今天，我们认真聊聊“止跌回稳”的真相…

开篇通知：下周末（11月2日-11月3日），大碗深圳考察团启动。

长期以来，一些大城市的已婚少妇普遍被两大难题所困扰——

孩子的作业，三分钟就能搞定，但偏偏拖半小时才能做完；

老公的作业，半小时才能做完，但偏偏三分钟就糊弄了事。

搁谁来，过得这么拧巴她也难受。

可是万万没想到，最近这帮大姑娘小媳妇儿又添了第三个疑难杂症：

大伙儿都说楼市又火起来了，房子到底该不该再买一套呢？

实话实说，近期楼市止跌回稳的迹象越来越强烈，让人越看越蕉绿！

无论是新房市场、二手房市场还是土拍市场，现在主打的就是一个放量与反价齐飞，业主共地王一色…

这里面尤其在一线城市与少数强二线里的佼佼者表现最给力！

其中最突出的三个“症状”就是——

新房爆单、二手房以价换量明显退潮、各地土地市场接连拍出地王！

首先来说新房爆单。

上次遇到这个场面，还是2016年的那个春夏之交——

在北京，仅10月前半月的新房网签规模就有1530套，环比上涨17.5%，均价51400元/㎡，环比上涨9%；

在上海，“沪七条”实施后的18天里，上海新房成交26万㎡，日均成交1.4万㎡，较去年同期日均成交规模上涨40%；

在广州，10月1日-21日，一手住宅网签6300套，同比增长45.73%，创近年来同期高位，给市场注入极大信心；

在深圳，10月1-22日新房认购量8405套，22天新房库存降3266套，连续贡献仨“日光盘”已经彻底火出圈儿了。

深圳这个妖股，咱们多说两句：

9月份，深圳一共才成交了1686套新房，这么个增长方式谁看谁迷糊。

自2005年来，深圳新房市场单月成交量超过10000套的就仨月；

今年10月，很可能是19年来第四个成交量破万的月份！

从具体区域板块的热度来看，一线城市非边缘性地段已经基本实现筑底止跌。

与此同时，二线城市里面，最冒尖儿的俩城市，绝对非杭州、成都等莫属——

十一假期里，杭州有8个项目开盘，成交569套，成交面积8.5万㎡，较2023年“国庆”期间成交规模增长187%；

同一时期，成都新房成交1561套，较去年国庆期间增长81%，远高于9月份日均水平，日均值较节前激增503%；

而将统计视角进一步拉大，你还会看出更深层次的问题。

克而瑞数据显示：

10月前20天，重点28城总成交规模达到733万㎡，较2024年9月日均增长11%；

同比去年10月前20日成交小幅微降2%，基本持平，但少数几座头部城市同比却出现明显改善。

这说明，头部城市与非头部城市间的K型分化其实正在加剧。

再来说说二手房市场。

一线城市近期就跟商量好了似的，个顶个表现出奇扎眼——

10月前20天，北京二手住宅网签量同比增长37.5%、上海二手房单日成交连续破千套、广州二手房已累计成交10318套、深圳10月前24天二手房成交量环比上涨16.61%…

北京、上海两地几乎都出现了连续数周挂牌房源与降价房源逐次减少的局面；

深圳业主撤单的、跳价的愈演愈烈：700万总价的跳价30-40万、1000万的跳价50万…

这里面似乎只有广州在这方面稳如老狗，但同样出现了涨价与降价房源此消彼长。

种种迹象表明：“以价换量”这个事儿正在一线城市大规模退潮！

二线城市里近期杀得最猛的当属杭州和成都，即便到了10月下旬也依然没有要熄火的意思：

杭州二手房目前依旧保持着日均成交300套上下的规模；

截至10月23日，成都二手房已连续9天成交量破千套！

这哥俩儿最近的表现，已经妥妥地将荣枯线摔在身后。

可能有小伙伴得说：“拉倒吧！你们家在杭州有房子，你肯定杭吹啊！”

