前脚四川大拆迁被辟谣，后脚一场全国性拆迁就被正式官宣了。
近日，住建部召开的新闻发布会提了不少内容，大家将其总结为“四个取消，四个降低，两个新增”。
相信很多朋友都将注意力放在了100万套货币化安置形式的城中村改造。
大家懂的都懂，
所谓城中村改造以货币化形式安置，重点压根不是啥城中村改造，而是货币化！
通俗点说，就是拆房拿钱。
一群手握巨款却居无定所的拆迁户，会干嘛？
当然是买房啦。
假借旧改之名大搞货币化拆迁释放购买力。
我这么说，
你有没有闻到一点棚改的味道。
只是，
此次的小棚改，市场并不满意。
正如我所说的“小棚改”，大家都觉得100万套与过去的几次大规模拆迁相比，体量太小。
再叠加此次会议发布的其余内容都不算大超预期。
于是，
股票又又跌了……
网上的经典舆论又又再度重现——
不必要的会可以不开。
我觉得，大家可能有些误会，或者是还没理解到这100万套货币化安置的精髓。
还记得此次发布会中，回应有关大城市“虹吸效应”的问题吗？
此次的回应相当耐人寻味——
从规律上看，“虹吸效应”是世界各个城市在发展过程当中一个普遍存在的现象……
这，
是要我们尊重客观规律，
是要理解每座城市的发展都会有不同的际遇。
那么，先请牢记这一点。
以此为视角，再细细考虑与此次100万货币化安置相关的三个问题：
100万套的规模到底大不大？
货币化安置的钱从哪里来？
最终的政策效果，有怎样的影响？
只有以尊重城市发展命运的视角出发，你才会发现——
命运的天平已经倾斜！
首先，辟个谣。
关于100万套货币化安置的规模大小，网络上是这么对比的——
2016-2018年历史棚改高峰期，每年600万套；
2021年，棚改165万套；
2022年，棚改134万套；
2023年，棚改159万套。
结果，你告诉我此次新增100万套。
咋一看，此次的新增增了个寂寞，对比过去哪一年，都是被吊着打。
不过嘛，真正的帐真不是这么算的。
咱们都知道，
100万套货币化安置那是实打实释放至少100万套的购买力，而上述棚改套数既包含了货币化安置，又包括了以房换房，其中产生的购买力必须打折扣。
2016-2018年，棚改的货币化安置率为40-50%。
换算一下，拿拆迁补偿的大约在240-300万套的区间；
2021-2023年，货币化安置率并未公布，咱们还是以老的比例计算，
2021年，货币化安置套数为74万套左右；
2022年，60套万左右；
2023年，70套万左右。
再对比新增的100万套货币安置，关于新增100万套规模大不大的问题咱们已经有了初步的结论——
此次的新增规模比过去三年大有增长，但与棚改高峰期相比仍有差距。
再看第二个问题，
钱从哪儿来？
按照以往的经验，
要么是地方政府发行专项债，作为城中村和危旧房改造的启动基金；
要么是地方政府到银行贷款，借一笔钱来推动旧改。
现在的情况大家心里门清——
现在各地收入下降，小金库都比较拮据。
与此同时，负债端杠杆高，每年需要还债压力也相当大。
再借钱，恐怕是不合适了……
当然，咱妈对此早有布局。
请大家回忆回忆财政部发布会的三支箭——
一次性增加较大规模债务限额，置换地方存量隐形债务；
发行特别国债，支持国有大型银行补充资本；
运动地方专项债和专项资金，推动房地产止跌回稳。
其中的逻辑，咱们之前早就讲明白了——
通过发国债，把地方债务置换到中央财政上；通过发国债，把钱注入到银行里去。
说得更赤裸一些，
给地方政府平账，让他们敢把钱借进来；
给银行注入资本，让他们敢把钱借出去。
这钱，不就有了嘛。
但要注意，这只是特殊时期特殊办法。
经过疯狂扩张大规模借债，咱们早就明白——
借钱很容易，还钱可是很难的。
总不能每次都靠着咱妈来兜底吧？
这道理，咱妈也懂。
于是，咱妈特地给此次100万套货币化安置画了个圈——
此次100万套货币化安置，只在35个城市中进行。
哪35个城市？
