前天，央行、金管局合证监会三部委联合召开的金融支持经济高质量发展重要会议，可谓三箭齐发——
降低存量房贷利率、降准释放一万亿流动性、平准基金进入研究阶段。
无论哪个单拎出来都是如假包换的重大利好，组合出招，剂量必须加倍。
究其本质不难发现：这三项利好分别做到了减轻居民端债务压力、增加市场流动性热钱以及推动资本市场的持续繁荣。
以上，昨天娃哥在《请评价今天的重磅新闻：咱妈以为你还有钱》一文里有过详尽解读，欢迎小伙伴们移步阅读。
咱们今天细聊一聊，重磅会议有关房地产方面究竟释放了怎样的利好。
9月24日上午的国新办发布会还没开完，朋友圈与各大app就开启了刷屏模式：
高层官宣降低存量房贷利率，并同意房贷最低首付比例！
具体做法如下——
利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右；
将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调至15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。
根据央行数据显示：截至2024年二季度末，全国新发房贷利率已经整体降至3.45%。
如果存量房贷也调降到这个水平，那真是相当有诚意了。
常看咱们号的老铁都知道，降低存量房贷利率的稿子快被写成“月经贴”。
甭管什么选题的文章，几乎篇篇都有老铁让我们给算卦：啥时候能降存量房贷。
无独有偶，笔者9月24日上午盯着手机看会议直播，刷屏的留言区几乎众口一词——
“能不能降存量房贷？具体降多少？”
对于老百姓的呼声，央妈的回应绝对势大力沉：
这把降低存量房贷利率，预计将惠及5000万户家庭、约1.5亿老百姓，每年少支出利息达1500亿。
如果平摊到每个家庭大致就是户均发了3000元红包，你甭管这3000块钱，变成居民存款也好，还是变成社会消费也好，反正都能增加老百姓的获得感。
事实上，进入2024年以后，我国的房贷利率始终都处在下行通道。
2月份，5年期LPR单边下调25个基点至3.95%，5月份又下调10个基点至3.85%，较高峰时期已经降低了1/3左右；
“5.17”之后，各地纷纷取消了房贷利率下限，许多城市开启了首套房LPR减点操作，商贷利率与公积金贷款利率大致持平或接近的屡见不鲜。
经过这一通操作，全国30座重点城市首套房平均商贷利率甚至干到了3.21%、二套房平均商贷利率也仅有3.53%。
更有甚者，像苏州、南京、成都这种咖位的，首套房贷利率甚至能降至2.90%、2.95%和2.75%。
但请注意，以上这些利好都是新发房贷利率的，存量房贷之前行情高峰时期上的加点依然是外甥打灯笼——照旧！
这回降低存量房贷利率，主要针对的是存量房贷里的加点。
纵观98房改之后这26年，发生这个事儿的次数一只手就能数的清，要是穿越回古代，这就有点像“特赦”那个意思。
不过特赦真挺好，解决了雨露不均沾、降息不同步的问题。
当天的国新办发布会上，释放的另外一重有关房地产方面的利好——
当属央行和地方债集体下场收储。
具体做法是：
允许部分地方专项债，用于土地收储；
引导政策性银行和商业银行，贷款支持有条件企业收储土地、盘活土地。
过去坚决不允许地方专项债流入房地产一二级市场，现在放开了；
过去专项再贷款还是央行出六成、商业银行出四成，现在央行改100%兜底了。
足以见得金融口乃至整个高层稳地价、稳房价、稳预期以及稳地方财政的决心。
如果说，降低存量房贷利率是利好需求端，那么央行与地方债下场收储就是利好供给端。
