听朋友说，
杭州的房地产市场最近失控了。
他可不是口嗨。
相反，他准备十足，分别从三大方向论证了“杭州市场失控论”，说得看着有理有据。
咱们直接开门见山，分享他的观点。
论证点一：降价的二手市场；
今年的杭州，二手房全面降价。
哪怕是杭州的头牌亚运村，也不例外。
直接上数据：
2024年7月，亚运村日耀之城成交房源单价区间5.7-6.7万/㎡，其中品质好一些滨水区房源总价在850万左右；
2024年8月，亚运村桂冠东方开始成交，主力成交单价在5.5万/㎡；
2024年9月，桂冠东方陆续出现单价5万/㎡以下的成交，同时日耀之城滨水区出现了800万左右的成交，比第一批成交降了约50万。
再来看两个真实案例，
7月初，日耀之城250㎡大户型以1925万成交，单价高达7.7万，买家下了50万定金。8月底，此套户型再度上架，挂牌价1800万，据了解此前买家已经毁约；
8月底，桂冠东方出现3字头成交房源，创下了亚运村单价新低。
熟悉杭州的朋友都只带，杭州的新房和二手房是割裂的——
哪怕二手房再冷，新房也能热得滚烫。
那么，下面两个论证点专门针对杭州新房市场。
论证点二：降温的宇宙中心；
哪怕郊区新房卖得再惨淡，杭州顶级板块的房子从不缺人抢。
不过，最近的情况变了。
9月份，钱江世纪城超级红盘绿城晓风明月首开并未拼社保。
同样的位置，今年上半年建发朗云拼了3次社保，有房户最高需要165个月社保才能入围楼盘摇号。
再看另一个顶级红盘兴耀·潮起，
6月份首开，此盘中签率仅4.85%；
7月份二开，中签率4.36%；
9月份加推，中签率10.86%。
从限售到不限售，杭州顶级红盘的热度确实有些降温。
论证点三：主城新盘送车位；
杭州楼盘送车位是什么含金量？
先跟大家普及一下，杭州新盘车位的价格一般是楼盘单价10倍。
也就是说，杭州新房车位一般是三四十万一个。
同时，杭州新房摇号有一个潜规则——
捆绑车位。
你想买新房，不买车位是很难办的。
比如，你找个销售。
当你看到他的名字上带有两个小汽车的标识时，你就得明白他的目标客户是准备买两个车位的买房人。
曾经，买房人们为了买房上车，三四十万的车位也得咬牙买起。
现在，
开发商们为了卖房，开始送车位了……
我承认，以上三个点均是事实。
但我更想说，
这位在杭州待久了的朋友，是不是有些过于习惯杭州的优秀了？
先简单辩驳两句，
首先，二手房降价已是全国市场的通病。
其次，别的市场去年就开始送车位了，你杭州才哪到哪儿。
最后，上面这些数据多少有些不够全面，咱们接下来仔细盘一盘近期的杭州。
别对优等生太苛刻。
对于上述的三个论证点，我们来一个个解。
一、猛猛成交的亚运村；
亚运村虽然成交价往下走是事实，但我想说，此行情下，新交付楼房二手成交价由高走低是常态。
你还得看成交量！
据统计，
日耀之城交付第一月，成交了27套；
第二月随着桂冠东方交付，两盘成交了约40套，平均一天就有1-2套成交。
至今，我粗略统计了一下，亚运村成交量已经将近100套。
交付三月，成交量冲刺百套。
成交量是真的猛。
放别的小区，一年都卖不了一百套。
再者，
亚运村还是个定位偏改善的小区。
我随便放一些成交给大家看看就明白了。
对普通人而言，哪怕是对杭州买房人来说，亚运村的价格也比较高。
总价高的上千万，主力成交户型的总价在600-800万。
至今为止，亚运村最低成交总价也要485万。
更何况，亚运村还是个新交付小区。
啥意思？
总成交价还得加上个税、增值税，以及中介费。
成交成本大约8个点，少说也是三十多万。
即使如此，
