那场财政会议后,第一笔让市场躁动的资金即将下场!

楼市   房产   2024-11-05 08:01   浙江  

朋友们,钱来了。

近期,接连几个城市都在发同一则公告:

10月28日,哈尔滨住建局发布征集存量房用作保障房源公告;

同日,银川住建局表示,将加大保障性住房建设供给。今年将收购5000套存量房用作保障房,明年计划再收购5000套;

10月31日,杭州安居客集团发布通告,拟面向部分城区公开征集已建成存量商品房用作保障性房源。

没错,又是国家队下场收房。

我估计这事说到这儿,许多人就坐不住了——

国家队下场收购商品房这事儿都忙活了1年多,愣是没折腾出一丁点儿水花来。

其实吧……

关于国家队下场收购商品房这件事,我们一直都在摸石头过河。

一开始,我们面临的是「规模小」的问题。

自去年以来,央行拿出来1000亿作为租赁住房贷款支持计划的资金池,鼓励地方批量收购存量住房。

然后,后面又搞出了个3000亿规模的保障性住房再贷款。

以上就是用来收购存量房的主要资金来源,看起来是很多。

但,

截至今年6月底,全国收购存量房用作保障性住房的范围已经扩大到2884个县级以上城市。

平均下来,每座城市分不到2个亿。

再后来,我们面临的问题是「进度慢」的问题。

以1000亿的租赁住房贷款支持计划为例,

这笔资金从去年1月份向市场投放到今年夏天,仅用了200多亿。

7、8个月的时间,收房进度条仅仅拉动了20%。

可见,

地方收房的积极性并不高。

关于这点,大家也都能理解——

负债端债务沉重,哪怕每年要还的利息都是一笔不小的数额;

收入端,土地出让金锐减,土拍难以为继。

所以,

要地方举债收房真的是力不从心呐。

不过,今日我们有信心再提国家队下场收购商品房,自然是过去摸石头过河遇到的问题已经有了实质性的解决办法。

上个月那场财政部发会议中,有两个关键点与收购存量房密切相关。

一、中央财政举债打包地方隐性债务;

咱妈直接把地方过去欠下的累累债务给接管了,那么无债一身轻的地方自然有了更多的举债空间。

这回,彻底解决了地方不敢贷款的忧虑。

于是,国家队下场收购存量商品房总算有余力多轰几脚油门了。

二、允许地方安排专项债收购存量商品房。

以后收购存量房,不仅仅能到央妈那儿申请贷款,地方也能自己发债买房了。

至此,怎么加速地方收购存量房的逻辑已经很清晰了——

先给地方腾出举债空间,再鼓励地方发专项债收购存量房。

毫无疑问,

这场财政会议后,未来流入新房市场的资金规模会越来越大。

而第一笔资金,即将顺着杭州、哈尔滨等多地新开的收购商品房渠道流向市场!


新·国家队收购商品房力度几何?

以杭州为例,

早在今年5月份,杭州就在临安率先进行了商品房回购的试点。

咱们来看一下临安回购商品房的具体要求:

  • 房源以整幢作为基本收购单位,同时单套建筑面积不超过70㎡;

  • 收购房源需搭配一定比例的车位,即60㎡(含)以下的每套按0.6个车位比例配置,60㎡以上的每套按1.0个车位比例配置;

  • 现房或一年内具备交付条件的期房;

  • 收购规模不超过10000㎡。

看完,你就能知道全国收购商品房的效果为啥那么差了——

收购规模小。以两梯四户70㎡为收购目标,临安的收购规模仅能收两幢楼,一个小区的量都不到。

定向收购。满足上面要求的商品房项目,在临安都没几个。

再对比杭州最新的商品房回购政策:

  • 征集方位为上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘八个城区已建成存量商品房(含自持商品住房)项目;

  • 房源面积不超过70㎡的小户型,收购后用于保障性租赁住房(含人才租赁住房);房源面积不超过125㎡的户型,收购后用于配售型保障性住房;

  • 收购房源原则上要独立成栋(幢)成单元;

