老铁们！本月13日，财政部等三部委发布公告：
明确了取消与普宅、非普宅相衔接的增值税、土地增值税。
当时大伙儿普遍预测：一线城市取消普宅、非普宅认定，仅仅只是时间问题！
果不其然！
一个星期不到，北上深三大一线城市终于前后脚给予了积极响应——
11月18日，北京、上海先后引发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，自12月1日起，取消普通住房和非普通住房标准，加大住房交易税收优惠力度；
转天19日，深圳市住建局等三部门联合印发了同名文件，明确了自12月1日起，取消普通住房和非普通住房标准，并给予相关征税减免。
这个事儿的影响还真不是一般得大！
首先插播一条科普知识：到底啥叫普宅？啥叫非普宅？
关于这俩概念的具体定义，全国各地标准存在一些客观差异。
在北京，普通住宅需满足小区容积率≥1.0、单套建筑面积≤144㎡，实际成交价格为五环内单价＜85000/㎡，五环-六环单价＜65000/㎡，六环外单价＜45000/㎡；
在上海，普通住宅标准同样卡在1.0容积率，但面积段为140㎡以下，实际成交价格≤同区域享受优惠政策住房均价的1.2倍；
在深圳，普通住宅容积率在1.0及以上，单套住房建筑面积144㎡以下或套内面积120㎡以下，此外深圳各区还划定了普宅成交价上限，从200万-490万不等。
而在以上标准之外的，均为非普通住宅，也就是老百姓说的“豪宅”。
一直以来，北上深普通住宅满两年可免征增值税，但非普通住宅，满两年还要征5%左右的差额增值税。
举个栗子，隔壁吴老二犯脑血栓之前，在北京五环边上买了套住宅，总价300万；
这两年为了治脑血栓，把房子卖了1000万，这里面就有700万的差额。
按现行增值税5.3%的税率算，吴老二和买家理论上需共同承担37.1万的增值税。
要赶上市场冷，卖个房都得求爷爷、告奶奶的时候，备不住这老些钱都得吴老二出！
现在呢？北上深三大头部一线城市取消普宅、非普宅认定，满两年即可免征增值税。
只要房屋面积不超过140㎡或144㎡，统一按1个点的税率缴纳契税，1000万总价的房，10万块钱搞定。
如果是二套房，可以节省下来的税费就更多了！
值得注意的是，这次北上深三大一线城市在《通知》里均提出，将于今年12月1日以后正式取消普宅与非普宅的认定；
但是人家还说了，2024年12月1日钱个人销售、购买住房涉及增值税、契税尚未申报缴纳的，符合规定也可适用执行。
换句话说，最近成交的房子，只要您不是上赶着早交税早了事，基本上都能赶得上新政利好。
三大一线城市接连出招，最直接利好的除了咱们上文说过的已经买房，但还没交楼缴税的以外，还有以下两类人群——
其一，利好想买二套房自住改善的家庭。
以前想买二套房，甭管买多大面积，都得交3个点契税，在新政后只要买的是140或144㎡以下的，契税只缴1个点。
总价1000万的房子，就能节省20万的交易成本，四舍五入，这就相当于总房价又打了个九八折。
分享一个冷知识：现在新款奥迪A4落地价也就这个数，让利绝对不跟你整假的。
你还别说什么“买1000万总价房子的人，压根儿不在乎节省20万”；
在一线城市买千万豪宅的家庭远不像你想的那么神秘，相当多一部分是收入不错的中产与上中产。
小弟我自己就认识好几位一线城市买千万豪宅的伙计，平时出门开着总价20-30万的小汽车。
欢迎被我说中了的老铁在留言区吱一声。
其实契税节省还只是小卡拉米，增值税节省的那部分才是重头戏。
1000万豪宅能节省几十万、2000万的豪宅就能节省毛百来万，对于正准备买入一线城市豪宅的家庭来说，妥妥的及时雨…
这么一看，减税力度绝对是相当到位！
其二，利好北上深三地的改善房加速去化流通。
伴随着交易成本主动调降，相关住宅产品的交易热度也将以肉眼可见的效率显著提升。
按照此前标准，据统计——
北京市非普宅在市场上的总占比大约在25%上下；
