“五折卖房”会不会成为常态？

周末了，给大伙儿出一道幽默智力题——

一个普普通通的楼盘，想凭一己之力引爆舆论总共分几步？

总共分三步！第一步停工烂尾；第二步起死回生；第三步被老业主开团…

少一步都算偷工减料！

一个停工又还阳的项目，居然能让老业主上这么大火，原因只有一个：

续销房源五折往外卖，直接踩了老业主的天灵盖！

今天说的涉事楼盘，名叫勤诚达誉府，位于深圳龙岗五联片区核心。

由于开发商资金链问题，本在2023年被曝出停工，随时徘徊在烂尾的边缘；

转机发生在2024年8月，该项目项目引入了国企——深圳市龙岗安城投资运营有限责任公司合作，得以促成“保交楼”。

紧接着，勤诚达誉府项目便加推了一批房源：

小户型均价价21000/㎡起步，最低总价只需要180万，大户型均价也只需要26000-27000/㎡，如果在此基础上参加团购优惠，价格还能往下谈…

老业主们一看这个局面，当场就懵der了：2022年5月拿证时，你备案均价可是42000/㎡，冬眠了一年多，醒过来就直接打骨折卖。

你这不是起死回生啊，你这不原地诈尸吗？！

于是，老业主一个个秒变超级赛亚人，开启咆哮模式——

“当初卖我42000，你现在卖21000，我首付都没了，不讲武德！”

“我高位买房，首付都东拼西凑的，还背一大笔贷款，你不能这样对我！”

“现在自媒体和中介在各大平台铺天盖地在说这个事儿，实在太扎心了！”

“我贷款时不但利率高得一批，还加点，现在贷款利率打骨折了，房价也打骨折，搞咩呀！”