此外，降低首二套房贷首付至15%，多少有点刺激作用，但是能量级跟前两项基本不在一个level，它得跟调降存贷款利率中枢搭配起来使用——
举个例子，你手上有100万现金，放在银行里吃利息一年15000，买成房子收租一年25000…
这个时候，买房的优势才能显现，降低首付门槛才能真正刺激更多人入场。
其实，9月24日高层重要会议上释放的利好，可以具体拆分为：
刺激银行放贷、刺激居民购房、刺激股票交易以及刺激消费。
更重要的是这次不吹喇叭了，全是真金白银，你就说刺激不刺激吧！
为啥选在这个时候释放如此大手笔的货币宽松政策？我觉得主要有三点考虑——
一是银行业经营基本盘；
Wind数据显示：截至2024年6月末，42家大A上市银行净息差平均值与中位数分别为1.64%和1.58%，较去年同期分别收窄21个百分点和26个百分点。
而银行业净息差的警戒值是1.8%，你这见天往下掉也不是办法。
至于原因，其实老生常谈了，存款猛往里进、社融不见抬头，今天就不再赘言了。
而且，这些新增存款当中，有相当一部分是居民的提前还款额。
央行今年7月发布的区域金融运行报告显示：
2023年9-12月的月均提前还贷规模是3870亿，对应年化提前偿还房贷金额约4.6万亿。
央妈一看这局面，再不降存量贷，老少爷们儿还得提前还贷，更有甚者原地躺平摆烂…
还什么“吃到嘴里的不肯吐”？你不吐，直接拍背、抠嗓子眼…那就不如主动权在我了！
从银行的角度看，调降存量房贷也好、不调降存量房贷也好——
目的都是守住不发生系统性金融风险的底线。
不用怀疑，这条底线是当前一切调控努力的底线。
二是外部压力有所缓和；
9月18日，美联储降息50个基点，超出市场普遍预期。
近月以来，欧洲央行已经两次降息共50个基点、英格兰银行降息25个基点、加拿大央行更是连续三次降息至目前的4.25%…
反正除了小日子那儿倒反天罡玩加息那一套，全世界主要经济体都已进入降息周期。
当前，美元升值动能有所减弱：8月份以来，美元指数下跌3%，目前在102左右晃荡。
随着国内外货币政策周期差有所收敛，人民币汇率维稳的外部压力已明显减弱。
这当然为我们的宽松货币政策提供了客观条件！
反观强势美元周期内，鹰酱维持高利率中枢，我们也不好放开拳脚。
回想那时候，你掐着我的哽嗓咽喉，我捏着你的脐下三分——
中美利差若进一步扩大，还能不能维持今天的汇率局面，真的很难说。
汇率基本盘如果没守住，后果能是啥？
全世界范围内已经有太多反面教材可供参考，大伙儿可以自己上B站搜，保证看得你笑中带泪。
三是刺激社会消费回暖；
个人认为，这是本轮降低存量房贷利率最为核心的目的与考量。
纵观2023全年数据，消费对经济增长的贡献率已经高达80%。
但近几个月的消费表现，实在有点一言难尽：
今年1-6月，消费环境整体处于偏弱区间，社会消费品零售总额同比增长3.7%，较上年同期涨幅有所收窄。
到了7月份，全国消费者信心指数再次徘徊于年度低位，比如下面这两张图所示——
增长权重最大的细分赛道都这么玩，那5%的增长目标搁啥实现？
反过头来再看38万亿存量房贷——
约23万亿属于首套房购房者；
约10万亿是在低利率时期形成且未享受2023年存量房贷利率下调优惠；
近5万亿属于不享受政策优惠的多套房购买人群…
我要没猜错的话，上杠杆最猛的那群人与对社会消费贡献最大的那群人，是同一群人！
只不过，过去很长时间以来自诩中产的一批房哥、房姐、房婶、房祖宗们——
最近这两三年被高额房贷压着，要么是捂着钱不敢消费、要么是卯足劲攒钱提前还贷。
这帮能挣会花敢负债的中产精英，此时此刻就好比没遇见唐长老、还被压在五行山下的大师兄，38万亿房贷就好像压在他们身上的五行山：
