开篇提醒：今晚19:30，葫芦娃继续直播。
昨天的直播，氛围与互动很好，还有很多干货也没有讲完。
尤其是，
昨晚直播中，有个话题的响应最多：人生的第一套房。
不如，今晚再干一场。
直播主题：人生的第一套房，该如何买？
第一套自住，该怎么买？
第一套投资，该怎么买？
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娃哥又要得罪人了。
上周末，深圳有个项目首次开盘。
这个楼盘的名字，叫前海未来城。
说实话，
在深圳房价连续下跌了两年、普遍跌去20%的今天，尤其是叠加10月以来的成交量7倍上涨……我敢说：
深圳绝大多数的新盘价格，是筑底的。
涨不涨的且不说，跌是很难大跌，也很难踩到什么大坑。
但是！
这个前海未来城，可能是目前深圳市场上为数不多的一个“坑”。
呃，
为避免不必要的风险，我换个说法：
保值增值的角度讲，它是为数不多的一个“低价值选择”。
瞧，
这些年，娃哥积累了一身的语言艺术。
且听娃哥来浅浅分析一下这个前海未来城。
哪怕你不是深圳的，也要耐心看下去。
中国绝大多数的一二线城市里，都有类似前海未来城这样的楼盘存在。
——曾坑过太多人。
前海未来城，有以下三个特征。
首先，虽然叫前海，但一路之隔却是东莞。
近十年，深圳最火的概念是什么？
大前海嘛。
——中国前海、世界湾区、自由贸易区、特区中的特区、深圳主核中唯一的净地、腾讯全球总部、承载深圳下一个20年、深圳过去10年房价上涨最快的区域……
前海未来城，名字里就带着前海，谜题都写到了谜面上，那指定得老牛逼了。
想买！
呃……
该怎么说呢？
别说了，看图吧！
下面这张图，是前海未来城的区位关系图。
向北一路之隔，3公里外，就是东莞的长安。
向南要经过漫长的32公里，才能抵达真正的前海中心城。
它虽然叫“前海”，但一路之隔却是东莞。
事实上，
它并不在传统意义上的前海核心区，而在前海2.0的扩容辐射区。这片扩容区，好听点的名字叫“海洋新城”，普通点的名字叫“沙井”。
之前，是养蚝儿的。
咱不得不佩服这帮操盘手们——
就这么一个贴着东莞的楼盘，相隔30多公里还能蹭上前海的概念，取了个“貌似前海正核”的天大好名字。
更关键的是，还报批下来了。
外地客都不用到现场，一听名字就迷糊了。
其次，名字里有未来，但也只有未来。
走进前海未来城的售楼部，你能看到这样一张“大饼”。
呸，
是这样一张规划图。
图中呢，
有学区、有地铁、有商业综合体、有初高中、有商品住宅、有河、有公园……
但是！
以上这些东西，除了地铁和公园之外，基本都是“未来”。
下面这张图，是这个楼盘周边的现状——
被工业区和城中村，重重包围。
前面只讲了沙井过去是养蚝儿的，忘了说现在的核心产业：沙井，是深圳目前核心的传统工业区之一。
记住！
是传统工业区哦。
这些传统工业企业，全扎在前海未来城，紧紧包裹。
距离前海未来城最近的、连片开发的、商品房聚集的、有商业支撑的城市居住区，要4公里左右。
对，
这是个孤盘！
还是个被工厂包围的孤盘！
最后，有点东西的定价。
未来城开盘当天，我拿到了它的价格体系。
76㎡三房一卫，成交总价275万；86㎡三房两卫，327万；113㎡，503万。
不得不说，属实有点东西。
表面上，
275万就能上车深圳大前海，投资一听就上头。
实际上，
单价已经干到了3.6万/㎡，买到的还是夹在工业区里的孤盘。
同等通勤距离，
哪怕买到光明，价格不仅要低点，城市界面也要比这个孤盘强不少。
光明只是暂时不太光明，但前海未来城是着实没啥未来。
Ok，关于这个盘就讲到这里。
洋洋洒洒，娃哥一通分析了那么多。
但是，
没个屁用！