老业主不光是动嘴抵制，而且还直接以书面形式提出了自己诉求，核心三点如下：

要求该项目自8月17日起停止销售；

项目应将违规销售所得补差价给业主；

开发商应明确退房退款的解决方案等…

开发商一瞅，业主这是搞上团建了！

于是马上歇菜，五折卖房只维持了一周，就无奈关门了…

业主和开发商也是各有各的苦衷——

业主这心态和格局，照大A小散比可差远了！

人家大A玩家，无论大盘跌了多些、个股套成啥样儿，都是一副泰山崩于前而面不改色的模样。

更没听说过谁要去找证券交易所或者上市公司去讨个说法的。

难不成真是老舍先生《茶馆》里讲的“打不过大盘，我还打不过你”？

既然咱买的是商品房，那就得接受“商品”二字的属性以及商品价格的涨跌波动。

房价跌就来维权？房价涨也没见谁给开发商发个红包啊…

“按闹分配”肯定是行不通，于情再怎么能理解，于法它也无据。

不信你看，多少一二线城市已经放开了所谓“限跌令”——

政策都不拦着房价打折了，咱个人拦着能有用吗？

再来说开发商这边，勤诚达深陷债务问题早就不是一天两天了：

什么停缴员工公积金、中层管理岗薪水暂停、楼盘停工、办公楼五五折打包甩卖…

这些个糟心事儿，单拿出哪个都相当劲爆，它是一个都不缺！

涉及到的一些债务纠纷，银行、法院上门多少回了，也没好使，关键它也真没有啊！

明白了这么个背景，再回过头来看勤诚达誉府，突然感觉人家还能拉来国资“保交楼”，已经是超常发挥了。

从ICU里暂时被救回来的开发商选择半价卖房，其实正是出于快速回笼资金、清偿债务的考虑。

但这对前期42000/㎡买房的业主而言，确实是有些残酷了：

就开发商那个财务状况，指望它给你补差价，确实是有点儿想多了；

继续停工甚至烂尾？还是开发商半价卖房？来次“真心话大冒险”吧…

勤诚达誉府前期高位上车的业主，确实值得同情。

但这个项目近期的一系列操作，包括但不限于“努力起死回生”、“半价卖房回笼资金”，确实已经是做了它能做的一切！

从更宏观的视角看，大势不可违，新建商品房市场表现目前处在深度调整之中。

中指院监测数据显示：2024年1-7月，深圳市商品住宅共成交14751套，总成交面积153.68万㎡，较去年同期相比减少22%；

在全国范围内，同一时期新建商品房销售面积则是54149万㎡，其中住宅销售面积同比下滑了21%；

新建商品房销售金额53330亿，下降24.3%，住宅部分销售额同比降幅干到了25.9%。

部分一二线城市由于前值基数较大，其跌幅甚至超过了这个数…

从市场主体层面来看，开发商的债务压力已成打折促销的催化剂。

根据中指研究院的统计，2024年全国房企到期债券规模大约7703.1亿。

虽然较上年到期债务余额的9500多亿相比，下降了近20个百分点，但整体规模仍在高位。

今年上半年，65家典型房企的融资总规模只有2131亿，同比下滑37%；

同一时期65家典型房企的到期债权规模则高达2799亿，即便是加上新增发债，偿债依压力山大。

所以，乘着“保交楼”这趟顺风车来一把快速去化，用最快的速度回笼资金，也就成了不少房企不得已而为之的选择。

说到这儿，就又有小伙伴想问了：

“难不成以后保交楼的项目想要起死回生，都得这么打折卖？”

这一切的关键，还得取决于国家队资金支持、市场总体行情与房企债务压力。

目前住建部已经审批通过的“白名单”项目有5300多个，审批贷款金额近1.4万亿。

不仅建立了国家、省市三级联动协调机制，商业银行还落实了尽职免责要求——

白名单是“应进必进”，融资支持是“应贷必贷”。

而且，按照我们国家一贯的行事风格来看，办这么大事儿通常不会是一锤子买卖，这1.4万亿大概率还只是道前菜。

否则后续补给如果不给力，那前面的钱也很容易打水漂，沉没成本实在太大，万万不能接受。

从市场总体行情来看，停工或烂尾的续销楼盘进入保交楼流程后，也要自我发力才能和国家队的资金支持合力促成去化。

这就意味着，如果大规模压低续销价格，既不利于单盘去化或板块去化，也不利于节约财政支持。

所以，进入保交楼“白名单”的续销项目大规模狠压价，实际上并不符合多方利益。

更何况，无论是首开盘还是续销盘，具体卖多少钱归根到底还是供需基本面决定的。

城市自身吸引力、板块整体价值、产品力水平以及需求端的购买力，每一项都举足轻重。

像咱们今天说的勤诚达誉府项目——

虽然位于深圳，但所在的板块本身就是龙岗区价格洼地，周边到处是工厂和农民房。

如今在售楼盘备案价基本上已经回到了30000多/㎡，打完折单价2字头也并不罕见。

勤诚达誉府就是想不打折卖也不当家。

从这个甚至都有些极端的案例也不难看出，就是打五折，也是根据所在板块当前的竞品价格集体决定的，与“保交楼”与否本身无关。

最后，房企债务压力也将在市场基本面的基础之上左右整体定价机制。

通常来说，房企债务压力越大，快速回款化债的动力就越强，反之同理。

像咱们今天说的勤诚达誉府，其背后开发商的财务压力稀烂显然是为续销房源“五折定价”顺水推舟了一把。

但我还是那句话，房企债务压力充其量只是个助攻角色，最根本的定价权还得看城市、区域、板块的价格中枢。

所以说，“保交楼”批量大折扣续销，可能性并不大。

你看深圳龙岗区勤诚达誉府一家搞“五折买房”都把舆论鼓捣成这样了，全国好几千个楼盘受得了受不了？

与此同时，高层最近还专门强调了“老百姓交了钱就得收到房”，足以见得保交楼的决心。

作为我们普通人来说——

如果真的买到了停工甚至烂尾的房子，还是要理性维权的。

真的遇到了之前买的楼盘停工后续销打了大折扣，当然可以提出自己的意见。

房闹不可取，按闹分配更不可能，所有维权活动必须有法制和商业底线，在可能的范围内争取合理的权益最大化。

像勤诚达誉府这个项目，前期高位上车的业主们既希望楼盘赶快复工，又希望能维持住之前的价格，多多少少有点儿既要牛儿挤奶，又不让牛儿吃草了。

如果你还没有买房，但近期准备买，那建议大家尽可能选择高能级城市和国央企项目。

原因很简单，即便就真的出现了停工甚至烂尾，高能级城市支撑保交楼的财力也更强一些，且受关注的程度也是三四五线城市远远比不了的。

而国央企项目，出现停工烂尾的可能性相对也要小得多，这相当于从根本上为大家降低了日后的维权风险。

相反，往往是最初为了所谓的大折扣与各种让利买了小开发商项目的，往往在更容易出现停工烂尾的情况。

真的出了问题，也不是单靠业主团建去解决问题。

“团建”的本质是让人听见你的合理诉求，但前提一定是开发商有解决问题的诚意和能力。

当然是偶像包袱重、自身不差钱或融资信誉好、国家队有动力帮忙的开发商，更有解决问题的诚意和能力。

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