「地产定位12式」第10式——磨户型

文摘   2024-12-18 09:42   山东  

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【前言】


黑铁时代的房地产市场,无论一息尚存的打工人,还是另辟天地的创业者,都需要永续性学习。

结合20年从业经验和操盘教训,整理房地产科学定位的12项核心内容,管窥地产科学定位之道。
笔者乐于通过授课、交流、电邮、微信等方式与业界深入分享,欢迎交流探讨。
定位12式:第10式——磨户型

户型第一:

房地产市场化近30年,客户置业观念渐趋理性,但对于房地产价值的系统认知尚需完善,户型设计仍是多数客户最为关注的看点,也是开发商精雕细琢的重点。

省内各地规划、测绘及面积计算规范均有差异,下文分面积段简单介绍户型设计基本要求、发展趋势及优秀案例

本文要点:

一、户型设计的3维18项评价标准

二、户型设计进化的20大趋势研究

三、山东省内部分优秀户型集锦


户型设计3维18项评价标准


技术性要求
1、功能布局。

玄关、客厅、餐厅、厨房、卧室、卫生间、阳台、空调机位齐备。
南向三开间户型,最好为H布局,即元宝户型。

2、全明采光。

开间合理加宽,窗体适当放大,窗墙比相应提高。

3、通风通透。

适当缩短进深,加大窗体,提升通风效率。

4、空间方正。
无异形、不缺角,便于家具摆放。
5、动静分区。

客厅、餐厅、厨房等动区,与卧室等静区分离,避免互相干扰。
6、干湿分离。

厨房、洗衣间、洗手间等湿区,与客餐卧等干区分离,避免浸水或污染。

7、开间进深。

强化南向开间,通常中小户型开间进深比≮1;大户型相应放大1.5以上。

8、晾晒观景。

结合北方生活习惯,南向阳台预留上下水,尺度满足洗衣晾晒及观景需求。
9、空间尺度。

各功能间尺寸满足使用需求。以刚需户型为例:层高≥2.95m(中央空调/集中新风≥3.15m);客厅开间≥3.6m,面积≥15;主卧开间≥3.2m,面积≥12。改善、奢享类户型空间尺度酌情放大。

经济性要求
10、功能间数量。

N房N卫,客厅、餐厨、卧室、卫生间数量满足居住需求。

11、得房指标。

通过优化交通核等手段合理控制公摊面积,得房率高于一般水平。

12、附赠面积。

主要是阳台、飘窗、入户花园、设备平台等赠送面积。
13、梯户比。

交通核、连廊优化,增加电梯、贯通梯,营造私享电梯厅,提升生活便利性。

14、保温性能。

强化落地窗、大窗的同时,兼顾门窗、围护结构保温性能,降低使用成本。


扩展性要求

地产思享家
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