啥也不干，躺着收租，是很多人向往的生活。各种短视频平台上，就有大量以收租公、收租婆作为人设的内容，成为流量密码。
但，其实吧，收租公、收租婆并不是那么好做。最近，小明跟一位在国企做资产管理的朋友聊天，他就大倒苦水。他自称是国企收租公，主要工作是产业园区、商铺、保障性租赁住房等物业的出租和运营。
外人可能会觉得，这事也太好干了。但实际上，这件看起来简单的事情，干起来并不容易。
为了更原汁原味呈现。下面，小明以第一人称的口吻，将聊天的内容要点粗略整理如下——
躺着收租的前提，是你要先将物业租出去。可是，现在要找到租户并不是一件容易的事情。
先说产业园区。作为城投公司，我们跟地方政府是深度绑定的，地方政府指哪我们城投打哪。
在过去很长一段时间，招商引资对地方政府并不是太难的事。一方面，是因为市场的增量空间非常大，大量企业有投资扩产的冲动；另一方面，是因为地方政府有非常多的工具可用。
最常见的是给予廉价的土地和优惠的税收条件：地方政府在与企业签订招商引资合同时，给予企业税收优惠政策，减免行政事业性收费，或给予企业与税收挂钩的财政性奖励或补助。
但即便是这样，近几年随着产业转型升级等的变化，我们的产业园区招租难度也大了不少。
随着8月1日《公平竞争审查条例》正式实施以来，税收返还的「黄金时代」悄然落幕，更是给产业园区的招商工作带来巨大挑战。面对不断攀升的空置率，领导也十分头疼，但暂时还没有好办法。
不过，我们好歹处于经济比较发达的城市，相比于中西部地区的兄弟单位，还是要好太多太多。我有位大学同学在中部某市国企工作，他们公司的产业园区空置率已经让人触目惊心了。
即便是一向稳健的保障性租赁住房，招租也没那么容易了。戳这里，实时掌控租约，消灭“闲置资产”
往前几年，保障性租赁住房的数量有限，物美价廉，市场需求旺盛，想要申请到名额，还不是一件容易的事情。可是，去年以来我们明显感觉到招租的艰难，为了招租，甚至开始在地铁等投放广告。
分析下来，主要有几个原因：
一是受宏观经济和就业市场的影响，即便是发达城市的各类住房租赁需求都在收缩。有机构统计，今年上半年全国40城整体租赁需求热度较去年同期下降约16%。虽然7月毕业季时租房市场热度有所提升，但到了8-9月市场又转向平淡。
二是竞争加剧，近几年，保障性租赁住房数量快速攀升，使得我们政策护城河的优势迅速收窄。因为只要符合条件，民营的长租公寓也可以纳保，未来房源的数量还会继续放大，我们要想维持较高的出租率，压力不小。
最近也去了兄弟单位参访学习，比如某公司的保障性租赁住房，已经发行REIT了，算是这个领域里面的佼佼者。但他们的出租率竟然也出现了下滑，而且下滑的幅度还不小。对此他们也没有特别好的办法。
另外，我们也对公司保障性租赁住房的定位和配套进行了复盘，发现有不少优化的地方，比如，户型过大，配套不够完善，这对以年轻人为主体且对价格敏感的租客来说，是不够友好的。如果项目的地段还较为偏僻的话，那就更加致命了。但项目已经在那里了，没办法调整了，也只能硬着头皮想办法往外租。
网上流传很多包租公、包租婆的短视频，段子什么的，看得让人对这样的生活流口水。其实真正做物业租赁，有非常多的琐事需要处理。
产业园区的客户就不说了，因为招商太卷了，你都不知道我们去找客户时有多卑微，客户的要求是多么苛刻。特别是热门产业热门公司，招过来的难度很大，要想让他安心留在我们园区，也一点不容易。因为其他的产业园区，会不断的给这些公司抛出橄榄枝，可能给了更优惠的政策，或者它那里有更好的配套，等等。
我们人手十分紧缺，物业的业态又多，资产又分散，国有企业对编制管控很严，领导也没办法。只能在尽可能的范围内想别的办法……点这里，轻松管好每一套房源！
市场化的长租公寓项目，人房比1:120是良好的水平，对国企来说，这算是比较优秀的水平了。但是，实际上，我们保障性租赁住房的人房比已经达到了1:300。就这，领导还觉得还有继续提升的空间，因为有兄弟单位已经做到了1:400，甚至1:600的恐怖水平。怎么做到的呢？很显然，一部分工作是要外包的……
但即便是这样，这依然是很高很高的水平了。由此带来的问题是，租客的体验感没那么好。