开盘当天，快卖完个屁了。600套房子，卖了518套，去化率为86%。
下面这张图，就是它的开盘现场。
偌大的体育场里，坐的是人山人海，如同演唱会。
微博上，我看到有人在点评“前海未来城”这个盘。
评论区里，有句话真说到了心趴上：
怎么证明深圳市场好起来了，就是连前海未来城都能卖出红盘感。
深圳楼市，有个特别明显的特点。
——行情起势和行情末端，卖得最好的往往不是所谓的核心区，而更多都是类似前海未来城这样的项目。
这类楼盘，有以下四个明显特征：低总价、大概念、画大饼、能上车。
以上四大特征，又对应着两类客群：
一个是病急乱投医、且又没啥钱的刚需客；
另一个是生怕来不及、却又没啥钱的初级投资客。
行情初期或行情末期，这两类客群所受到的冲击，往往比其他客户更有切肤感。生怕上不去车，生怕赶不上行情，生怕涨上去再也没机会。
奈何自己兜里又没太多钱，一把直奔核心区。
买老破小吧，又心有不甘。
跑遍市场，寻寻觅觅。
……
哎？
你看这个盘，
蹭着大前海的概念，承载深圳未来20年的发展，曾是深圳涨幅最高的区域。
你说这里是沙井？
不重要，现在它叫前海2.0。
你再看这个盘，
它有学区、有地铁、有公园、有综合体，要啥有啥。
你说这里被工业区包围？
不重要，早晚会拆迁。
你再再看这个盘，
总价不到200万，却能上车大前海。反观前海其他区域，怎么也要10多万。
你说还有同样单价，还有更好选择？
你那所谓更好的选择，有前海这么好的概念么。
不管了，
先上车，
赌一把。
贪念一上线，智商就下线。
你说，
像这样聚集着初级投资客和绝对刚需客的上车盘/上车板块，后期会有什么样的问题？
第一个问题：溢价空间有限。
无论是初级投资客，还是绝对刚需客，他们的最典型特征是什么？
穷。
话虽然不好听，但事实就是这样。
这两类客群最典型的特征，就是承价能力有限。
若一个片区所对应的全是承价能力有限、对价格极其敏感的客群，那么该片区或该楼盘的后续溢价空间也必然极其有限。
说的直白点，
就是涨幅很难跑赢大盘。
第二个问题：抛压相对较大。
初级投资者的最典型特征是什么？
没有耐性，一惊一乍，有点风吹草动就想抛盘。
若一个片区或一个楼盘，聚集了大量类似这样的客群。一旦遇上行情波动，那么该片区或该楼盘的抛盘压力，自然就比较大。
说的直白点，
就是很容易在静淡市里遇上砸盘。
第三个问题：潜在供应量大。
类似这样的楼盘或板块，大都位于城市近远郊区域。
潜在可开发土地，堆积量奇大。
当行情来临之时，地方城市往往会借助大概念和大规划的饼，一个劲儿的出货卖地。一旦进入静淡市，这些土地都将转化为楼市库存，快速堆积起来。
说的直白点，
就是陷入竞争红海。
叠加以上三点，我们去回看一线和强二线城市里符合“低总价、大概念、画大饼、能上车”的区域，回看它们的房价表现，你会发现：
上涨期，它们很难跑赢大盘；
横盘期，它们往往跌的最恨。
——像上海的五大新城，尤其是概念奇大的大虹桥外围；像深圳的光明新区，包括前面提到的所谓大前海2.0；还有南京的江北核、郑州的绿博组团……
像这些区域，
娃哥回回都提醒，行情初期却回回都有人跳进去。你瞧，这回前海未来城开盘，不是依旧有那么多人排队抢。
到头来真赔了，可能又跳起来骂：楼市是真不能碰，房子开始吃人了。
从未想过，
有没有一种可能——
是自己一开始就选错了标的，硬上的车呢。
人呐，
从不长记性，还尤擅从外部找原因。
记吃不记打，贪吃还愚蠢。
最后，再次提醒：
今晚19:30，葫芦娃有直播。
今晚的直播，目的只有一个：帮你树立正确的购房观。
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