大批量扫货法拍房,激进的买家开始上头!

楼市   房产   2024-10-17 08:03   浙江  

市场和买家的热恋期,又来了。

10月13日,上海二手房成交为1334套,同比增长108%;10月份,深圳二手房日均签约率环比九月份增长182%……

不论是一线还是二线,成交情况都大差不差,突出一个——

创新高、破纪录。

这个情况也相当正常,因为在每次政策的释放之后,市场总会打开一个窗口期,和买家再度恩爱一番。

但这次,不一样的地方来了——

比常规市场更敏感的法拍房市场,来了一批大胆子的买家。

上海,

前两天一套御翠园法拍成交价9600多万。

该户型银行评估价为8300万,同时,此前的同户型成交约为8400万。

接溢价了1000多万。

深圳,

10月12日,香蜜湖壹号4栋华晴阁一套法拍房,7人竞拍,竞拍56轮,吸引了大约1.5万人围观。

最终, 该套法拍房以5502万成交。

此前,该套法拍房曾以4940万起拍,但以流拍告终。

相比之下,溢价至少约560万。

杭州,

法拍房市场发生了一件大事件。

9月30日,一套金色海岸法拍以约1819万成交;

10月12日,一套钱江侯潮府以约1021万成交;

10月13日,一套文鼎苑法拍以600万成交。

与上面两位一线比,这三套法拍的成绩不算亮眼。

因为金色海岸法拍成交单价约7.85万/㎡,与八月同小区法拍成交单价7.74万/㎡大差不差;侯潮府法拍成交单价8.65万/㎡,不足代表南星桥豪宅的常态价格;

仅有文鼎苑有进步表现,曾有550万起拍却流拍的记录,如今却600万成交。

但把这套法拍房结合起来看,你会惊讶发现——

这三套房的竞拍得主,是同一人!

是的,没错。

短短半个月的时间,

有位买房人豪掷3400多万,一口气在杭州拍下了三套法拍房。

好家伙,

这波政策窗口期,竟然有买家上赶着到法拍房市场进货来了。

这里,咱们也不止分享个别案例。

除了这些颇具市场热议,极端突出的案例外,咱们看整体市场的数据:

以上海为例子,

今年上半年,上海法拍房的流拍率为45.76%,而新政以来的这段时期,上海住宅类法拍共计144套,其中流拍了63套,流拍率为43.75%。

与上半年相比,这段时间的法拍成交率略有上升。

与此同时,上海法拍市场往常的平均折价率在75%左右,而国庆后却出现了不少溢价成交的房源。

再看深圳,

近三天来,深圳共计拍了27套法拍,其中有10套法拍房成交。

成交率达37%。

对比深圳过去普遍25%左右的法拍成交率看,这几天的法拍成交率提高得相当明显。

新政以来的这半个月,法拍市场涌进来不少勇于上头的买家。

那么,

这到底是巧合般的昙花一现,

还是新政把法拍市场彻底激活后的触底反弹?

别急,我待会就给大家下个定论。


讲两句关于法拍房的大实话。

法拍房市场到底好不好,其实咱们完全可以直白地说:

一点也不好。

今年的法拍房数据,差到吓人。其基本面咱们可以用三个特征概括——

挂牌增加、成交下降、价格折损。

根据最新的数据统计,

2024年上半年,全国法拍房挂牌量约为32.62万套。

2024年1-9月全国法拍房挂拍量约为49.47万套,仅仅过了一个季度,法拍房又增加了十几万套,同时与去年同期比,这个挂牌量同比增长66.84%;

这就是法拍房的第一个基本面:

政策频出的这几个月里,法拍房还是玩了命地增加。

再看第二组数据:

今年1-8月,法拍房平均折扣率为77.18%。其中,住宅类法拍房的平均折扣率为76.43%;

今年1-9月,法拍房平均折扣率为77.17%。其中,住宅类法拍房的平均折扣率为76.35%。

可见,

9月份法拍房的整体平均折扣率,以及住宅类折扣率均低于1-8月的平均水平。

同时,今年住宅类法拍平均折扣率同比还下滑了3.69个百分点。

这就是法拍房的第二个基本面:

政策频出的这几个月里,法拍房的成交折损仍在扩大。

第三组数据:

2024年1-9月,住宅类法拍房成交79645套,成交率为33.21%。

同比2023年,成交率下滑了1.05%。

这就是法拍房的第三个基本面:

政策频出的这几个月里,住宅类法拍房成交量不见好转。

了解完法拍房的基本盘,你心里肯定就有数了——

全国法拍房市场,惨淡得不像话。

与当下的新房、二手房热烈的成交相比,法拍房的成绩是一点都拿不出手呐。

那么,

此次只是一二线等头部城市的局部法拍房热?

