在咱们这房产圈儿，还有比买到烂尾楼更揪心的事儿吗？
没有！真没有！如果有，那就是在“鹤岗”买到了烂尾楼。
只不过今天咱们说的主角没在东北的鹤岗，而是在江浙沪的“鹤岗”…
前不久，一处斥资300亿打造的空城级超大社区——宁波恒大御海天下四期烂尾楼交付事件，成功地引起了吃瓜群众的围观。
恒大、御海天下、还四期？拆分一下这个案名你会发现，几乎每一个字都相当有故事。
一个槽点拉满的开发商，做了个滨海度假项目，还卖到了收尾阶段…叠了一手好buff！
恒大御海天下位于宁波市奉化区松岙板块。
你要从杭州东站出发，得座一个半小时高铁到奉化站，出站后乘车一路向东再有1个小时才能到达宁波湾海边，看到这个项目。
宁波御海天下总共占地6000亩，可开发约3500亩，楼栋总数77栋，共计13647户。
在一个习惯说“千户大盘”的省份里出现这么个玩意儿，到底是啥概念？大伙儿把1000和13000放一起，自行体会。
除了住宅产品，御海天下项目还规划了约7万㎡的海景酒店、8300㎡的儿童娱乐城、1.9万㎡的康养庄园；
除此之外，还有滨海商业街区、国际会展中心、国际运动中心和中央景观大道…洋蛋得很！
当说不说，这个规划真的相当forever big！
但是，这个项目真实的入住率一直是个谜，笔者打听了一圈儿，得到了一个难以置信的答案：已交付的部分总共住了50户。
唉…还能说啥呢？打个真人版魔界村都嫌它地图太大、存档容易卡…
整个江湖之上，能跟恒大御海天下拜干哥们儿的另外仨盘，也是一个比一个名气响：启东威尼斯、海南海花岛、贵阳文旅城…
你瞅瞅，你瞅瞅，哪个不是稻田里长满了故事？
遥想2019 年上半年，宁波恒大御海天下一期开盘，成交量直接干出3894套，销售面积去到32万㎡。
这个销售成绩，已占当年全区销售面积的26.0%，合着每卖4平米，有1平米是它家卖出来的。
2019年上半年，奉化区商品房销售面积高达123.12万㎡，同比增长116.0%，到底有多少是御海天下的功劳，大伙儿可以自行计算…
小六年时间过去了，至今依然有不少业主和当地吃瓜群众能回忆起来——
开盘时红旗招展、锣鼓喧天、人来人往、鞭炮齐鸣，一到周末和节假日，一车一车的大巴拉的都是准业主；
明明是个名不见经传的小地方，却堵出了大城市早晚高峰的既视感！
至于买房之后的故事，就更扎心了，有业主回忆：交完首付款后，售楼处再也没人来联系自己，既没有催收尾款，也没有人告知建设进展。
简单说就是钱收了，但购房合同还在业主里，没有签过字，一整个乱七八糟。
果不其然！就在不少项目四期业主交完钱的第二年，恒大开启了2.5万亿的“花呗”逾期模式，资金链断裂之下项目也就没了后文。
原定于2024年6月收房的那批业主，后来无缘无故就成了聚光灯下的维权人，真就是无妄之灾。
现在的情况是，项目一区顺利交付，二区三区短暂停工，四区五区泡在水中，成了当地远近闻名的烂尾工程。
再后来，人们发现滨海商业街还有所有沿街门面都大门紧锁，有的甚至还出现了地面沉降…
周遭的一切，仿佛被时间遗忘！
好在停工的日子，宁波当地有关部门一直在奔走，提出了“企业破产预重整+异地置换”的方案。
但这里面有个技术性难题——异地置换，这玩意儿不是说来就来的。
第一，巧妇难为无米之炊，它得有能供应的房源；
第二，那家房企得愿意接收迟到了好几年的款项。
好巧不巧，这两个死穴就恰好让宁波当地有关部门给捅上了！
经历了几个月的找项目、谈判、确立方案，异地换房这个事儿才最终取得实质性进展！
华侨城欢乐滨海和新中宇海风四季终于成为指定的置换楼盘。
这俩楼盘都在当地的黄贤海上长城森林公园附近，到恒大御海天下有19公里的距离。
华侨城欢乐滨海虽是文旅小镇，但因为有央企背书，那是相当靠得住；
而海风四季则是已建成的现房销售小区，当前的出厂设置就不含烂尾这一项。
截至10月30日，大约已有七成朝上的业主完成了异地换房手续且拿到了新的购房合同，还有一批业主也是要求退房退钱…
整个流程不说行云流水，最起码它没有拖泥带水。
我本以为这个事儿到此就算告一段落了，可是万万没想到——
大伙儿已经开始拿着这条新闻在讨论，这次浙江宁波提出的“企业破产预重整+异地置换”方案，究竟能否为解决烂尾楼遗留问题提供新样本…
实话实说，想法相当到位，但实操层面确实需要解决很多具体问题。
头一个问题，就是款项如何实现转移支付？
地球人都知道，没有任何一个楼盘从一开始就打算原地摆烂，它之所以能成为烂尾楼，那往往就是因为资金链断裂导致停工。
你要异地交付，首先就要拿真金白银说话，也就是确保开发商有那么多资金配合完成置换工作。
宁波恒大御海天下项目之所以能比较顺利地实现异地置换，有赖于其分期付款的销售模式与相对严格的资金监管。