别忘了我们的视角。
咱们要尊重客观规律，尊重城市发展机遇。
所以，
自然要优先选以后有能力还债的城市！
选经济实力强的城市！
咱们甚至可以直接点名，要选北上广深四大一线城市，杭州成都等头部二线城市……
钱从哪儿来，这第二个问题，咱们也有解了——
钱根本不是问题，关键是这些钱要给得科学，给得放心。
至此，
政策最终会有什么样的影响，这个问题也很丝滑地有了答案。
假设，
100万套的货币化安置与此前的棚改一样，是一场全国范围的拆迁，那么释放的100万组购买力只能是马马虎虎。
好在，政策逻辑变了。
这次，我们以尊重城市发展为前提，将这100万组购买力释放在圈定的35座城中。
此次政策下，
资源会更主动地倾斜至能级更高的城市；
购买力会更顺滑地流向更好的城市。
与此同时，住建部发布会表态，未来货币化安置的政策还会继续加码——
很有可能，还会有下个100万，并且还是以这个逻辑来。
我们不得不承认，
曾经那个全国性棚改后，全民资产普涨的时代已经一去不返了。
此次的盛宴，咱妈已经先一步给出了邀约名单，而许多城市能喝上一口汤就已经很幸运。
曾经咱们都说，我爱我的国，那就要重仓我的国。
现在明白了新一轮刺激政策的逻辑，咱们必须要在信仰之上，再加一些微操——
坚信国运的同时，更得选择城运。
这不，
住建部发布会刚开完，上海紧跟步伐又出了个小政策——
对于个人住房公积金贷款，二套改善型住房最低首付比例调至25%，临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区调至20%。
同时，公积金提取政策也进一步优化，提高了提取限额，增加了提取频次。
此外，当前只有北上深还有限购政策存在，未来还有余力。
显然，
头部城市还有能力进一步放宽政策，还能进一步扩大虹吸效应。
市场端，这波政策窗口期在头部城市的效果就更明显了。
上海，
国庆第一周二手房带看量约为13万人次，环比新政前增加4.5万人次，环比涨幅高达约51%。
第二周，上海市二手房共成交6412套，环比涨幅197%。单日成交量达1334套，创下新纪录。
本月，上海二手成交量有望破2万套。
深圳，
经房地产中介协会统计，10月7-13日全市二手房成交2316套，环比增长649.5%。
显然，
头部城市的市场，还存在相当大的弹性。
收入端，
先不论头部城市本就经济发达，收入遥遥领先。
光是卖地收入，又得甩其它城市一大截。
上海，
绿城拿下徐汇滨江小米总部地块，楼面价高达13.1万/㎡。
一举刷新了全国楼面价纪录。
杭州，
进一步全面取消限价，紧接着杭州土拍就出现了溢价率高约18%的成交地块。
未来，杭州核心区还将进一步出现高价地王。
显然，
只有头部城市还有能力接着卖地王，继续推高地价，增加土地收入。
一直以来，我们都知道选对城市的重要性。
没想到，我们还是低估了。
此次的货币化安置政策逻辑的改变，让我们再度明白——
哪怕是全国性的棚改，也可以局部在头部城市优先进行。
自此之后，
头部城市们除了自身能力过硬之外，会得到更多更好的政策支撑。
城与城未来的差距会加速扩大。
这无疑给我们提了个醒，
随着城与城差距的加速扩大，以及货币化安置之下大放水时代的即将来临，哪怕你的资产涨了也不要窃喜。
因为光紧盯着咱们资产账面上的数字波动是没有用的，本质上这是一场资产轮动排位赛—
你得让你的资产排序更靠前一些。
说得再直白些，
你的资产要涨得比别人快，那才是赢。
具体怎么做？
咱们已经讲得很明白了。
去头部分化的城市，去离水龙头更近的地方，去那35城。
近期以来，有很多重要的会议。从924新政，到财政部发布会，再到住建部发布会，我们做了一场又一场的解读。
随着政策出台，后续具体措施也会一一落实，我们自然还会继续跟进。
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