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直播主题：
10月一线及强二线楼市复盘，房价真的要涨了？
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整个10月份，我们都在见证930新政的威力。
相比527新政，930新政要凶悍得多。
尤其是在头部市场，我们可以毫不夸张地形容：
全国的一线市场都杀疯了！
二手房市场，四座一线城市的成交量都达到了繁荣线。
北京上海，自930新政以后，成交量一周更比一周高。其中，北京二手房网签量超过了1.4万套，实时成交量更是达到了2.3万套左右；
广州深圳，每周二手房成交量在高位波动。其中，深圳二手房成交有望突破8000套，远超深圳二手房荣枯线5000套的水平。
新房市场，成交同比环比增量均不小。
北京、广州新房认购量环比分别增长了48%、67%；
深圳新房认购量破万，环比9月成交涨了6倍，同比涨3倍；
此外，上海新房成交面积约86.7万㎡，环比43.9%，同比4.2%。
光看统计表上冰冷的数字，你可能还无法对一线市场的热度感同身受，那么请你代入以下三点再来感受一线的温度：
一、蜂拥而至的看房人；
自930新政以来，一线的各个售楼处来访量剧增。
以最火的深圳为例，
深圳几个重点楼盘10月前20日的来访量高达7万多人，环比同比均翻了3倍。
此时，你走入售楼部，最深刻感受会是什么？
大概就是，销售们开始挑客了。
原本，她可能是你的专属销售，每逢节假日必会献上深情的祝福。
如今，她吝啬言语，只会留下一个“是否需要给您报个价呢？”的简单试探。若是你的眼神稍有犹豫，她便会从容离去，并礼节性地在vx发送一组项目资料……
二手中介们倒是热情一些。
国庆期间，上海二手房带看量便超过了13.6万人，环比涨了51%。
中介们不是在带看，就是在带看的路上。
于是，电瓶车的电不够用了。
10月份，
做个优秀中介的第一步，就得像外卖小哥一样，配一块备用电池。
二、破纪录式的成交；
北上广深，每座一线都创下了新的成交记录。
北京，10月总网签量将突破1.7万套，创下连续19个月的新高；实际成交有望突破2.5万套大关，创2017年以来最高水平；
上海，10月二手成交量刷新今年单日、单周新高；
广州，10月二手成交量创今年新高，10月内单周成交创19个月以来新高；
重点提一下深圳，10月新房成交破万套。
拉开时间轴，你会发现这是一个历史级别的成交数据。
今年1-9月，深圳新房总成交套数约为2.4万套——
10月单月的成交量，占过去9个月成交总量的4成有余；
上一次深圳新房成交破万套，还是在2005年——
距今已经过去了19年。
三、房子越卖越快，市场说变就变。
今年10月，是自媒体口风变得最快的一个月。
以北京为例，
10天前，大家都在说本月二手房有望突破2万套；
5天前，大家又在说能超过2.4万套；
现在，北京二手房又开始冲刺2.6万套了。
以深圳为例，
10月18日，深圳新房成交达6600套，大家说：“本月认购量大概率要破8000套，甚至奔向1万套。”
10月22日，新房成交达8000套，大家说：“本月新房有望突破1万套。”
10月26日，深圳新房认购超1万套。
真不是自媒体们善变，
而是这市场说变就变，变得急促。
今天大家都还在期待着成交破8000套的深圳，明天深圳就敢创下成交破万的记录！
所以，
许多人还在问，楼市是不是筑底了？
我的建议是：亲自来一线市场看一看。
看完之后，你压根不会在乎市场“筑没筑底”，只会摸着手里的钱包反问自己——
要不要上车？
市场紧急撤回了一个倒车。
过去我们是怎么说的？
市场倒车来接你了。
原因就在于两点：
超跌的房价。
当全国各地房价无差别地开始跌去三成、四成、五成……一些超跌的城市、地区逐渐浮出水面。
至今年7月，
深圳累计跌幅37.3%，房价水平跌回2016年8月水平。
注意，这里是平均跌幅。
也就是说，一线城市有大量的房子跌幅超过三成，甚至能达到四五成。
而其中，深圳跌得最凶。
瞄一眼宝安龙华光明的楼盘，单价多为3字头、4字头，总价则在300多万起。
把时间拉回到2021年，没个五六百万在深圳可是很难安家的。
