前些年买房的人，现在许多人都在做两类动作。
一个动作是：提前还贷。
看看下面这张图，就明白了。
据统计，
2024年上半年，19家银行中，有14家银行的个人住房贷款余额在减少。
其中，国有六大行工农中建交个人住房贷款余额均下降，多则减少了1000多亿，仅有邮储银行贷款余额小幅增长。
从趋势来看，
提前还贷的动作越来越快！
2024年上半年，国有六大行的个人住房贷款合计减少了3254.71亿元。
2023年，国有六大行的个人住房贷款合计减少5568.57亿元。
今年半年的还贷量，接近去年全年6成的还贷量。
还贷的速度直接提高了约16%。
再看全国数据，
截至今年上半年，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比减少2.1%，
从2023年二季度开始，个人住房贷款余额已经持续连续五个季度下滑。
详细情况如下：
2023年二季度，同比减少0.7%。
2023年三季度，同比减少1.2%。
2023年四季度，同比减少1.6%。
2024年一季度，同比减少1.9%。
2024年二季度，同比减少2.1%。
同时，在今年4月，居民早偿率指数达到37%的历史高位。
提前还贷的人越来越多，提前还贷的量也越来越多。
为什么出现这种情况？
以收入预期的角度切入，
我们有内卷的产能，却没有足够的需求。
中小企业越来越难赚不到钱，反映到微观的每个个体，轻则降薪，重则裁员，大家对未来收入没有信心。
因此，要提前还贷，减轻将来的压力。
以投资收益的角度切入，
居民资产价格（房价）的缩水，同时叠加各项投资理财产品的利率下调、新增房贷利率越来越低，高利率的存量房贷再也不是当年那个“优质的贷款”。
于是，提前还贷成了最好的理财方式。
再看另一个动作：断供。
今年上半年，大中型银行的个人住房贷款不良率几乎全线走高。
其中，工行、建行、农行、中行和交行住房贷款不良率分别上升了0.16、0.12、0.03、0.07和0.11个百分点。
断供之后，就该走法拍房流程了。
所以，我们能看到法拍房市场也越来越热闹。
2024年上半年，全国法拍房挂拍规模达20.2万套，同比增加12%。
其中，有效挂拍量16.6万套，成交2.8万套，平均成交率17%，同比下降7个百分点。
由此，住房贷款不良率自然就高了。
断供大概能分两类人：
一类是被动断供的。
比如，之前铆足了劲加杠杆买房的，随着行情的变化，现金流撑不住了；比如，中小老板们，生意不行了，房子的贷款也就还不起了。
还有一类是主动断供的。
那些首付都跌没了的房东，手上除了贷款什么也不剩。
于是，他们开始主动选择断供。
当然，银行也在主动缓解这类人的压力，愿意给他们延期还房贷，以时间换空间。
现行趋势下，这两类断供的人越来越多。
以上，我们可以得到一个预判：
提前还贷潮、断供潮已经来得更猛烈了。
提前还贷潮与断供潮来得更凶猛的背景下，咱们再来看最近的大新闻——
降存量房贷利率。
8月30日，彭博社发了个小作文：
38万亿存量房贷将寻求转按揭，从而降低存量房贷利率。
对此，央行和金管局未作回复。
紧接着，招商银行对彭博社的小作文表示：没有接到“存量房贷转按揭”的通知，相关政策还没有得到确认。
9月4日，彭博社再发小作文：
全国范围内的存量房贷降下调约80个基点，并且此次调整分两步走。
先在近几周内，进行第一次下调。
第二次下调则在明年初。
一石激起千层浪，大家对降低存量房贷利率的呼声与热情更高了。
对此，央行和金管局依旧未予置评。
市场的舆论风向、高层的沉默，以及银行的发声，多方都在做同一个事情——
博弈。
市场中，人人都在喊着要降低存量房贷。
这没什么可说的，对大家而言只有好处没有坏处。只要存量房贷降下来，每个月能多余出几百到几千不等，相当可观。
高层自然也是有意愿降存量房贷的。
目前，新增房贷利率普遍在3%左右，而存量房贷利率还在4%，同样是买房利率待遇相差太多……不患寡而患不均，降低存量房贷从某种角度上看，有利于市场和谐。
