前几天高层召开重要会议，不少朋友在评论区开足马力@我们，让聊一聊对未来的楼市有啥影响。
之所以拖到现在才说，主要因为大会关于房地产板块的表述的确不多，想象中明显的、突出的、重磅的利好并不明显。
非要拿着放大镜去找只言片语，然后作个所谓的“解读”，无非就是赚波流量，咱们不愿意干这事儿。
直到前两天看到重磅文件的“抬头”，这才觉得时间差不多了，是得好好说一说了。
毕竟后劲儿太大了！地球那头儿的登子认真学习文件有关指示精神后，都顶不住劲儿改主意退选了…
7月21日下午，新华社全文发布了《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》。
全文20000多字，关于未来数年里的经济生活，真可谓字字珠玑。
但我一写楼市号的毕竟水平有限、能力一般，咱们就只抓着跟房地产市场有关的事儿说…
总结下来就是以下六条，总共147个字，虽然篇幅只占报告全文零头的零头，但这里面几乎句句都是硬词儿：
-加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式；
-加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求；
-支持城乡居民多样化改善性住房需求；
-充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准；
-改革房地产开发融资方式和商品房预售制度；
-完善房地产税收制度。
以上内容高度浓缩概括，对于今天的楼市现状来说是包罗万象——
有奠定市场格局的、有安排工薪阶层的、有点明白以后盖啥房的、有暗示大伙儿调控这事儿要放权的，还有把开发商和包租婆撵出“舒适区”的。
从宏观到微观，既全面又具体，安排得明明白白。
早在《决定》发布之前，高层就已作出指示：要统筹发展和安全，落实好防范化解房地产、地方债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。
这一点，提早几天就使得市场端和融资端振聋发聩，相当于融资、财税、土地、销售等一系列核心环节将牵一发而动全身。
而最新发布的重磅文件，无疑将这一指示作了进一步系统地阐释与细化，相当于另一只靴子彻底落地了。
果然！叫“三中全会”的都是拍板儿干大事的！
据说，不少手握多套房家庭、中产家庭乃至刚需群体，在这之后立马变得不太考虑了，因为大局已定。
重磅会议对当前房地产市场作如此定调，原因也不难理解——
旧的土地-房产模式已经不能满足与维持当前的财税体系；
城市化进程与居民需求端总体情况在倒逼新商业模式出炉。
说白了，情绪、气氛、形势到这儿了，箭在弦上不得不发…
以下，咱们作逐一拆解，保证大伙儿听完了能对未来的房地产市场走向有个全新的认识。
这六句话可以归纳总结为四部分：
第一部分，叫作“租购并举”。
也就是第一、第二句合一起来看，相当于给未来的楼市直接定了个调调，简单理解就是：
以后买得起商品房的人遵循市场价去买，买不起的就去租呗。
打从“十四五”开始，房地产新发展模式就是保障房+商品房“双轨制”，这回《决定》保持了一脉相承。
随着商品房市场的底部购买力势必有所削弱，城市能级不给力的、区域板块配套兑现慢的、产品力有硬伤的市场前景只能自求多福了；
而租赁市场未来在国家信用的关照下，毕竟更加法制化、规范化，以后规则大概率会像发达国家那样，向着租客制定。
要真正实现租售并举，核心关键还在于全面落实租售同权。
很明显，高层是明白这个道理的。
但从现实来看，要实现政策倾斜，是要有庞大的物质基础的！
所以要“加大保障性住房建设和供给”，才能完成向今天的商品房房东施压，让他们接受新的市场面与政策面新平衡。
原文中强调“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给”，很明显是在催着赶进度，督办意味明显。
为啥着急督办？一个直接原因就是3000亿再贷款的落地数量、进度实在有点慢…
更深层次的原因，是为了引导人口向核心城市圈流动，从而保民生、保未来产业格局。
第二部分，叫作“支持改善性需求”。
所谓“持城乡居民多样化改善性住房需求”，说得也很明白——
改善性住房未来将成为商品房市场的绝对主力，且无论产品力还是产品形式未来都有可能更加多元。
先前不少城市已经以各种方式降低容积率或取消限墅令，其实已经是在回应高层的这一决策。
未来，随着土地财政的玩法与房企融资、盈利模式的改变，低密住宅愈发普及绝对不是天方夜谭。
看看隔壁那俩大侄儿，为啥人口密度比咱大，一户建却如此普及？这你还没点儿信心吗？
接下来一项信息量超级大：各城市房地产市场调控自主权要“充分赋予”，从而保证因城施策，尤其这个“充分赋予”，在我们国家的文件表述里，那是尺度相当大了。
关于未来因城施策的具体花样，大家可以“充分展开”想象力…
总体来说，这跟信贷领域的那个“取消房贷利率下限”，其实异曲同工。
至于取消“普宅”与“非普宅”认定，结合现阶段市场真实情况来讲，就是在首付、信贷以及交易税费等方面给予原“非普宅”最大的便利。
大会后的重磅文件直接公布这事儿，从技术上讲相当于告诉大伙儿：
你们有“普宅”、“非普宅”认定规则的城市别费劲了，我给你们起根儿上改了，你们专心研究因城施策吧。
第三部分，叫作“革新商业模式”。
主要包含两部分：一个是权力下放、因城施策，一个是市场主体去杠杆。
文件里提到了“允许有关城市取消或调减住房限购政策”，老百姓都讨论说这个“有关城市”主要在说北上深…