上海和深圳非普宅总占比分别为约20%和约11%。
同志们，你瞅瞅这个比例，这叫啥？妥妥的“二八定律”！
一套总价千万的非普宅，能在交易税费这个环节省下几十万甚至上百万——
那就意味着买家的套利空间瞬间多了这么多，还有比这更具确定性的事儿吗？
从这个角度上说，国家队这一把不是在给豪宅充值，而是在给改善买卖双方的信心充值！
国家队之所以这么干，意图也非常明确：
让头部城市的头部住宅全面卸下包袱，通过肉眼可见的幅度降低一线城市核心资产的交易成本，刺激这些城市、这些资产率先反弹；
这样一来，一线城市的价格天花板就会被拉高，在其风向标效应影响之下，带动整个市场的估值中枢持续上行。
这套战略思路大致可以概括为：一线城市率先复苏，核心豪宅抢先领跑，重点城市依次跟进，投资预期持续向好。
纵观近一段时间以来，北上深三大一线城市交易端的表现，你会发觉这把基于税收的政策性利好来得相当是时候！
在北京，10月份新建商品住宅共成交4434套，二手住宅成交14890套，环比分别增长37%和8.5%；
在上海，10月份新建商品房成交5709套，环比增长了约35.73%，二手房成交24376套，环比增长53%；
在深圳，10月份新建商品房成交4163套，环比增长了约146.3%，二手住宅成交6118套，环比上升91.7%。
而进入11月份以后，上述三座城市的一二手房市场热度仍在持续——
11月1日-19日，北京新房累计成交2858套、二手房累计成交10707套；
同一时期，上海新房累计8883成交套、二手房累计成交16541套；
深圳新房累计成交6082套、二手房累计成交4597套…
如果不出意外的话，三座头部城市11月份大概率会在上月的基础之上继续放量。
目前，北京、上海、深圳三城的一手房去化周期分别为16.2个月、15.2个月和4个月。
而来自契税与增值税层面的神助攻，以及土拍市场持续性的缩量供应——
也极有可能成为下一阶段一线城市房地产市场的催化剂！
更何况，举目全国来看，没有城市能比这哥儿仨更懂凝聚共识…
区分普宅与非普宅的认定标准，往大了说是一个时代的产物。
过去相当长一段时间里，我们的住宅供应其实是不充分的、跟不上我们的工业化、城市化进程的。
为了满足最广泛的群体能有房子住，我们对豪宅才有了各种各样的限制手段。
但现如今不同了，我们现在开始从制度层面要让大家真正住上好房子，首当其冲就得从税费方面给予支持。
眼下，取消豪宅税、全面降低契税，必将拉高全国范围内的价格天花板；
而伴随着改善市场持续走强，核心城市房产的估值中枢也将在一系列传导之下得到修复。
这也意味着，楼市短期内的政策底已经有了！
尤其像北京、上海这种能级的城市，如果还要政策加码，怎么加？
我能想到的就剩买房落户和全面解除限购了！
老少爷们儿觉得这俩哪个可能性更大？欢迎在留言区畅所欲言。
由此，我们也可以得出一个简单粗暴但十分有效的结论：
一线城市核心区，有点品质的房子，已经到了比较不错的交易节点！
放量初期，价格筑底，集体心态正在慢慢扭转，但又没有扭转到翻脸不认人的那个阶段。
伴随着新的契税、增值税政策落地，短期内此前认定的非普宅很可能出现挂牌量走高、购房者可选余地扩大、议价性相对乏力的局面；
但随着成交量的不断提升放量，市场上的存货越来越少，价格端也将持续修复，并最终回归理性。
只不过，这个窗口期究竟会有多长，目前我们还不得而知。
对于我们普通人而言，如果你对我们的一线城市仍然有信心，且整体预算能够得到，就可以密切关注起一线城市的房地产市场。
结合价格磨底三年、政策持续发力、土拍断崖式减少、大小城市间人口此消彼长等众多因素来看，一线城市核心资产仍旧是最具穿越周期潜力的存在。
接下来，关于一线市场接下来迅速的变化，可以扫码添加微信，我们会将了解到的最新信息与你分享。
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