  • 没有要求收购体量的上限;

其中变化肉眼可见的明显。

一、从原来的定向收购扩大为全方面的收购;

首先是收购范围扩大,原先是临安,现在是杭州八个城区都可以涉及,俨然是全杭州市范围的一个政策。

其次是收购房源属性的扩大,此次收购囊括了开发商手里自持房源(只能出租不能出售)。

最后是收购面积扩大,原来只收购70㎡以内,现在125㎡也拉入收购计划表中。

二、体量从小规模到无上限。

临安收购存量商品房规模规定了不超过10000㎡,而当前的政策并没有作上限要求。

那么,根据最新回购政策,杭州接下来会收购哪些商品房?

我们再进一步分析:

从范围上讲,全杭州的商品房都存在被收购的可能。

从面积上讲,全杭州125㎡的商品房都有被收购的资格。

从收购价格上讲,购价格不超过划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润,几乎就是成本价。

关键来了,哪些开发商会心甘情愿地以成本价把房子打包出去?

只有那些远郊难以去化的楼盘。

同时,远郊楼盘的户型上限大多都在125㎡!

这几乎就是在宣告:

那些卖不出去的商品房,杭州都能给你包圆了。

再来看哈尔滨和银川,

两座城市收购存量房的户型面积上限也同样在125㎡,而在过去,多数城市收购存量商品房的面积上限在70-90㎡。

全国范围内,收购存量商品房的户型面积上限在进一步提高。

银川此次发布的收购商品房规模共计大10000套。过去一年里,重庆收购商品房套数也不过不到7000套。

全国范围内,各城市的收购套数也在进一步上升。

所以,

财政会议之后,新·国家队收房的力度有多大,咱们基本有概念了。

规模至少几倍于过去,有的头部城市甚至开始全方位收购难去化的商品房。


又到了地方拼实力的时候。

关于地方发专项债收购存量商品房的政策,财政部会议中有专门的表述——

这项政策由地方自主决策、自愿实施,遵循法治化原则,按照市场化运作方式,在确保项目融资收益平衡的基础上,地方安排专项债收购存量商品房。

用大白话来理解,

以后国家队收购商品房的上限因城而异

有的城市,如杭州有底气出台不设限的收购政策,做到全面收购难以去化的商品房;有的城市,则还是先计划了收购套数,走一步再看一步。

而这上限,其实就是各城市的还债能力、经济实力。

毕竟,专项债也是债,将来也是要还的。

怎么还?

现在来看,无非就是两种方式。

一是收购来的存量房所带来的收益。

收购后的存量房以后要么是用作保障型租赁用房,以此换来长期的租金收入,要么是用作配售型保障房,售卖给特定人群。

不过,两种方式都是偏向福利性质的保障性住房,收益并不太可观。

二是激活市场的流动性。

所谓收购存量商品房,首先是为了去库存,减少供应端的压力。

其次是为了房企们注入流动资金,解放那些被难去化商品房套住的房企。

这一点,从杭州的新收购政策也能看出一二——

即便是原政策规定不可出售的自持房源,杭州也愿意从开发商手中收购过来。

供应端,市场库存减少,去化周期缩短;

需求端,越来越多的房企解套拿到资金。

接下来,会干啥?

当然是重启土拍市场!

说到底,还债离不开土地财政。

至此,你差不多就清楚——

  • 收购商品房的上限,取决于各地的还债能力;

  • 各地的还债能力,取决于土拍市场的活跃性;

而土拍市场的活跃性,则由各地新房市场的热度而定。

930新政后,新房成交量猛涨的城市,除了一线城市北上广深,便是头部二线杭州、成都、南京……

也就是说,

只有这些头部城市才会有活跃的土拍,进而才能有更多的底气和实力进行大规模地收购存量商品房。

一边,是930新政带来的新房成交热;

另一边,则是收购存量房进入了新阶段,即将迎来更猛烈的国家队收房潮。

将来几个月的时间里,

这些城市的新房去化,还会加速!

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