是不是咱们不下结论，免得以讹传讹。我就说一句：咱们国家文件里的每一个字向来是弹无虚发。
接下来，文件还明确了未来要改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
之所以这俩放一起说，是因为它们本身就是具有高度关联性，基本上等同于讨论“先有鸡还是先有蛋”的问题。
现在点明了要改革，那就是要告别过去“高杠杆、高负债、高周转”的模式：
还什么“商品房预售制”？
以很少的资金撬动很大的盘子？
“十个锅、九个盖”，打时间差躺赚无风险收益？
那些全是过去时了！
对于购房者来说，相当于从制度层面革除了烂尾楼，让大伙儿买新房时不至于那么电闪雷鸣…
这与《决定》发布之前，高层所表述的“要统筹发展和安全，落实好防范化解房地产、地方债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”得到了严密呼应。
然而，许多人离开了“三高”反而犯迷糊。
大可不必！中国香港房企早就给咱们打好样儿了：
未来能过得滋润的房企一定是高净资产的，而非高负债的。
如果不是，那就想办法让自己是，如果实在没办法，那就早嘎早投胎。
也只有这样，才能真正实现日后货币端给房地产行业精准放水。
最后一部分，叫作“完善税收制度”。
文件里原话是“完善房地产税收制度”，有人说这就跟“三句半”里那个第四个人似的，净捅硬词儿：
这不明明白白告诉大伙儿，要开整房产税了吗？！
先别着急下结论。
人家原话说的是“房地产税收”——
增值税、契税、租赁税、印花税、个人所得税…都算“房地产税收”的一部分，并未明确去讲大家关心的“房产持有税”。
另一方面，开不开征“房产持有税”，最终还得看市场端的表现。
大伙儿不妨理性想想：就是真的开征这项税收，最大的动机也是为了弥补因土地出让金不足而造成的财税缺口；
但如果因此而造成房地产市场进一步塌方，那就意味着先有救市举措很可能前功尽弃。
再有，前几天咱们讨论过的消费税，其实已经在扮演补充土地出让金缺口的角色了。
因此，短时间内更犯不上碰这个敏感红线。
“完善房地产税收制度”与“开征房地产税”决不能划等号，对于房东和即将成为房东的老铁来说，顶多算个预防针。
放更长远来看，房产税会来，但中间大概率会隔着一轮楼市复苏周期。
近日发布的重要《决定》给房地产行业的定调可以浓缩为16字箴言：
租售并举，支持改善，降低杠杆，巩固税收。
不少大V说，这是要把房地产彻底去金融化，我认为并不准确。
毕竟，这两三年我们已经充分感受到了“房地产去金融”的重压了，事实证明这条路不符合我们的预期。
最接近真相的应该是：归市场的继续金融化，归保障的继续稳民生。
房地产行业也好、推动新质生产力也好，要想兼顾里子和面子，这几乎是唯一选项。
就在我撰写这篇稿子的时候，央妈再次传来消息：
7月LPR报价出炉，1年期和5年期利率双双下调10个BP，1年期LPR为3.35%、5年期以上LPR为3.85%。
上个月潘老板刚刚表示“持续改革完善LPR”，大家的理解是“未来LPR报价不必然需要挂钩或参考MLF利率”。
万万没想到，重磅会议刚刚胜利闭幕、重磅文件刚刚权威发布，这马上就来真的了！
当然，这事儿也得感谢远在万里之外的川宝和登子此消彼长之势给的“神助攻”…
这活信息量有点大，欢迎各位亲在留言区踊跃发言作完形填空。
从结果来看，这把降息过后，许多一线、新一线城市新房利率已经被拍到了3.1%上下，存量房与新房利率差值进一步扩大。
结合《决定》文件里关于房地产市场的表述，我们可以得出一个很明确的答案——
目前，各方对“去库存”和“定向放水”已经是急不可待…
而未来的中国楼市也的确会出现以下这么两个大势所趋，无论你是要买房、还是要卖房都无比明晰——
楼市复苏的步伐要加快了；
楼市价格两极分化要来了。
我们过去、现在以及未来很长一段时间里，仍然需要围绕房地产巩固土地批租体制、货币金融体系以及消费就业循环。
从这次的重磅文件中，我们似乎可以清晰地梳理出这样一条逻辑线：
租售并举打头一炮，旨在促成人口流向的长期集中化。
这一点既符合未来的产业地理布局，又能最大程度降低高附加值产品与服务的抵达成本。
节约下来的部分，极有可能转化为市场主体的利润、社会成员的收入以及地方财税收入。
与此同时，通过租售并举解决更多工薪阶层的住房问题，让大伙儿在核心城市真正留得下、呆得住，相当于“以巩固民生的手段，做多核心城市的价值前景”。
一旦核心城市群的人口与产业形势加速巩固，改善性住房赛道仍旧是核心城市财税布局的主力。
这部分房源的核心客群承价力相对较好、绑定的土地出让金体量、住宅配套设施消费体量以及物业服务附加值体量等要远远高于其它刚需住房。
巩固这一赛道，无疑也是尽最大可能减少房地产市场突换赛道，对财税体系造成的冲击。
革新商业模式、为市场主体和需求端去杠杆，有助于定向化解系统性金融风险，为重新定位房地产的时代角色提供可能性。
如此操作，本质上是为房地产行业的健康发展切换动力输出。
而本轮革新的一个标志性事件，势必会是全面开征“房地产持有税”。
保证新的房地产财税体系全面置换旧的土地出让金体系。
只不过，这个进程会有多长现在没人知道。
但可以确定的是，未来核心资产与下沉市场资产在价值层面、流动性层面、现金流层面的分化，必将愈发严重…
究竟什么样的城市、什么样的资产能够真正实现穿越周期？
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