行，那我就重点说说跟我八竿子打不着得成都——

咱各位谁也不是昨天才通上网，成都的持续性火爆绝对是“现象级”的存在！

现在在成都你要去买二手房，签合同都绕不开排队——

全成都20多个签约室，已预约超900单，已连续3天，每天凌晨都有客户还在签约…

最后咱们来说说各地近期土拍市场接连冒出的地王。

早在8月上旬，上海徐汇区就已经拍出了全国新单价地王，经78轮竞价后，被绿城以131045元/㎡收入囊中；

到了9月份，广州天河面粉厂板块和成都金融城三期板块分别拍出新地王：

前者溢价率超过33%，不仅刷新了天河区的成交楼面价记录，更一举成为广州土拍楼面价第二高的地块；

后者楼面价达到27300元/㎡，14家大型房企举牌80轮，最终溢价率超过42%，创成都土拍楼面价新高；

到了10月份，该出的大招儿出得差不多了，没成想杭州又传来地王诞生的消息：

10月22日，钱江新城二期一宗宅地经77轮竞价后，最终由绿城以34.22亿价格收入囊中，成交楼面价50717元/㎡，加封杭州新单价地王…

核心城市接连拍出新地王，这个事儿的信号意义已经十分明显。

尤其在整体缩量供应的环境下，新地王对一二三级市场的号召力与传导性更是可想而知。

就这，还没提一些头部热点城市马上就要迎来无房可卖的局面…

眼前这种火爆局面，有两个特别的点应该引起注意：

其一，当前的市场热度已经持续了一段时间，且并未没有衰减的痕迹；

其二，供应端、需求端乃至价格端都纷纷给出了止跌企稳的积极信号。

如果说，过去仅仅是某项指标单边改善，那现在无疑是全系统化的回暖。

当然，这一切目前仅仅集中于一线城市和少数强二线城市。

楼市出现当前局面，离不开以下四个方面的集中发力——

首先，增量政策性利好全面释放。

尤其是近一个月以来，政策端的组合拳就从来没歇过晌。

简单梳理一下，就是楼市四限、财政与信贷的“三板斧“：

先是住建部、央行密集部署房地产的“一揽子”增量政策，而后一线城市纷纷跟进响应，杭州、天津、成都等等热点二线城市跟进；

紧接着，是财政发力优惠房地产交易相关税费，以及财政发力兜底保交楼与重启货币化安置，为市场接连输送信心；

与此同时，央行还先后明确了降低存量房贷利率，并将5年期以上LPR下调25个基点，许多城市开始出现2字头利率…

这一次的利好之所以与众不同，核心点就在于它是四限与财政、信贷共同发力，更加精准地刺激到了真实需求群体。

尤其是调降存量房贷利率，真心是定向解救了无数观望者的情绪与钱包。

其次，需求端的确已经压抑很久。

房地产市场整体调整的三年，也是各层次需求端持续观望的三年。

一线城市长期执行着较严厉的限购措施，许多人想买也买不了；

经过9月底的定向松绑后，相当一部分精准客户其实已经拿到了购房资格。

许多已经拥有购房资格的群体，在过去三年时间里，亲眼目睹了史无前例的深度调整。

这个局面一出现，首先就会抑制那群猴精猴精的投资型需求甚至是半住半投资的需求。

人家既然拿这玩意儿当买卖干，那就一定会考虑成本、效益和流动性的问题。

这样一来，顺带着具有真实需求的刚需和改善群体也陷入到了持续性观望。

尽管在此期间内，价格中枢在不断下移、信贷成本在逐渐走低，买入房屋的安全垫在一点点增厚；

但不要低估了人类思维的固有惰性，资产价格持续处在下行通道时，绝大多数人寻思的问题是，政策口子还能不能更松一点、房价和利率还能不能更便宜…

现在呢？存量房贷利率降了、税费和财政也发力了，其实就是在变相告诉大家：现阶段有关政策这一块已经到位了，继续观察的边际意义已经不大。

第三，价格端已差别化完成筑底。