亚运村仍然三个月成交了近上百套。
试问，
全国有几个市场，能有爆发力这么强的购买力？
二、杭州红盘真不缺热度；
摇号热度确实降了，但我想说改善板块面临的问题还是——
买房难。
近期几个摇号的改善盘我统计了一下。
你看，
咱们前文提的晓风明月和兴耀潮起，还不是一千多人抢一百来套房子。
你看，
火车东站一千多万一套的房子，也有六七百人在抢。
你再看，
钱二的潮语鸣翠轩，实际位置都搭到九堡了，还是那么好卖。
杭州新房市场，缺热度吗？
真不缺。
再来看前文所说的主城送车位的楼盘。
我关注了一下此次楼盘的后续热度。
此盘首开1000多人在抢房。
开发商略施手段，杭州人又开始抢房了。
看完以上数据，我不得不感叹：
杭州人真有钱啊！
六七百万加上四五十万税的二手房，咔咔买；
一千多万的新房，抢着买；
送车位的主城新盘，也要抢着买；
再看土拍市场，杭州依旧硬的不行。
今年上半年，杭州涉宅用地成交总价458亿，仅次于北京。
这成绩，
得把各个地方的财政部门给馋哭。
所以，杭州市场还好吗？
真挺好的。
市场稍微有些新动静，购买力就涌动起来了。
不过呢，非要说杭州市场和此前有什么不同，我认为是，这些购买力越来越敏感了。
钱更敏感了。
此次，不论是亚运村成交价走低、红盘热度下降，还是主城楼盘送车位，都可以解释为——
停留在市场上的资金更敏感了。
比如，
疯狂成交的亚运村，挤压了奥体和世纪城的市场。
今年7、8月，除了亚运村外，奥体和世纪城的月均成交在40套左右。
杭州大部分改善购买力都被亚运村虹吸了。
就是因为亚运村更新、更有流量、更有话题，这样被市场青睐的楼盘才更站得住脚。
于是，资金全跑过去了。
比如，
杭州的新房市场，摇号的资金大部分集中在钱江世纪城、奥体、申花等改善板块的楼盘。
就因为只有这些板块的二手和限价之间还有安全垫，投资尚且有空间，自住也更香。
于是，资金也全跑过去了
再比如，
主城新盘一送车位，买房的全跑去摇号了。
因为这样可以省一个车位的钱，若是先前碰到的楼盘还要绑车位的话，买房人里外里可以省两个车位的钱，怎么说也有个三四十万呢。
但问题也随之而来了。
当所有敏感的聪明的钱，全部跑到一起去，会发什么情况？
看杭州现在的改善市场——
户型越做越大；
车位一绑就是两三个；
只有优质且量大的资金，才能参与这场摇号游戏。
再看主城送车位的楼盘——
100多套房子，1000多人在抢。
剩下没抢到的，再等下次开发商调整销售方案吧。
竞争越大，门槛越高，利润空间越少！
这个道理，放在其它市场也行得通。
近期的债券市场，
由于大家都在追求稳定长久的产品，于是买国债的人越来越多。
买入国债的人一多，国债的购买价格被推高，国债收益率又下来了。
咱们大大小小的市场，其实都在发生同样的故事。
楼市，能买的房子不多，想买的资金都在往里冲。
结果，门槛拔高，预期下降。
债券，
全在一股脑买国债。
结果，收益率下降。
站在偌大的市场，投资的路径在变窄，投资的壁垒在变厚，四周都太拥堵了。
你拔剑四顾心茫然。
钱该哪儿投？
看一组数据，
2018-2019年的从内地到海外的投资金额仅500-800亿元。
2020-2022年的投资规模已经达到1600亿人民币。
规模在不断扩大。
因为外面有更多的机会。
咱们在为2-3%的收益率费劲时，殊不知外头有太多好产品。
比如下面这张图，
中金统计的历次降息后下面各类资产的表现中，美债中位数收益率也高达6%。
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