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本机构定位及操盘案例涵盖山东主要地市，涉及一线房企及本土龙头诸多在售及结案项目。
复盘部分案例，仅供读者借鉴。
分享缘由
凡成事者，天时、地利、人和。
地产项目运营的“八二原则”——拿地定位决定了项目成败的80%！
对于中小房企，无论是融资渠道、业务链条还是项目区域分布，都没有一线房企的腾挪空间。
拿对一个项目，未必能使企业脱颖而出；拿错一个项目，则极有可能给企业带来灭顶之灾！项目前期的避坑排雷就至关重要。
本期这个项目，2020年在当地创造了多项纪录：
参拍开发商最多！竞拍轮次最多！溢价率最高！
板块内：亩单价最高！楼面地价最高！
如此火爆且公认为的“优质土地”，为什么最终亏损滞销？
简要复盘，部分涉密，略作加工。
项目背景
土地可研
前司提前获取土地信息，启动项目土拓可行性研究（简称“可研”）。
土地拍卖
参拍开发商最多！竞拍轮次最多！溢价率最高！
板块内：亩单价最高！楼面地价最高！
项目跟进
打破原规划方案16~18F中高均衡排布，采用6F+18F高低配，容积率1.76（损容），建筑密度突破规条，但规划布局凌乱，存在内部楼座自遮挡。
18F：57㎡+103~118㎡（3房1卫）+107~123㎡（3房2卫）+130㎡（4房2卫）；
6F：51㎡+100~111㎡+118~123㎡+144~155㎡（顶复）；
优势：
面积/总价起点较低，一楼带院，顶层复式，有一定亮点，安全系数高。
劣势：
业态之间户型面积交叉，同等面积段级配混乱，产品内部干扰较大。
落地规划方案（布局凌乱，9#、10#自遮挡）↓
东北视角鸟瞰（9#、10#自遮挡）↓
东南视角鸟瞰（9#、10#自遮挡）↓
2020年7月拿地之后，前期工作推进迟缓。
注意：2021年国庆节期间楼市剧变，下半年老城区市场转向下行，逐渐辐射其他板块。
2022年5月规划方案公示，损容提质，降低风险，规划设计耗时两年！
2022年9月30日，秋季住交会首次亮相。
2022年10月7日，营销中心正式开放。
2022年10月22日，VIP护照办理。
2023年2月，首次取得预售证，之后分批获取。
2023年4月15日，启动认筹，交1万抵3万。
2023年5月1日，落实优质学区，首次开盘，中高万元线，洋房约1.2万。
可叹：生不逢时，销售遇冷，损容后楼面地价已攀升至7085元/㎡，整体亏损已成定局。
截至当前，网签不足50套。洋房均价1.2万（部分优质房源参与8折后万元线，北侧不利位置新推洋房均价万元线），中高原价万元线（8折后8K上下）。
以2020年拿地时的市场环境，项目本有机会成功突围。
参考案例——2.5倍体量，逃顶成功！
案例借鉴
时代之光，同处老城区，占地4.1万㎡，容积率2.2，商业≤10%，限高80m，楼面地价4468元/㎡，由碧桂园和新城合作开发，项目体量约为上文项目的2.5倍。
2020年5月拿地，8月启动合作，9月开放/取得预售，10月开盘。
相当于拿地之后2.5个月开工，4个月取得预售，5个月实现首开，碧桂园或新城的“0346”运营节点要求下，均算不上极致，但在当地已是高效。
注意：
彼时市场健康，项目于2021年5月基本清盘，历时12个月，住宅均价约1.1万/㎡，商铺均价约2.2万/㎡，净利润超10%。
时代之光最终在市场拐点出现之前，成功逃顶！
简要总结。
经验教训
1、贻误战机：旺市拿地，淡市开盘，项目踏错周期，生不逢时，这是导致项目全盘皆输的直接原因。
2、专业欠缺：项目户型基本达标，但从规划形态、户型配比管窥，整体专业水平一般，前策定位关键能力尤其欠缺，这是项目失败的根本原因。
3、误判土地：提前介入但对于土地质素和限制条件研究不足，导致规划设计方案反复，损容通过。
4、高价抢地：此房企在板块内有多个项目，可共享管理资源，高价拿地姑且有情可原。
5、运营低效：2020年7月拿地之后，项目基本停滞；2022年5月规划获批，历时近两年；2023年5月首开，历时近3年。
6、嗅觉迟钝：2021年国庆节后，以老城区个别项目为爆点，市场剧变，年末迅速波及各个板块，市场转向，该房企却毫无反应。
项目开发销售阶段流的泪，都是土拓定位阶段脑子进的水！
当前市场形势下，拿地定位既无试错机会，又无容错空间，一次性把关键事情做对至关重要！
优秀开发商对内注重专业积累，厚积薄发；对外则是善用外脑，整合专业机构资源，多角度交叉验证，最终做出科学决策。
机构观点，欢迎探讨。
