开篇通知:本周末(10月26日-10月27日),大碗深圳考察团启动。
大碗的深圳看房团,有啥优势?
除购房特殊优惠之外,大碗将独家提供一条低门槛上车通道:
首付10万,上车深圳核心区;
全深圳热门楼盘,均可0.5成首付上车!
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大碗为何会组织深圳考察团?
呃,被逼的。
自国庆假期结束,每天都不间断的有粉丝和大会员提出要求:
你们怎么还不组织深圳看房?你们动作怎么那么慢?再不行动,好房子都被抢完了!
第一次,粉丝比我还上头。
十天前,我抵达深圳,进行第N轮的市场考察。我想自己先跑跑看,市场到底如何:
真实的深圳楼市,有想象中那么火爆么?
我在“日光盘”的门口,被交警贴了条。
10月19日,深圳光明凤凰城板块的中建观玥,首次开盘。
2047批客户,抢192套房源,中签率1:11。
开盘一个半小时,毫无意外的售罄,这是今年深圳的第三个“日光盘”
当天的我,就在中建观玥一路之隔的竞品楼盘。
下面这张图,是项目的停车场——
约700米的狭长停车场,塞的满满当当。
两个月前,我曾站在同一条街上。当时的情况,四个字形容叫“门可罗雀”。
两个月后,我再次来到这里,车都停不进去,还被交警贴了张罚单。
当我顶着罚单挤进售楼部,看到的就是下面这幅景象——
每一张洽谈桌上,都坐满了人;
每一条看房通道上,都是匆忙赶往样板间的看房客;
沙盘的每一条边,也站满了赶来的新客;
大量抢不到座位的看房客,就站着等销售算单子……
考察的近十天里,我跑了深圳西部所有的新盘,我想强调的是:上图这幅景象,是深圳西部绝大多数售楼部里的常态。
沙井伽誉府、龙华尚云、北站中洲迎玺、南山金众山海湾、南山绿景白石洲……每一个皆是如此。
记住,是每一个!
此次深圳考察,我还发现一个新常态:置业顾问零回访。
下面这张图,是我所添加三个楼盘销售的聊天截图——
有没有发现一个问题?
她们在我离开售楼部之后,没有任何邀约回访。
我是周四看的房,正常情况下她们会反复邀约我周末带家人再去看看。然而,深圳几乎所有楼盘的销售,在之后的长达一周时间里,再无任何动作。
——完全一幅“你爱买不买、爱来不来”的态度。
这说明了什么问题?
售楼部里,绝对不缺客户!
只有在不缺客户、接不过来的情况下,销售才会呈现出“零回访”的状态。
以上,是我在深圳考察的第一重感受。
即,
市场上的买家,已经拥挤到可以浪费的程度。
此时此刻,可能很多人心中会产生一个疑问:
这波热度,可以持续多久?
有这个疑问,很正常。毕竟前面两三轮救市,市场热度基本都撑不过一周。一周之后,市场成交量立即断崖式下降。
那么,这一波呢?
下面这张图,是926会议和930松绑之后的深圳成交数据表现。
通过上面这张图,我们能发现两个问题:
第一,行情没有任何熄火迹象。
国庆前出的政策,国庆周新房成交量1841套,第二周飙升到3000套。
第三周仅统计六天数据的情况下,成交也在2800套。若统计完整,至少也在3000套以上。
成交量不仅仍保持高位,且连周递增,这说明一个极其浅显的道理:购买力并未有枯竭迹象,市场亦无熄火迹象。
第二,成交量达到历史峰值。
10月份的前20天,深圳新房成交量7669套。整个10月份,突破8000套是板上钉钉。若热度延续,1万套的月成交也不是没可能。
八九千套的单月成交,意味着什么?
荣枯线是肯定突破了。
放在更长周期里,深圳新房能突破八九点套的月份,有这么几个:
——2021年1月、2009年3月、2005年10-12月、2006年1月……如上月份,深圳要么处于猛涨期,要么处于反弹期。
以上两点,都在强化一个现实:
跌是不可能再跌了,就看反弹多少了。
至于反弹多少,还是要看供需。
提到供需,结合这次连续十天的考察情况,我想再阐述一个事实——
深圳好一点的新房,快清空了。
Ok,咱们挨个盘点下去。
1、龙华。
下面这张图,是龙华在售重点新盘的销售状态:好楼层和好户型,基本清盘。
龙华能卖成这样,不出意外。
虽然是近两年的库存大户,但奈何位置太好、深圳正中心、配套中上等,到哪都方便……属于目前不限购区里的最优选。
930限购放开后,龙华是全深圳最爆的区域。任何一个项目拉出来,周末都能干到近百套。
我的判断是——
进入11月份,龙华将率先成为新房库存清零的区域。
2、宝安。
碧海的越秀潮樾府,清盘!
宝中核心的中铁阅瑧府,清盘!
航城街道的卓越星奕府,基本清盘!
截至目前,宝安的新房库存,主要堆积在沙井。曾经我以为像沙井这种破地方,新房且卖着呢。
万万没想到——
一波引爆后,如今竟然也没啥可挑选的余地了。
万丰海岸城120㎡房源清盘,剩下的全是死扛高价的大户型;
鸿荣源伽誉府靠着低价走量,周周都是上百套,打到现在也七七八八了。
3、光明。
下面这张图,是光明在售重点新盘的销售状态:热点盘,几乎清零。
光明曾经也是新房库存的重灾区,进而造成了价格的雪崩。
但这一轮下来之后——
热点楼盘,几乎全部清零了。
仍有批量货源的楼盘,要么是绿城这种花园小、保障房体量大,要么是金洪名筑这种由小房企开发……存在明显劣势的项目。
除了以上,此次深圳考察我还发现一个问题:
曾经的老大难,竟然一个个也都跑了起来。
比如,蛇口的新世界临海揽山。
曾经两年都卖不出去几套房,现在竟然只剩下西北向的顶底楼了。
比如,留仙洞的丹华公馆。
之前很多人嫌弃是R3住宅宿舍,现在居然也卖的只剩下30层以上了。
唉,一言难尽。
不妨做个大胆预测——
照这样的销售速度,
不出俩月,深圳核心/次核心区域的优质新盘,将选无可选!
到那时,
反弹多少只是时间问题。
讲到这里,
你就应该清楚当下的深圳市场处于什么阶段了。
用三句话概括一下吧——
这是一个购买力全面爆发、卖方逐渐不再缺客、买方逐步被动的市场!
这是一个行情没有熄火迹象、成交达到历史峰值、跌无可跌的筑底市场!
这是一个热点盘不全清零、硬伤盘加速去化、选择面逐步收窄的反弹市场!
以上三个判断,基于我近十天的第N次深圳考察。
正基于此,
我们才选择在本周末(10月26日-10月27日),启动大碗深圳考察团。
虽然看起来似乎慢了点,但要的就是趋势确认的确定性。
还是我在直播间说的那句话:
这波救市,就是在对赌国运。
决策层就是决意跳开基本面,通过没有下限的政策发力,人为轰出一个资产牛市。通过资产价格的人为做高,来修复居民受损的负债表,进而促进消费和基本面复苏。
这场资产牛市中,超跌最狠的深圳一定是第一波的受益者。
你要信,你就来!
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Tip:本次考察为精品小团,每团仅限5人,报满即无!
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