譬如说，有业主在恒大御海天下买了88㎡房源，总价80万，均价9100/㎡，首付33万，剩下47万元分期支付给开发商。
而这个项目的预售资金监管比较严格，有条件支撑异地置换。
包括之前南京出现的全国首例烂尾楼退房退款能那么利索，也是因为监管账户里有钱才能办到。
如果说，当初预售资金监管路子各种野，导致监管账户里分币不剩，恐怕真就是另外一番模样…
之前海南临高的恒大御海天下项目（难不成叫这名字的都犯一个病？），就曾发生过好几十人通过中介在海南全款购房，后来发现资金未进监管账户遭挪用的事儿…
据《2023年全国烂尾楼研究报告》统计——
2023年上半年一二线城市的烂尾率约5%、三四线城市约4%，全国范围内烂尾率约3.85%。
换算一下，全国烂尾楼面积大约是2.31亿㎡。按照每套房100㎡计算，就是231万套烂尾楼，每套烂尾房算100万，要解决当前的烂尾楼就得砸进去2.31万亿！
这个钱都让地方政府出，显然它就不现实…
当然，还有小伙伴可能会说：“之前吃了那么大亏，以后各地监管账户一定会越来越严格，支撑异地置换或退房退款越来越有保障…”
这个话说到天边去都没错，但目前的最棘手的问题是——之前那么些烂尾楼，预售资金没监管到位的该咋办？
在此，我强烈呼吁国家队有关部门：确实有必要摸排清楚到底有那些烂尾楼的预售资金监管账户都是个啥情况…
这个事儿即便就真到了该财政发力的时候，它也有的放矢不是？
另一个问题是，你如何确保置换的新房不会再度烂尾？
只要资金到位，我相信愿意替烂尾楼业主和地方政府解决燃眉之急的开发商不在少数。毕竟，它们自己还能加速去化、尽快回笼资金。
但前提是，异地置换的新房绝对不能再烂尾！
像这次宁波恒大御海天下项目，异地置换的项目一个来自央企、一个则是现房。
一个代表的是国家担当，一个从直接从物理学上掐断了烂尾的概率…
但这么个情况要放在全国来看，确实有一定的特殊性——
如果说，烂尾楼附近或没远那么离谱的地方，压根儿就没有待清盘的国央企项目或现房项目，又该怎么办？
说句不那个什么的，谁家要真经历个二次烂尾，那都容易原地憋疯…
尤其是广大三四五线城市，根本就没那么多国央企去拿地、也没有多少现房产品，该怎么办？
如果去更远的，有国央企或现房项目处异地置换，那业主们是不是能接受、能在多大范围内接受？这都是很现实的问题。
关于这个事儿，各位有什么好对策，欢迎写在下方留言区…
烂尾楼属于延期交房的一种极端表现，其复杂性远超大多数人想象。
烂尾楼最大的危害，在于它既占用了大量的资金，又浪费了土地资源，还顺便破坏了城市形象与投资者信心。
然而，自2022年初开始，全国范围内烂尾楼事件显著增长。
据不完全统计，当前有超过40%的房屋买卖纠纷案件都与烂尾楼相关。
按房企分布看，某大、某创、某桂园以及各地地头蛇小开发商均是重灾区…
说一组比较极端的数据，大伙儿体会体会——
截至2024年上半年末，某桂园盖完但没卖掉的房子约3.6万套，卖掉却没盖完的房子高达73万套。
其它烂尾楼高危房企会不会存在类似情况？大伙儿自己琢磨…
关于如何避免买到烂尾楼这事儿咱们之前说得太多了——
去买核心城市、国央企开发商或现房、准现房，都是避雷的关键词。
那么，已经买到烂尾楼的朋友们该如何自救呢？
这得分情况讨论。
有些朋友面对房企一再拖延交房期限，慌得一批，下意识的反应就是三十六计，走为上计——按照购房合同中的约定选择退房。
但大伙儿琢磨琢磨，如果这条路真能行得通，那还能有烂尾楼吗？
现实是，工程一旦出现烂尾，那往往意味着房企手里其实已经没多少钱了。
即便是选择退房，也有很大概率不能马上拿到购房款，取而代之的是拿到收据或欠条。
这样一来，买家和房企之间，就会从买卖关系变为债权-债务关系。
到了这一步，还是免不了第三方（比如地方政府）或诉讼来解决问题。
这时候，不妨团结一致给开发商一些时间，给开发商一点喘息的空间，看他们能不能在一个较短的期限内筹措资金或对接“保交楼”白名单，继续完成剩余工程。
如果说，到了不得已真的要走诉讼程序这一步，那就务必要做到两件事：
其一，业主们有必要保持高度的团结。
一人一把号，各吹各的调，这玩意儿指定不好使。说句扎心的，某些就打算原地摆烂的开发商巴不得从内部瓦解、花小钱了事呢。
其二，积极寻求地方坐地单位的支持。
像咱们今天文章里探讨的宁波恒大御海天下项目之所以能实现异地置换交付，地方政府的支持功不可没！
然而，并不是所有城市都能做到这一点，能积极抢救烂尾楼的城市，往往具备以下三大特质——
地方财政底子厚、拥有高效的行政效率、重视保护与改善营商环境。
而这些城市，往往会在下一个阶段的竞争中脱颖而出，像宁波、像南京、像杭州、像深圳…大抵均属此类。
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