一觉醒来，杭州竟然不限价了！
我大吃一惊呐。
对杭州这座城市来说，全面取消新房限价，无异于在说：
俺们大杭州，以后再也不炒房了！
为啥这么说？
回顾杭州限价之下的牛市逻辑，你就明白了。
大约在2021年的时候，
杭州奥体、钱江世纪城的新房限价为47000元/㎡、未来科技城限价36100元/㎡、运河新城38000元/㎡……
同时，买房人们高喊着：
奥体、钱江世纪城二手房卖8-10万/㎡、未来科技城卖7万/㎡、运河新城卖6万/㎡……
可见，一二手房之间存在巨大的倒挂差。
那些年，来杭州买房的人都希望能摇中一套新房，再以远高于新房限价的价格卖出。
那些年，杭州每有新房开盘预售，就会上演几千人甚至万人抢房的盛景。
这，
就是杭州市场异常火爆的逻辑。
「一二手房存在极大倒挂—摇号抢房—抢不到的购买力被挤入二手房市场—推动二手房房价上升，置换加快—置换后的购买力再度涌向新房市场」。
我们完全可以笃定地说，
这套以限价为核心的逻辑闭环，造就了当年那个万人空巷的杭州楼市！
于ZF而言，
新房的快销，带来了丰厚的土地出让金。
2020年，杭州土地出让金收入为2521亿；
2021年，杭州土地出让金收入为3084亿；
2022年，杭州土地出让金收入为2200亿。
当年的杭州，卖地收入所向披靡，把各地都给馋哭了。
即便是到了今年，市场如此惨淡，杭州土地出让金还是远远甩其它地区一条街。
这些收获，很大程度都建立在以限价的基础上。
难以置信，你居然和我说杭州把新房限价全面取消了
……
再来跟大家说第二件事儿，
就在杭州宣布放开限价的当天，亚运村最后一子亚奥城官宣交付。
曾经的亚奥城业主们，是焦虑的。
因为自家小区要比隔壁两个竞品晚交付好几个月——
在这个瞬息万变的市场下，他们的房子晚一天交付，就多一分危险。
为此，他们还专门向有关部门申诉，向开发商维权。
限价放开的这一天，亚奥城业主们态度发生了大转变：
华润，不亏是央企啊！
这是收到了杭州放开限价的内部消息，偷偷给我们送福利呢。
生怕业主朋友们把房子卖亏了。
以上这件事儿，是水群里的一些戏言。
但不难看出，在杭州业主眼里——
这件宣布杭州再也不炒房的大政策，是件大好事。
全国范围内，广州、南京、成都早就放开限价。
对更多的城市来说，新房卖不上价格，限价早就失去了意义。
放开限价，折射的都是市场的颓势。
咋地？
这事儿轮到杭州，又不一样了？
涨的情绪。
限价放开之前，杭州市场的基本盘可以用一句话总结：
核心地区维持限价，非核心地带限价放开。
没错，
杭州限价其实很早就逐步放开了，而这一次主要重点在核心区的限价放开。
比如说，
奥体、钱江世纪城、滨江区政府、亚运村。
咱们直接看四个板块的市场。
新房方面，
这四个板块限价46000-49300元/㎡。
其中在售楼盘兴耀潮起，最近一次开盘136套房源，有1252人入围摇号。
开盘时间为9月11日。
二手房方面，
其中标杆楼盘壹号院，国庆期间成交12套，单价区间约在8-12万/㎡；
亚运村国庆期间成交52套，单价区间约在4.11-6.38万/㎡。
核心区的一二手之间仍存在明显倒挂。
那么，接下来的市场会怎么走就很明确了。
一、捂盘的即将高调取证。
杭州有很多知名的捂盘项目，它们都在等放开限价这一刻的到来。
比如，锦绣公馆、岫町华庭、杭州御园、凤起潮鸣合院……
这些项目，得把杭州新房的价格天花板捅穿咯。
咱就以凤起潮鸣的合院为例子，简单分析一下——
临平放开限价后，位于临平区的理想臻品合院售价12.8万/㎡；
上城区风起钱潮的合院，出现过单价12-15万/㎡的成交。
位置更好的凤起潮鸣合院，将会卖到什么价格？大胆发挥想象力吧。
二、具备了拍地王的前置条件。
杭州到底能卖出多贵的地，在市场中还未得到印证。
限价之下，难出真正的地王。
奥体、钱江世纪城限价46000元/㎡，开发商再怎么想拍地，也得死命按计算器，保证利润空间。
江河汇、南星桥这类杭州的限价天花板，地价也不可能超过69800元/㎡。
