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因城施策大背景下，研究市场趋势及房价走势，放眼全国、全省已毫无价值，而细化颗粒度，“一城一策”分析结论，才更具指导意义。
本文以山东青岛为蓝本，刷新房价认知，放眼新房、二手房、法拍房，从定价要素及价格逻辑分析房价走势。
机构观点，仅供参考。
作为特殊商品，新房定价目前主要由开发商主导，同时受政府干预，主要考虑以下因素：
1、企业战略：主打豪宅的星河湾、鹏瑞、万华、仁恒等房企必然价值引领，就高定价；而旧改、刚需起家的房企多是市场追随，就低定价。随着产品同质和理性回归，这项影响因素正在不断削弱。
2、资金状况：现金流充裕、资金压力小，就高定价；现金流紧张、付款压力大，就低定价。本轮周期之前，国家强调“三道红线”，房企资金状况普遍吃紧，以价换量的现金流思维大行其道，但随着资本放水、白名单扩大，主要房企的资金困境逐步得以缓解，新房定价正常化。
3、成本利润：主要由土地+建安+装修+税费+利润构成，土地价格是最大的变量，故通常地价推高房价，当然也不排除部分项目以价换量打破常规定价。经历了4年的市场深度调整，加上资产法拍的高流拍率，虽然仍高度依赖土地财政，但地方对于土地价值的认知已然重构。
4、客户心理：指客户对于项目价格的心理预期，主要取决于项目周边竞品和二手房价格，乃至品质及体验感。收入、租金、利率变化、切身体感，同样会影响客户心理。当下，回暖的经济数据之外，客户更相信冰冷的市场体感，这是影响房价心理预期的第一要素。
5、竞品价格：基于房企品牌、项目品质、服务水平和价值体验，结合同板块及上下游板块，直接或间接可比竞品确定价格。
基于以上5点，作为青岛楼市风向标的张村河、东李、城阳中心板块，监控典型项目房价基本筑底，其他多数跟风板块跌幅收窄。据此，主要板块新房价格已基本见底，但受经济大势影响，量价齐升的盛况已是奢望。
如果说新房价格定价权在于开发商，那么二手房价格的定价权取决于谁？
与新房市场的整盘批量销售和政策干预不同，二手房市场的零星散售模式和完全竞争的市场逻辑决定了，政府作为秩序维护者，没有必要也难以强加干预。针对买家、卖家和中介分析如下：
1、买家：当下除了浮山前+石老人豪宅区，多数板块二手房市场已经实现了卖方市场向买方市场的转变。而绝大多数买家的意向房价线上来自二手房平台，线下则源于房产中介。
2、卖家：二手房卖家定价逻辑，无外乎房产购入价格+资金成本，同时参考可比房源成交价格。20年来，青岛楼市经历了几轮暴涨，但当下市场仍处下行周期，故房龄较长的二手房通常随行就市、挂牌价较低；但次新房则出现了两极分化——有人认亏，低价出手；有人保本挂牌，守株待兔。
3、中介：作为专业买卖居间，一手托两家的房产中介则是二手房价背后具有决定作用的无形之手！当下贝壳系线下链家、德祐机构几成垄断之势，线上的贝壳找房则与58系（含安居客）一同构成最权威的信息平台。其专业壁垒和信息入口足以左右二手房价走势，“好赞”房源推荐机制即是实例。
综上所述，二手房价与卖家成本息息相关，但在专业壁垒和信息茧房加持之下，渐成垄断之势的权威线下中介机构+线上二手房平台则在隐秘之处左右着二手房价，不确定性的客户购买力和市场行情背景下，价格就低撮合成交无疑是首选。二手房将是比新房价格下跌更久、止跌更晚的重灾区。
法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房子。
法拍房的价格评估。法院通常采取以下几种主要方式确定评估价格：优先与申请执行人和被执行人协商议价；协商不成则首选专业评估公司估价，估价有效期一般为1年；另外也会通过京东、阿里等官方询价平台网络询价取均值；也可能会向房管局或其他机构定向询价，这种方式使用较少。
拍卖价格。法院根据市场情况确定起拍价格，一拍起拍价通常≥评估价或市场价的7折；一拍流拍的，二拍降价幅度≤一拍价格的20%，即≥评估价的0.56折；二拍流拍的，则进入变卖程序，一般价格不低于二拍价格。
当下市场环境下，贷款违约导致全国法拍房数量激增，但成交率却大幅下滑。法拍房定价通常随行就市，但由于评估、拍卖时差，价格体现相对滞后，如：3月评估，9月拍卖。由于法拍房最低0.56折的起拍价格，“捡漏房源”同样会对于新房、二手房价格形成反向冲击，拖累房价止跌回稳。
下图：全国法拍住宅情况一览↓
