上周末，我在深圳某个售楼部拍了下面这张照片。
一对深圳的小夫妻，点了个外卖，挤在售楼部的角落里：男生在撕外卖，女生敲着计算器在算账。
我当时拍照的时间，是下午两点四十。
女生说了一句话，我一直记到现在：
要是买87的，工资刨掉月供和房租，一个月就剩下3700了，以后咱俩上班得自己带饭了。
他们身后的场景，是下面这张照片。
开发商在原有的洽谈区之外，利用一切通道空间，临时增加了首尾相连的20多张长条桌。每张长条桌上，都坐满了算价的客户。
拥挤、逼仄、燥热、压抑。
可能也正是如此，才把那对小夫妻挤到了角落里。
我路过的时候，瞄了眼小夫妻手里的算价单：87㎡三房，折后单价5万1。
8天前，
同样的楼层和户型，单价4万8。
短短一周，涨了20万。
我在这个售楼部呆了俩小时，销售说的最多的一句话是：
你今天能不能定，不能定的话，我就不给你算价格了。这个楼层会很快卖掉，算了也没多大意义。
不知为何，
听到这句话、看到那对小夫妻、以及挤在桌子前算价的人群，就突然把我拉回到2017年的郑州：
五一长假的前一天，
某个即将开盘的售楼部门口，挤满了连夜排队的购房者。
由此，
诞生了下面这张被记录在中国楼市年度瞬间里的照片——
一位裹着被子的年轻女性，站在排着长队的铁栅栏边，充满对等待未知的焦虑和迷茫。
有时候想想，
刚需真的是无奈。
咱们这片土地上，楼市向来大起大落、非跌即涨，从未有“稳”字之说，也从不给刚需一点反应时间。
关于这点，深圳尤甚。
2024年9月，深圳新房成交量1686套；
2024年10月，深圳新房成交量突破10000套（截止10月27日）。
2024年9月，深圳新房库存去化周期20个月；
2024年10月，深圳新房库存去化周期缩短至4个月。
新一轮的“大逼空”，开始了。
昨天，我的朋友圈里被四个数据连续刷屏。
数据1：
深圳单月新房成交量破1万套，创15年新高。
数据2：
北京单月二手成交量突破2万套，创2017年以来同期最高。
数据3：
上海单月二手成交量突破2万套，单日成交量破千，创年内第二高。
数据4：
广州单月二手成交量突破12000套，创年内新高。
以上数据，重要么？
重要！
但作为专业研究者，娃哥想跟你说点更有意思的数据。
之前，我跟大家讲过法拍房市场。
去年乃至今年上半年，所有人都在传播法拍房数量暴涨，还不上钱的老赖越来越多……一个个分析的，怎么恐慌，怎么来。
娃哥却一直苟在不良资产的市场里，一个劲儿的捡漏：确实赚了点小钱。
但是！
十月之后，法拍市场变天了。
且看下面这张图，这是深圳宝中某个小区的一套法拍记录。
上个月19号，
以2400万起拍，无人报名，流拍了。
这个月11号，
再次以2400万起拍，22个人报名，竞拍33轮，最终以2736万成交，溢价336万。
请再看下面这张图，这是深圳香蜜湖壹号的一套法拍记录。
上个月24号，
以4940万起拍，只有一个人报名，但没出价，最终流拍。
这个月12号，
再次以4940万起拍，7个人报名，竞拍56轮，最终以5502万成交，溢价562万。
请最后看一张图，这是深圳南山某套别墅的法拍记录。
上个月24号，
以3300万起拍，只有一个人报名，但没出价，最终流拍。
这个月16号，
再次以3300万起拍，5个人报名，拍56轮，最终以3709万成交，溢价409万。
类似这样的例子，在最近的法拍市场频频出现。
根据我的汇总，
国庆前后，深圳的法拍成交价至少涨了10%。
作为老司机，娃哥想告诉你——
因为干扰因素较少，纯粹就是拼价格、拼预期、拼信心，法拍市场可以作为楼市走势的先兆信号。