更要命的是，资产分散。由于历史原因，我们公司有不少大大小小的商业物业，大的有几千方，小的只有一两百方的商铺，分散在城市的各个角落。
听老同事说，之前公司由于资产管理能力弱，人手又不够，所以直接将商铺打包给二房东，让二房东去放租。当时经济蓬勃发展，租赁需求旺盛，二房东赚了不少，公司也省了不少事。
不过，前几年受疫情影响，再加上电商的冲击，二房东短视、粗放的放租模式带来的负面作用立马就暴露了。
因为二房东赚的是差价，所以一个商铺空出来了，有什么商家来租，他都欢迎，捡到篮子里的都是菜。带了的结果是，恶性竞争。
一个社区商业用房，卖菜的商家好几个，一方面商家很难赚到钱；另一方面，居民需要的其他需求得不到满足。
居民知道这些物业是我们公司的之后，在互联网上到处骂我们……让国资委的领导都关注到了，搞得我们很被动。
为此，公司搞了一次彻底的盘点。结果发现我们直租的一些物业，也存在各种问题。比如出租率看着挺高，但年底一看收入，却很一般。还有个别干部，利用制度不完善的漏洞钻空子。
领导痛定思痛之后，成立了专门的资产管理部门，对企业的资产进行全面的清查和登记，建立资产管理台账，定期对资产的使用情况进行监督检查。也算是赶在了国务院的19号文之前。
同时，大力推动数字化建设，利用数字化，建立资产管理的信息化平台，实现资产的动态监管和实时跟踪。据此，我们可以实时了解每一项资产的状况，及时发现和处理资产闲置等问题……给我们省了不少事。
招租难、运营难，那收租总不难了吧？如果你这么认为，那你又错了。收租其实也不容易。
先说租约管控吧。我们做产业园区招商，收租并不是最核心目的，核心是孵化和培育产业生态。由此带来的外部效应，对城市的产业升级和税收、就业等，都是巨大的收益。所以，我们的租金比周边市场化的产业园区就要优惠一些，自然的，对入驻的企业也是有要求的……
有些租户呢，就钻空子，搞转分租。这让我们很头疼，因为查转分租十分困难，而且工作量巨大，光靠人力根本无法100%规避。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解
因为入园的企业大都是科创类企业，所以还涉及到科创减免。政策一变，相关的减免就要跟着变。而众所周知，政策的变化有时快有时慢，所以，某段时间内，我们的工作量会剧增。
因为科创委的减免规则比较复杂，缺乏先进工具赋能，我们只能人工一个一个的算，不仅效率十分低下，而且很容易出错……
尽管我们小心再小心，谨慎再谨慎，但还是不可避免的出了问题，因为减免和转分租的问题，有租户把我们投诉到了主管部门。之后，大家伙加班加点反复核查，确保不再出错，但人也累得够呛。
租金的收缴，也是一个大问题。我举个简单的例子你就知道了。针对产业园区的租户，我们每个月有近千份账单，别的且不说，光盖章就是不小的工作量。盖完章之后，还要挨个上门送账单。有些租户不按套路出牌，这个月用这个账户付钱，下个月用另一个账户付钱，我们还得逐一去核实，差一分钱都不行。
如果光靠人力，我们连现在这些物业都很难管好，更别说要继续扩大管理面积了。甚至我们的租户都调侃我们：你们园区这么多科创企业，你们做事的方式怎么还这么原始呢。搞得我们自己也觉得不好意思。
所以，经过一段时间的痛定思痛之后，数字化建设等再次被提上议程。又是好一阵的忙活。刚开始大家也是怨声载道，毕竟任何改变，都要有一个适应的过程，不过现在看来是完全正确的，不仅各项工作大幅提效，还在国资体系内部受到了表扬，领导脸上也觉得倍有面子。
现在，我们的保障性租赁住房，可以实现不见面在线签约甚至直接发电子密码给租客，租客拎包入住就可以了……
不过，这并不代表我们以后就可以舒舒服服的躺着收租了，因为会有更多的任务需要我们去承接。比如，最近，不少地方都在忙着裁撤招商部门、取消基层招商指标、组建国有招商公司，我们后续可能要承载着这一新的任务……只能说见招拆招吧。总而言之，言而总之，在国企收租，真的不容易。
※ 这是2024年明源不动产研究院「资产管理」主题文章第32篇。
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