泰城为核心的大青岛中间地带造城计划、以温泉高尔夫景区为核心的新东部发展计划、以济南、青岛为核心的省域化发展计划，整合旗下商业、服务资源的“珍珠项链行动”，持续以社群活动为客户提供增值权益，提升客户价值！于今看来何其超前！同年，李沧公布了中央居住区即CLD规划。西起黑龙江路，东至滨海大道，涉及25个村改，总占地34平方公里，规划总建面约800万方，而第一个进驻项目是彼时的李沧旧改专业户——百通打造的百通馨苑。2006年，继王石、冯仑、胡葆森之后，王老板凭借个人江湖地位履新第四届中城联盟轮值主席。就在这个时期，与主动郊区化的天泰截然不同，海信选择了重仓市区，金色慧谷等项目之后，在2007年5月，斥资60亿收购鲁能领秀城，也就是今天的海信·麦岛项目，总货值千亿规模，目前已经是青岛最大的豪宅区。之后便是四姜一湾、滨海大道创智谷、张村河板块，省域化发展+布局中心城市核心地段，与天泰走上了完全不同的道路。虽然也主动下沉到松山后、创智新区、平度、莱西等近郊区，但主战场始终不离市区，如今的海信已是山东地产一哥。![]()
就在这个时期，万科酝酿进驻青岛，王石担心水土不服，基于天泰实力和老板之间的深厚渊源，天泰也成为首选合作伙伴，但天泰担心“资本要钱，万科要命”，故而婉拒。万科无奈将视线转移到了旧改起家的城阳本土房企——银盛泰，运作入青首盘——万科·魅力之城。之后，万科银盛泰共同运作8个项目，建筑面积逾五百万平米，万科项目遍地开花，银盛泰产品及运营能力也突飞猛进！
就在这一年，来自深圳的地产大鳄卓越集团，拿下白沙河北岸超百万方的土地，打造了此后闻名青岛的近郊大盘——卓越·蔚蓝群岛。
就在这一年，由于东李三个村庄苛刻的旧改回迁条件，多家本土房企运筹多年的东李CLD最大项目最终花落绿城，这也吹响了东李CLD大开发的号角！这就是绿城青岛第一盘——占地约4100亩，总建面约280万㎡的绿城·理想之城，项目业已开发18载，也是毋庸置疑的青岛第一大盘！就在这一年的平安夜，杜世成官宣落马！作为政商两界亲密互动的热点产业——青岛地产界迎来巨震！2007年，作为天泰与建行、中信深度合作项目，坐落于崂山金融区的天泰·金融广场开工。同年4月18日，杜世成因涉嫌受贿被刑拘，随着调查深入，诸如李薇案等敏感案件席卷青岛楼市，青岛房企几乎无一例外，全面接受内查，作为本土龙头，天泰自然也在其中。就在这一年，万达强势进驻青岛市北CBD，打造CBD万达为核心的商业综合体，让这个规划建面460万㎡，一度陷入停滞的板块迎来转机！2008~2010年，完成股权架构重组的天泰为私募、上市扫清障碍，志在境外上市，然而拉垮的市场环境和苛刻的审核机制，最终将天泰挡在了门外。就在2009年，另一家特点鲜明的川渝房企——龙湖港交所上市，带着充裕的资金，龙湖第一次迈进了青岛白沙湾，这就是当时的神盘龙湖·滟澜海岸。2010年，CBD万达有惊无险地跨越08周期，09年迎来爆发，带着成功的喜悦，万达又强势拿下了李沧万达地块，打造商贸大城，东李发展提速。2011年，胶州三里河商业综合体——海湾·天泰金融广场奠基。同年8月31日，经国务院批准，商务部批复同意举办2014年青岛世界园艺博览会，东李发展迎来空前利好！
同年，紫御官邸首战失利的中海进驻李沧南部，以一己之力打造了地上建面超150万方的超级大盘——中海·国际社区。2012年，天泰城·美立方以绿色健康科技获的“绿建二星认证”。同年，国务院批复，撤销黄岛区、县级胶南市，设立新的青岛市黄岛区（区划与2014年批复的西海岸新区相同），西海岸发展提速！同年的12月24日，绿地首入青岛便获取彼时的四方区欢乐滨海城3宗地块，以其宏大规划拉开了222公顷欢乐滨海城开发的序幕！2013年，青岛历史文化担当——即墨古城盛大奠基。2014年，天泰提出“轻资产，小股操盘，管理输出”的创新开发模式。同年，一项国际盛事的开幕彻底奠定了东李的生态基底，这就是——青岛世园会！笔者的另一个老东家——新城控股联手卓越，首盘落子东李。2016年，天泰合伙人大会，天泰书院壹号拿地，这是天泰与安徽金大地合作的第一个项目，天泰产品打造进入标准化时代。同年11月底，融创以收购嘉凯城后续项目的方式进驻青岛李沧北，其产品力带动了板块品质越级提升！2017年，与金大地深度合作，全面启动省域化，之后，便迅速落子淄博、滨州、潍坊、临沂、济宁市区及部分下县。同年，融创再爆世纪大手笔！斥资631亿收购万达13个文旅项目91%股权，这其中就包括两个大粮仓项目——东方影都和维多利亚湾！同年，加速扩张的新城控股同样风头正劲！10月收购胶州少海23宗土地，规划建面106万方，打造新城·玺樾。12月又以42亿收购红岛羊毛滩75万㎡土地，联合融创、保利打造了红岛湾。欲穷千里目，更上一层楼！2018年，银盛泰携手旭辉成立山东旭辉银盛泰，全面提速山东省域化发展，2019年即发展成为山东本土民营房企龙头，之后便一直名列前茅，2020年巅峰销售业绩高达265亿，堪称旭辉的王牌军团。![]()
