一周两个“日光盘”,这里的楼市又到了最危险的时刻!

楼市   2024-10-23 10:04   广东  

开篇通知:本周末(10月26日-10月27日),大碗深圳考察团启动。

大碗的深圳看房团,有啥优势?

除购房特殊优惠之外,大碗将独家提供一条低门槛上车通道:

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大碗为何会组织深圳考察团?

呃,被逼的。

自国庆假期结束,每天都不间断的有粉丝和大会员提出要求:

你们怎么还不组织深圳看房?你们动作怎么那么慢?再不行动,好房子都被抢完了!

第一次,粉丝比我还上头。

十天前,我抵达深圳,进行第N轮的市场考察。我想自己先跑跑看,市场到底如何:

真实的深圳楼市,有想象中那么火爆么?

我在“日光盘”的门口,被交警贴了条。

10月19日,深圳光明凤凰城板块的中建观玥,首次开盘。

2047批客户,抢192套房源,中签率1:11。

开盘一个半小时,毫无意外的售罄,这是今年深圳的第三个“日光盘”

当天的我,就在中建观玥一路之隔的竞品楼盘。

下面这张图,是项目的停车场——

约700米的狭长停车场,塞的满满当当。

两个月前,我曾站在同一条街上。当时的情况,四个字形容叫“门可罗雀”。

两个月后,我再次来到这里,车都停不进去,还被交警贴了张罚单。

当我顶着罚单挤进售楼部,看到的就是下面这幅景象——

每一张洽谈桌上,都坐满了人;

每一条看房通道上,都是匆忙赶往样板间的看房客;

沙盘的每一条边,也站满了赶来的新客;

大量抢不到座位的看房客,就站着等销售算单子……

考察的近十天里,我跑了深圳西部所有的新盘,我想强调的是:上图这幅景象,是深圳西部绝大多数售楼部里的常态。

沙井伽誉府、龙华尚云、北站中洲迎玺、南山金众山海湾、南山绿景白石洲……每一个皆是如此。

记住,是每一个!

此次深圳考察,我还发现一个新常态:置业顾问零回访。

下面这张图,是我所添加三个楼盘销售的聊天截图——

有没有发现一个问题?

她们在我离开售楼部之后,没有任何邀约回访。

我是周四看的房,正常情况下她们会反复邀约我周末带家人再去看看。然而,深圳几乎所有楼盘的销售,在之后的长达一周时间里,再无任何动作。

——完全一幅“你爱买不买、爱来不来”的态度。

这说明了什么问题?

楼部里,绝对不缺客户!

只有在不缺客户、接不过来的情况下,销售才会呈现出“零回访”的状态。

以上,是我在深圳考察的第一重感受。

即,

市场上的买家,已经拥挤到可以浪费的程度。


此时此刻,可能很多人心中会产生一个疑问:

这波热度,可以持续多久?

有这个疑问,很正常。毕竟前面两三轮救市,市场热度基本都撑不过一周。一周之后,市场成交量立即断崖式下降。

那么,这一波呢?

下面这张图,是926会议和930松绑之后的深圳成交数据表现。

通过上面这张图,我们能发现两个问题:

第一,行情没有任何熄火迹象

国庆前出的政策,国庆周新房成交量1841套,第二周飙升到3000套。

第三周仅统计六天数据的情况下,成交也在2800套。若统计完整,至少也在3000套以上。

成交量不仅仍保持高位,且连周递增,这说明一个极其浅显的道理:购买力并未有枯竭迹象,市场亦无熄火迹象。

第二,成交量达到历史峰值。

10月份的前20天,深圳新房成交量7669套。整个10月份,突破8000套是板上钉钉。若热度延续,1万套的月成交也不是没可能。

八九千套的单月成交,意味着什么?

荣枯线是肯定突破了。

放在更长周期里,深圳新房能突破八九点套的月份,有这么几个:

——2021年1月、2009年3月、2005年10-12月、2006年1月……如上月份,深圳要么处于猛涨期,要么处于反弹期。

以上两点,都在强化一个现实:

跌是不可能再跌了,就看反弹多少了。

至于反弹多少,还是要看供需。

提到供需,结合这次连续十天的考察情况,我想再阐述一个事实——

深圳好一点的新房,快清空了。

Ok,咱们挨个盘点下去。

1、龙华。

下面这张图,是龙华在售重点新盘的销售状态:好楼层和好户型,基本清盘。

龙华能卖成这样,不出意外。

虽然是近两年的库存大户,但奈何位置太好、深圳正中心、配套中上等,到哪都方便……属于目前不限购区里的最优选。

930限购放开后,龙华是全深圳最爆的区域。任何一个项目拉出来,周末都能干到近百套。

我的判断是——

进入11月份,龙华将率先成为新房库存清零的区域。

2、宝安。

碧海的越秀潮樾府,清盘!

宝中核心的中铁阅瑧府,清盘!

航城街道的卓越星奕府,基本清盘!

截至目前,宝安的新房库存,主要堆积在沙井。曾经我以为像沙井这种破地方,新房且卖着呢。

万万没想到——

一波引爆后,如今竟然也没啥可挑选的余地了。

万丰海岸城120㎡房源清盘,剩下的全是死扛高价的大户型;

鸿荣源伽誉府靠着低价走量,周周都是上百套,打到现在也七七八八了。

3、光明。

下面这张图,是光明在售重点新盘的销售状态:热点盘,几乎清零。

光明曾经也是新房库存的重灾区,进而造成了价格的雪崩。

但这一轮下来之后——

热点楼盘,几乎全部清零了。

仍有批量货源的楼盘,要么是绿城这种花园小、保障房体量大,要么是金洪名筑这种由小房企开发……存在明显劣势的项目。

除了以上,此次深圳考察我还发现一个问题:

曾经的老大难,竟然一个个也都跑了起来。

比如,蛇口的新世界临海揽山。

曾经两年都卖不出去几套房,现在竟然只剩下西北向的顶底楼了。

比如,留仙洞的丹华公馆。

之前很多人嫌弃是R3住宅宿舍,现在居然也卖的只剩下30层以上了。

唉,一言难尽。

不妨做个大胆预测——

照这样的销售速度,

不出俩月,深圳核心/次核心区域的优质新盘,将选无可选!

到那时,

反弹多少只是时间问题。


讲到这里,

你就应该清楚当下的深圳市场处于什么阶段了。

用三句话概括一下吧——

这是一个购买力全面爆发、卖方逐渐不再缺客、买方逐步被动的市场!

这是一个行情没有熄火迹象、成交达到历史峰值、跌无可跌的筑底市场!

这是一个热点盘不全清零、硬伤盘加速去化、选择面逐步收窄的反弹市场!

以上三个判断,基于我近十天的第N次深圳考察。

正基于此,

我们才选择在本周末(10月26日-10月27日),启动大碗深圳考察团。

虽然看起来似乎慢了点,但要的就是趋势确认的确定性。

还是我在直播间说的那句话:

这波救市,就是在对赌国运。

决策层就是决意跳开基本面,通过没有下限的政策发力,人为轰出一个资产牛市。通过资产价格的人为做高,来修复居民受损的负债表,进而促进消费和基本面复苏。

这场资产牛市中,超跌最狠的深圳一定是第一波的受益者。

你要信,你就来!

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Tip:本次考察为精品小团,每团仅限5人,报满即无!




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