更重要的是，降低存量房贷能缓解内需不足的问题。
现在的情况是，
市场上最有消费能力的一批人，基本被房贷锁住了。
对这些人进行负债减负，自然就能释放出一批消费力，从而提振消费。
面对多方压力，咱也别说银行舍不得分点利润出来。
结合越来越猛烈的还贷潮和断供潮，更客观地说——
银行是在未雨绸缪。
的确，不论是从个人住房贷款余额还是贷款不良率来看，银行目前还兜得住。
但把数据再深挖一下，银行可能很快就遭不住了。
通常情况下，中国商业银行的净利息收入占总营业收入的80%，而个人住房贷款在贷款中的占比高达20-30%。
也就是说，
银行赚钱的大头靠的就是房贷。
更准确地说，
是存量房贷。
原因咱们都很清楚，新增房贷利率那么低，并且由于商品房市场越来越差，增量表现也很差，那么还是得靠存量房贷吃老本。
所以，对银行来说，存量房贷的利率必须得保住啊。
有人说，降低存量房贷利率，提前还贷的人也会减少，对银行来说也是好事。
但是一部分提前还贷减少的损失大，还是全部存量房贷降利率减少损失大，银行还是拎得清的。更何况，照这个行情下去，即便存量利率降了，提前还贷的人会不会减少也犹未可知。
对银行来说，变化就是风险，不变才是最好的选择。
再来看，
持续收窄的银行净息差。
今年二季度，我国商业银行净息差为1.54%，同比下降20BP。
同时，净息差低于1.54%水平的共有16家上市银行。
其中，厦门银行净息差水平最低，仅为1.14%。
作为衡量银行赚钱能力的指标，净息差离那条1.8%的安全线越来越远。
所以，银行死守存量房贷的原因已经很明显了。
按照今年这个节奏，
提前还贷的人越来越多；
上半年，个人住房贷款余额同比减少8000多亿。
贷款不良率越来越高；
上半年，各大银行住房贷款不良率全线走高，法拍房挂牌规模同比增加12%。
提前还贷潮与断供潮愈演愈烈！
反观，银行净息差越来越窄，银行赚钱只会越来越来难。
如此一来，银行对存量房贷利率就更加难放手。
想要降低存量房贷利率，就得解决银行的利润问题。
通过上文，咱们已经知道银行的利润问题，目前最主要的影响来自于越来越凶猛的还贷潮与断供潮。
一年比一年吓人的还贷潮和断供潮，让银行对将来的预期很差，进而死死咬紧着存量房贷。
如何让还贷潮和断供潮“退潮”？
说实在，短期内无解。
想要大家不提前还贷，不断供，那就得让大家对自己的资产重拾信心，有未来有盼头——
得让房价上涨。
这个市场大家也都清楚，当下的主题是“稳”。
解决提前还贷和断供问题，此路不通。
然而，
存量房贷下降舆论的声音实在太大，同时，从大趋势来看——
存量房贷就是要下调的。
7月底，央行发布了年度《中国区域金融运行报告（2024）》，就提过——
下一步理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力。
因此，解决银行的利润问题，只能选另外一个路了——
再苦一苦往银行里存钱的朋友。
存量房贷要降低，
银行要保证利润，
成本不会消失，只会转移，那么自然只能转移到存款人的资金成本身上。
所以，
存量房贷利率到底要不要降？就看这几个指标就完事了。
一、看个人住房贷款余额和贷款不良率。
如果两个指标表现良好，那么银行降存量的底气就会足一些。
但这两个指标折射出了房地产市场的不景气，再说得宏观点是经济的不景气，颓势并非一朝一夕之间可以扭转。
因此，银行要下调存量利率，只能先做一些微观操作。
二、进一步下调存款利率。
通过下调存款利率，给贷款利率的下调腾出空间，银行向来都是这么操作的。
根据银行披露，如果要下调70-80个BP的存量房贷利率，为了保持净息差，需要把存款挂牌利率下调大约10个BP。
这么一来，如果降低存量房贷利率是大势所趋的话，那么存款挂牌利率下调同样大势所趋。
再深入考虑一层，把存款挂牌利率降低了，同样可以缓解提前还贷潮和断供潮的压力！
从这个角度看，银行是很情愿下调存款挂牌利率的。
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