星巴克不装了改喝9块9的瑞幸、海底捞不排了改吃九毛九怂火锅、手机不换了清个内存不耽误用就中、逛优衣库不买了憋着改天找平替…
消费市场上的寒意传导至资本市场与就业市场，必然导致更多人的风险偏好和消费习惯趋于保守。
而那些没有高额房贷的人群，一看这个局面：去逑吧！我也别嘚瑟了，跟着随大流就完事儿了！
实不相瞒，我就这个情况…
你想，消费这一项经济增长80%靠它使劲，现在该使劲的使不上劲，上火不？
这一把打出组合拳，也是因为醒过味儿了：
挤牙膏、精准滴灌根本不好使，就得下猛药来把大的才有力挽狂澜的希望。
咱得无比理性地说句公道话——
咱家存量房贷总共38万亿，这次降低存量房贷利率户均年节约1500亿，按30年算合4.5万亿。
另一方面，我国核心一二线城市的总体套户比并未发生实质性扭转，这意味着房地产市场供需基本面趋于饱和的总体态势也未发生实质性扭转。
在这种情况下，指望降准、降息、降存量贷甚至降低首二套房首付比例，就能给房地产市场带来根本性扭转，显然是不现实的。
过去两年多时间里，“一剂猛药顶多支楞俩仨月”这事儿发生多少回了？
咱兜里没点儿钱，心里还没点儿数啊！
然而，通过降低存量房贷大法，让最具消费潜力的那群人释放消费潜能，这个事儿还是比较容易实现的。
消费释放带来就业修复，搭配其它货币与财政措施共振，最终实现修复宏观基本面与人民币资产估值，这个传导路径在现阶段更为务实。
高层显然对于这个事儿已是心知肚明。
目前，更重要的课题是：
如何使得当前利好具备持续性，这对楼市与经济基本面的整体信心至关重要。
说到底，还是要增加长线意义上全国居民的充分就业与收入增长预期。
相关的对策，在9月24日的国新办发布会上已经有所显现了——
譬如规模5000亿的互换基金，本质上就是央行下场，给金融机构上杠杆，为股市注入流动性；
譬如规模3000亿的回购增持转向再贷款，就是要让股息与分红收益大于违规减持、违规套现的收益，从而鼓励市场主体竭尽全力、做好企业。
实话实说，这一把政策面确实相当给力：每一项都可谓对症下药，不但把脉精准，而且药劲儿到位。
然而，盘踞在全球各地的海量热钱能否顺利回流、能否有信心抄底人民币计价资产，不仅要看政策，还要看长线收益率。
而这一预期的改善与营商环境持续改善、就业消费开启正向螺旋互为因果。
我们不妨对此保持谨慎乐观。
现阶段，依旧是开拓眼界思维、修炼与更新知识储备的好时机。
不妨关注大碗团队近期上新的栏目：葫芦娃观海外（知识星球）。
这是一个视野更广、更私密的平台，我们会在其中分享一些更有实料的东西。
比如，人民币存款利率普遍在2%以内，而海外美元定期利率却在4%以上。从人民币定存到美元定期，具体几步走。
比如，咱们正在为租金回报率上涨至3%而欢呼，但日美澳等市场的房屋租金回报率在4%以上，好一点的甚至可以达到5-6%。
目前，知识星球已经开始更新，内容包括但不局限于：
一、每周的海外热点新闻、行业资讯，我们都会做一些个人解读分析。
此次的降低存量利率的热点消息，娃哥就在星球中做了详细的解读。
二、读者们关于海外市场的问题，会由葫芦娃老师以及各位粉丝进行解读评论。
三、海外不动产的咨询答疑。
大到哪里更有投资价值，小到房屋持有成本、税费，以及抛去持有成本外的租售比真相等更大尺度的问题，都会由有10年海外经验的老司机进行详细解答。
四、葫芦娃的闭门直播也会在知识星球中通知。
知识星球的入圈费为159元/年。
如果你感兴趣，请扫描下面二维码，即可加入《葫芦娃观海外》的知识星球。
专题研究：
城市调研：