现在，情况不同了。
只要限价放开了，开发商就敢把地价干上去！
杭州大可以拿出江南岸的水电新村地块、钱江新城旁的南星水厂地块、西溪湿地北侧的蒋村低密宅地……把珍藏的宝地都拿出来！
最终，
杭州将形成地王越来越多，豪宅一个接着一个出现的局面。
虽然，
杭州的房价只是经历了一轮解除限价束缚后的，“房价名义性上涨”。
但是，
地王被频繁拍出，
更高更远的价格灯塔出现，
涨的情绪自然也就到位了。
这轮股市行情早就已经告诉过我们：
管他什么基本盘，我们的市场就是情绪为王。
难怪……
杭州的房东们如此兴奋。
一来，没有了限价新房这个强有力的竞争对手；
二来，未来有更高的价格灯塔做带头大哥；
三来，市场情绪即将浓烈起来。
不过，我想提醒一句——
此次活动仅限于核心、改善地段的房东。
由于杭州限价逐步放开的节奏，外围早就没了限价的影响，回归到了正常的市场状态，但结果你们都见识到了，还是不温不火的状态。
接下来我要说的，才与杭州大多房东有关。
短期来看，杭州是要出地王、建灯塔、炒情绪——
让市场止跌回稳。
但政策效应的短板，我们已经见识了一次又一次——
作用面窄。
无非是在核心、改善地带热闹热闹，再好一点就是惠及到周边下级板块。
时效性尚未可知。
一旦等到政策的药效过了，咱们的基本面没好起来，前期的努力等于白费。
这才是多数城市面临的窘境——
政策拼到这个地步，基本已经到了拼无可拼的地步。
市场却还没撑起来。
你瞧瞧，
那些一揽子政策都放开的城市们，现在除了等上面更宏观的政策落地下来，沾一些雨露，本身确实也没啥办法了。
这些城市，能拼的只剩自己。
拼经济实力、拼发展前景、拼城市魅力，靠这些把购买力吸引过来，进而把市场撑起来。
杭州，差不多也到了这个地步。
手里的工具箱，也快没有工具了。
但别忘了，我们说过——
杭州不一样。
同样是放开限价，
有的城市是新房卖不出价格，限价早已经形同虚设。
杭州放开限价，是地王将出，新房涨价。
前文已经说过，杭州已经具备出地王的条件。现在我们再来讲一讲杭州能出哪个档次的地王。
再来瞄一眼杭州此前的土拍市场基本盘——
放开限价的外围区域，定价权交还给市场。
核心限价区，兴耀潮起地块楼面价28544元/㎡、晓风明月地块楼面价32771元/㎡，周边标杆二手房单价大约在6-12万/㎡。
同时，核心区一直处于挤牙膏式供地节奏。
杭州土拍市场远远没到极限。
至少，核心区地价翻个倍问题不大。
我们完全不用怀疑，杭州市场有能力拍出更多更贵宅地。
而更多更贵的的宅地，意味着——
更多的卖地收入！
与此同时，更多的地王意味着更多的豪宅。
挣脱限价的牢笼后，杭州人民已经立下了flag——
杭州人，要买杭州版的汤臣一品！
我觉得这句话应该再修改一下，
江浙沪的老板们，都要买杭州版的汤臣一品！
由此，
不光卖地收入在增加，从土地开发到销售各个环节的税收也在增加，这些新增收入最终堆出来的，不就是——
更强的经济实力、更宏伟的发展前景、更致命的城市魅力。
杭州，或者说更多头部城市的救市路线至此已经很清晰了。
一、短期内，出更多的政策让市场止跌回稳。
可以是放开限价，让市场拍地王，出价格灯塔型的项目，把涨的情绪烘托到位。
更可以是放开增值税，促进二手房流动性，释放更多购买力。
二、发展、发展、发展。
放开限价，提高土拍市场上限。
把更多的卖地、税收收入投入到城市发展中去——
可以是促就业，可以是促消费，可以创投资……打一场持久战。
正如娃哥之前所说，
当信心击碎的时候，只有地王才能拯救和重启楼市。
地王有了，
上涨的情绪就到位了，场上大笔的资金就能流动起来了，城市的深化发展就有着落了。
如今，
杭州先一步走在了这条路上。
你再要问这些个城市怎么买？
我会大胆告诉你：买能出地王的城市！
随着杭州限价全面放开，全国仅剩北上深仍存在限价，但是这几城未必没有松绑限价的可能。
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