显然，“队友”的量级和能力也决定了企业本身发展的速度和规模。就在旭银业绩一飞冲天之时，携手金大地的天泰，业绩最高点也就百亿上下，规模，成了天泰迈不过去的坎儿。2018年，市场风口之下，以“高周转、高杠杆、高负债”为典型操盘手法，国内一线房企规模急剧扩张，一众后起之秀的逆袭也极大刺激了天泰的神经，天泰也确定了“两高一轻”的发展战略，即高杠杆，高周转，轻资产。然而，资本瓶颈如同魔咒一般困扰着天泰的发展，银行贷款、私募基金、信托融资已经远远不能满足发展需求。作为解决融资问题的重要手段，这轮牛市，让所有人再次看到了上市的希望。拓规模，增利润，IPO，不换思想就换人！于是在2019年前后，天泰便酝酿了一场关乎企业前途命运的豪赌！2020年前后，惯于内培的天泰重金外引了“外来和尚”——光头总裁李军，并在目标对赌之后给予了高度授权。原有天泰团队几乎全部撤出核心管理层，作为万一情况之后的预备队，蛰伏一隅，打造“泰幸福”服务运营团队，天泰文化艺术工作迎来了小高潮。有着纯正龙湖血统的李总，在离开龙湖之后，辗转多家房企，但依然保留着重用龙湖旧部的传统，一时间，以龙湖系员工为管理骨干、高薪吸纳一线房企员工之后，一个“全新”的天泰登上了地产舞台。天泰，一改过往的低调含蓄，投资团队大幅扩张，省域化之路骤然提速。以规模扩张为主线，大行不顾细谨，贪婪战胜了恐惧，职业经理人团队早将奉为圭臬的“三线一圆”抛到脑后。规模不足百亿的企业，拖着臃肿低效的躯壳，天泰一把梭哈，ALL IN了一场豪赌！这也为后事埋下了伏笔。隐约嗅到市场转向危险气息之后，碧桂园、新城等一线房企全面收缩战线，保障财务红线，而此时的天泰却全然不觉。带着单月销售额过10亿的狂喜，危机依然悄悄降临……![]()
2020年末，新冠疫情不期而遇；次年山东省内房地产市场全面下行，行业房企爆雷之声不绝于耳，天泰这艘巨轮，也在风暴裹挟之下驶入了漩涡的中心。2021年初，为IPO谋划多年的天泰国际早早便向港交所递交招股书，这也是当年首个赴港IPO的房企。然而，早起的鸟儿失算了…![]()
虽然坐拥520万㎡的土地储备，但规模不足百亿、利润明显下滑的天泰，并未得到资本市场的垂青，高资产负债比、单一的融资渠道、局限的业务布局、存疑的土储质量，特别是54个项目和不足60亿的规模，反而成了一众财经媒体评头论足、冷嘲热讽、彰显专业的谈资。
市场淡市之下，降价促销甚至停工烂尾成为楼市常态，“龙湖系”为骨干的职业经理人团队自然难以扭转颓势。2022年市场继续下行，李总裁带领的新团队没能熬过那个春节，匆匆去职也预示着这场豪赌的失败。赚地盆满钵满的职业经理人转身离去，只留下一个无法收拾的烂摊子。天泰团队回归，但市场下行洪流之下，形势已然难以扭转。2023年，疫情封控解除之后，人们才猛然发现，这轮熊市背后不是疫情，而是房地产行业乃至中国经济的转向下行，降薪、裁员…行业雪上加霜。不仅天泰：2022年11月，旭辉官宣暴雷，早已无心地产粗活而转战资本市场的银盛泰也迅速切割。2023年，旭辉和银盛泰的合作走到了尽头。至于2024年1月爆发的“告知书”和“办公区抢地盘”闹剧，不过是二者矛盾的集中爆发。时至今日，老东家已由债务逾期升级为信用危机，青岛本土房企只留下海信一枝独秀，鲁信坚守高端，国企平台接盘，百通、嘉合、中房、荣昌等逐渐销声匿迹，海尔、青建、伟东等逐渐剥离地产，和达、天一、青特等房企艰难前行。历史如长河奔流，时代大潮之中，企业不过是一粒尘埃。万科出险，但不可否认他曾是一家优秀的企业；笔者心目中，天泰也如是！作为一家企业，在这物欲横流的时代，天泰曾以充满人文关怀的企业文化，给员工带来了家的温馨，为客户营造了万家灯火，晚节不保，其甘苦自知。天泰是青岛、山东乃至全国民营房企的切片和缩影：凝结了多少员工的青春岁月，又承载着多少家庭的喜怒哀乐！时间，会解决所有问题，但相信天泰：一息尚存，百倍努力！凡是过往，皆为序章！遥望老东家东山再起！遥祝本土房企熬过冬天！Golden Position（Qingdao）Management Consulting Co., Ltd.公司创办于山东青岛，以房地产全程策划和项目定位体系为核心，为开发商城市准入、土地研判、产品定位、设计优化、价值策划、故事线策划、展示体验、营销操盘、交付策划、服务策划转型及专题研究等工作提供专业一站式全链路解决方案。专业经理人担纲，严选本土化事业合伙人，定位及操盘涵盖山东主要地市，集中于青岛、济南、临沂、日照等城市，涉及天泰、海信、海尔、民生、阜丰、房源、万城、新城、碧桂园、万科、中海、招商、融创、中南、金科等诸多在售及结案项目。涉猎业态包含国家AAAA景区、全国优秀古城文旅、全业态商业综合体、超百万平住宅大盘、绿色健康科技住宅、第四代创新住宅、养老住宅等。