法拍市场涨10%，二手市场往往也会跟着走。
呃，
事实上，
二手市场已经跟着走了。
香蜜湖外围侨香村，
89㎡户型国庆前成交价800万，现在900万+。
宝中海纳公馆，
89㎡户型国庆前成交价900万，现在1000万+。
南山华润城一期，
89㎡户型国庆前成交价1050万，现在1200万+。
以上，全是成交价。
国庆前后，深圳核心代表盘的二手成交价涨幅超过10%。
以上，
就是国庆前后“价的变化”：也就涨了区区10%。
对！
就10%！
偏偏这10%，就足以构成“空翻多”。
深圳的售楼部里为什么人越来越多？难道全是从外地赶来的投资客？
但凡你来现场看一看——
看看那些带着父母、抱着小孩、推着婴儿车的人们，你就知道核心主力还是刚需、刚改和自住客。
他们为何在此刻集体进场？难道因为救市政策？
不！
因为恐慌，对区区10%的恐慌！
楼市中一向对价格最敏感的不是投资客，而是空头和刚需。只要价格稍微涨一点，哪怕就涨10%，他们就会动摇、投降、进场。
生怕晚一点，一年的工作就白忙。
很多人眼中的楼市，其实是坐在家里臆想出来的。
他们的臆想中——
售楼部里的那些人，不过是200块钱请来的托儿，是凑凑热闹的观望者，是不知死活的投机客……
然而，
现实中的那些人，不过是“被上涨恐慌所逼空”的普通人。
我知道，
目前绝大多数人还在等待。
——等待更大规模的政策，等待更大力度的刺激，等待更大幅度的上涨……等待自己心中那个所谓的“确定性信号”。
但是，
很多变化，已经在落地和发生。
国庆假期结束，
上海连续上马了两个有史以来最大规模的货币化安置项目。
一个是东安一二村。
徐汇内环，涉及31万㎡、6000户家庭、1.5万多居民，每平赔偿15万元。
另一个是虹宸易居。
虹口北外滩，每平赔偿18万+。
……
嗯，
又是一轮造富神话！又是一轮人造牛！
——只是上一轮的拆迁造富，发力在三四线城市；而这一轮的拆迁造富，由一线城市引爆。
更汹涌、更狂野、更不计代价。
讲到这里，原本还有一些内容要说。思虑再三，写好的内容又删掉了。
算了。
草草结束，做个总结吧。
第一，诱多已经结束。
如果说国庆后的第一周，顶多算是政策诱多。
那么，
行至现在——
对于北上深、尤其是深圳而言：诱多已经结束，刚需已经成功上钩。上涨趋势已经构成，接下来就是“逼空行情”了。
逼空意味着什么？
属于买方的空间，越来越狭窄，越来越被动，越来越恐慌。
第二，刚需不要等待。
现在还有很多人会说：基本面还未修复，行情能不能持续还不好说。
但我想强调的是：
刚需就别等什么狗屁基本面修复了，这就是跳出基本面、硬生生“印出来”的人造行情。
尤其是深圳这种城市，刚需不配等。
你要是信娃哥，你就买。
至于你跟不跟大碗、参不参与大碗的团购、或者自己去售楼部，都没关系、都不重要！
你就记住一个字：买。
第三，拯救观望者。
如果你看完以上，依旧将信将疑，或者也没时间出来看市场。
那就来娃哥的直播间吧！
今天下午14:00，娃哥将搞个“深圳市场考察”的现场直播：
1、深入深圳热门板块，实地简介板块配套、商业、学区和价值；
2、深入深圳热门楼盘，实地分析成交变化、市场热度和项目优劣。
市场到底怎么样，价格到底涨没涨，看房的人到底多不多，他们到底是刚需还是托儿……今天下午14:00，你来直播间一看便知。
一镜到底纯现场，实地考察真分析，娃哥玩的就是真实！
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