现在300多万的购买力，在全国范围内是个什么水平？
大概在头部二线城市可以选一选房子。
也就是说，
宝安龙华光明这一带，如今的房价门槛已经与头部二线齐平！
你就说，
这样的深圳，是不是超跌？
超低的门槛。
其一，限购门槛在放宽；
北京，非京籍五环内购房社保“5改3”；
上海，非沪籍外环购房社保“3改1”；
深圳，宝安（部分）、龙华、光明、龙岗等地放开限购；
广州，限购全面放开。
外地人买一线的通道，再次被打开了。
其二，首付门槛在降低；
北上广深四座一线城市，首付最低比例都达到了15%。
其三，贷款成本在下降：
目前，北上深最低房贷利率都为3.15%。
广州更低，甚至能做到3%以下。
同样是贷款一百万，月供大概会比21年会便宜个1千块。
这也意味着，
同样的现金流能力下，大家能贷到的款更多了。
所以，啥叫市场来倒车接大家了？
是房价大幅度回调；
是限购不断放宽；
是贷款成本不断削减。
当然，我说了这是在过去。
现在，
市场紧急撤回了一个倒车。
回顾930新政之后的市场节奏：
节奏一：高层的强烈信号；
明确表态要让房地产市场“止跌回稳”。
承认一线城市存在虹吸效应的客观规律；
一系列的宽松政策，并给以市场预期，未来还有更多的政策。
节奏二：外地买家涌入一线；
深圳自930进一步放宽限购，外地买家涌入抢房的事情便冲上了热搜。
比如，沙井某项目直接被福建购房团攻陷，多套房源被打包团购；
再比如，宝安、龙华不少热门楼盘的成交中，外地客户成交占比超2两成。这些人来自长三角、还有深圳周边的香港、珠海、东莞、中山，甚至是新疆等地......
节奏三：本地客恐慌；
从数据上看，外地购房客不算太多，主要成交还是在本地客户。
但恰恰是外地客户的剧增，带动了本地购买力。
你想想那个画面，
当朋友圈的中介们清一色地在发外地看房团的视频，
当大家看着一辆辆外来大巴进入售楼处的停车场，
甚至是当有楼盘专门为外地买家包场，划定了某个时间段只接待外地客户时，
本地买家要不要慌？
本质上，这就是一场鲶鱼效应。
外地投资客嗅着新政的味儿突袭到了一线市场，本地客户在市场躁动的席卷下，一同躁动起来。
于是，
深圳新房的成交一天比一天好。
龙华宝安多地的新盘，清盘速度越来越快。
于是，
市场完成了从「倒车接人到不再等人」的转型。
上车一线的最后窗口期。
如果说国内买房有终点的话，那一定是在一线。
尤其是一线部分超跌地区的房价已经降到了二线的水平，好像更没有不选择一线的理由。
只是，
上车一线的窗口期，可能很快就要收尾了。
首先，
最重磅的会议时间越来越近。
十四届全国人大常委会第十二次会议将在11月4日至8日在北京进行。
由于涉及财政预算、税务等重要事项，均需要经过人大常委会的审批通过才能落地执行。
所以，这个会议决定了财政将会释放哪些大招、大招何时落地、大招力度几何。
届时，市场将没有任何悬念。
当然，政策越确定，买房的人就越笃定。
可以预料到，
一线的买房路会更加拥挤。
其次，
价格体系正在完成筑底、重塑。
新房市场，还是以此次表现最突出的深圳为例，
深圳场上的新房库存量大约是四万多套，算上年底的新增，也不过是五万多套。
根据最前线的深圳新房成交量报道——11911套，
去化周期不过是4-5个月。
相较之下，全国百城新建商品房去化周期还在20多个月。
深圳的新房，很快就要卖完了。
而在供应端，深圳今年就出了4块地，相较去年出让了14块土地的成绩，差的不是一星半点。
新房供应疲软的态势快要出现了。
这个趋势之下，
开发商已经逐渐在收回之前的折扣与优惠。
二手房市场，
更多的房东们在上调挂牌价。
上海，
近期涨价小区规模远超前两个月之和：
黄埔新增涨价房源占挂牌房源总数的22%、静安新增涨价房源占挂牌房源总数的24%、徐汇新增涨价房源占挂牌房源总数的28%……
深圳，
国庆期间约有超3400套二手房源涨价，相比930新政前翻了6倍。
10月底，深圳二手房市场挂牌价环比上涨1%，反观挂牌量倒是环比下降了3%。
由此可见，窗口期真的非常窄了。
再回到最前面提到的问题，到底要不要上车？
这个问题好像也不是那么重要了。
时代洪流的裹挟下，我们只能被动前进。
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