也不准确。

新政策的窗口期,一二线法拍市场确实出现了更多的成交,平均折扣率确实也有些拉高。

但同比去年的数据,

如上海的平均折扣率仍然是降了约5%;

与新房市场、二手房市场破纪录式的成交相比,一二线的法拍市场称一声“温热”已是抬举。

所以,

咱们可以先下个定论——

上海深圳这些成交的法拍房有特殊性,主因绝不是法拍房市场回暖。

回头再分析一波这些成交的法拍房:

  • 上海御翠园,成交价9600万;

  • 深圳香蜜湖壹号,成交价5502万;

  • 杭州金色海岸,成交价1819万;

  • 杭州侯潮府,1021万;

  • 杭州文鼎苑,600万。

光看价格,就能看出这些房子都不一般。

没错,

它们全是豪宅。

即便是其中最便宜的文鼎苑,虽说还算不上豪宅,但很多人都知道它的大名——

杭州顶级学区房,巅峰时期单价也能达到12万/㎡。

咱们再来转个视角,看看这些城市的豪宅市场——

10月上旬,上海3000万以上豪宅成交约有9套。其中,包括翠湖五期317㎡,成交价7500万。云锦东方406㎡,成交价8000万……更别提新房市场,套均过亿的豪宅也被一扫而空。

10月12-13日,杭州南星豪宅区一连成交15套,其中包含两套单价约13万/㎡的仁恒滨江园。南星这两个月的成交,顶得上过去好几个月。

换个角度看,你就会发现——

这哪儿是法拍热?

明明就是豪宅热。

不论是新房市场、二手房市场,还是法拍市场,都有顶尖购买力都在扫货豪宅。

尤其是法拍市场,

有钱人不仅在捡漏豪宅,更愿意为豪宅支付溢价!


法拍市场,率先开启分化的序幕。

法拍正在揭露一个很残忍的真相。

关于这个真相,我们此前反复提过——

未来的房产价值是分化的。

但,

在整体市场的下行阶段,我们感受到的是一二线在跌,三四线也在跌,豪宅再跌,普宅也在跌……

只要是房子,似乎没什么区别。

反正都是跌嘛!

如今,法拍市场的房子率先展现出了分化,已经有一批人在含泪承受房产分化的痛楚。

成交率,

一二线等头部城市的法拍房更容易成交,如上海、杭州成交率能到50%以上;

三四线等大多城市,成交率普遍在30-40%。

成交价,

豪宅开始出现溢价成交。

许多普通房产大多仍以7折左右的水平出售。

为什么这一轮分化从法拍市场开始?

很简单,

法拍就是市场情绪的放大器。

市场上行时,总是不乏上头买家把法拍房的价格拍高,成交价甚至会大大高于市场价。

这正是因为市场上行,买家对未来的预期相当高。

市场下行时,哪怕是法拍房起拍价远低于市场价,也可能出现流拍,或以超低价成交的法拍房源。

这也是因为市场下行,买家预期被拉低。

法拍之所以被称为市场的风向标,就是因为大家的预期能在法拍市场中有更明显的体现。

这个回合,情绪作用产生在了房产价值分化上。

从供应端的角度分析,

法拍房9成以上都是普通住宅,法拍豪宅则更稀缺。

同时,二手房新房的价格早就相当友好,要买普通房子大可以去二手房市场、新房市场挑挑拣拣,何必去触法拍房的眉头。

反之,豪宅法拍还存在折价空间,对买家的吸引力更甚。

于是,情绪就涌上来了。

再叠加新政策的窗口期,这才有了豪宅法拍热的逻辑。

从需求端的角度分析,

现行市场下,也就只有高端购买力还有存款,还有能力支撑、加大杠杆。

普通人的子弹早就打光了。

哪怕是接下来真的出现了超强利好政策,哪怕真的开始放水了,那也是这些高端购买力离水龙头更近一点。

从本质上讲,

房产价值的分化就是有钱人依旧有钱,在这轮财富资产缩水中挺住了,而普通人只剩下了负债。

事实上,一二线头部城市的房产分化也开始了。

去市场上逛一逛,不止是豪宅,核心地段的标杆最近的成交都相当猛。

以杭州为例,

10月以来,奥体、钱江世纪城、亚运村,那些七八百万,上千万的房子,都是十几套十几套成交的。

亚运村,近期成交超50套。

反观,一些板块的房子,价格非常低,但一个月也难有几套成交。

政策窗口期的红利,一点也没吃到。

现在是成交量的分化。

优质房产在经历大批买家扫货之后,成交价会逐渐夯实起来,而其余房产怕是还得再往下探探底,继续找价与量的平衡点。

没错,

成交量的分化之后,就是成交价的进一步拉开。

所以,

手里物业标的优质的朋友,不需要再割肉了。

接下来,好房子要先“止跌回稳”了,普通房子怕是还要再等等。

最后,留个二维码。

随着财政部发布会的结束,更大的刺激政策已经板上钉钉。

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