关于这一点，我在前几天的稿子《楼市筑底，究竟要筑到啥时候？》已经有过完整的阐述：

截至今年9月份，全国新房销售面积、房企到位资金、新开工面积、新竣工面积以及商品房待售面积等多项关键指标——

都出现了连续数月的收窄，而9月份房地产开发景气指数还干出了今年以来的最高值。

这意味着楼市最坏的时刻已经过去，一线城市和部分头部二线城市经历了长达三年的价格重塑后，已经凸显出性价比。

如果现在你打开某家、某壳、某居客的app来看，就一定不难发现：

在许多过去长期以来以高房价著称的城市，现在刚需房源已然十分平易近人、改善房源也不再那么高不可攀…

对于想要升舱或者本就在当地工作的人来说，真就是垫垫脚就能上车。

你看，置换链条这不就打开了吗？

第四，供给端缩量提质发挥作用。

高层在近期的会议中一再强调，对于楼市供给端要“控制增量，优化存量“。

事实证明，心领神会的各个热点城市也确确实实是这么干的——

今年1-8月份，全国核心24城涉宅用地供应减少291宗，同比降幅31%；

这些城市涉宅用地成交规划建面已经降至4505.7万㎡，同比降幅达到36%。

至于具体情况可以参考下面这两张图。

这里面缩减供应最狠的，还得说深圳——

截至9月26日，深圳年内仅成交2宗涉宅用地，而2023年全年共成交住宅用地17宗；

截至10月21日，深圳新房住宅库存约4.37万套，按目前流速计算，6-7个月后无房可卖。

这年头儿，对于救市来说，单兵作战就好像小寡妇夜游新德里——24K纯白送。

取而代之的，必须是集团军作战，而且还必须有持续性：

价格调整，提供了足够低的上车门槛与足够高的安全垫；

信贷与税费调整，为楼市需求端提供了足够可观的子弹；

供给和调控思路，为房地产止跌回稳烘托起了饱满情绪。

以上这些因素现在正在协同发力，这么一来，楼市的火爆局面基本就算定位了。

我看到，不少人现在都在探讨“目前房地产市场的火爆局面到底还能持续多久？”

其实话不应该这么问，因为眼前的局面与以往任何一轮周期都存在一些根本性不同——

楼市的普涨不会再有，绝大多数的城市都不再具有投资炒作情绪。

真正能够穿越周期的资产，将与绝大多数的普通人彻底失去关联。

信贷与税费发力会加剧市场的二八定律、财政与供应的协同也将更多优先能挑大梁的重点城市。

这既是信贷发力的边际效应决定的，也是财政发力的轻重缓急决定的。

而上述两点说到底，其实是顺应了普罗大众的选择，看看人口与资金的主要流向就清楚了！

那与过去一样的东西是什么呢？

个人认为主要有以下两点——

房地产在我国的债务结构里，依然举足轻重。

现阶段要解决流动性不足，楼市依然是抓手。

房地产一旦趴窝，等同于400多万亿的资产容量流动性被锁死，伴随着流动性下行与估值下滑而来的，一定是居民中长期债务的问题被暴露个溜透：

企业不愿意扩张业务、社会消费持续性低迷、银行业息差压力过大、就业面呈现规模收缩…

几乎全拜它所赐！

解铃还须系铃人，要解决这些问题，房地产依旧是无可替代的突破口。

今天的我们，正站在止跌回稳周期的起点。

“止跌”与“回稳”都是全局性的理念，当我们聚焦于少数头部城市，就不难领悟它们无可替代的带头作用。

像结构性的新房爆单、二手房跳价频现以及热点城市地王，其实都具有一定的必然性！

作为普通人，我们能看清大势所趋，将视线聚焦于少数几座城市，足矣！

下周末（11月2日-11月3日），启动大碗深圳考察团。

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