听说过给人交社保的。
给房子交社保,咱还是头一回听说。
房子像人一样会变老,会生病。
听说,一种与房子相关的全新制度在路上了。此制度的具体内容大致可以分为三步走——
给房子定期体检、上保险、交养老金。
其核心要义大概可以用一句话概括:
把房子当作人一样对待。
为什么要把房子当人看?
有研究院给出了这样一个背景:
城镇老旧住房占比正在持续攀升,房屋老化带来的安全隐患日渐凸显。
据《中国人口普查年鉴-2020》及相关数据显示,城镇存量住房规模已超过300亿平方米。
其中,2000年以前的房屋占比达到27.55%,2000-2009年的房子占比达到33.98%——
未来房龄超过30年以上的房屋数量将快速攀升。
理论上讲,房屋建筑的设计使用年限是50年,交房后十年左右就会出现漏电漏水、外墙脱落等问题。
同时,随着住房投入使用年限的延长,住房共用部位和公共设施设备逐渐开始老化,面临会小修、大修甚至更换等问题。
此背景下,我们可以明白:
我们50%以上房屋的安全性在下降。
我们的房子正在变得不健康。
我把以上关键词结合起来,试着理解了一下,总算找到了“把房子当人看”的内在逻辑:
人之一生总与“健康和安全”相伴;
人之一生大半的时间在房屋里度过;
所以,人的“健康和安全”与房屋紧密相关。
房屋会变老,会生病,会变得没那么安全。
所以,房屋不健康不安全,人也会不健康不安全。
嗯,
房屋的健康和安全=人的健康和安全……房=人……
得出这个结论后,我也是气笑了。
生活不易,咱们都在打工卖艺。
特殊时期,每个人都在调整心态,偶尔也需要做到“不把自己当人看”。
唯有如此,才能过活下去。
但!
就是在这种时候,有人悄咪咪地对着你的耳朵吹了口气:
你得给房子体检,你得重视房子的健康。它健康,你才能健康。
这份初心,不用怀疑,自然是好的。
不过,一想到咱们打工人可能都很多年没做过体检,现在居然有人建议咱们先给房子做个全身检查,能不来气吗?
这就好像,
有个专家总在大家耳边叨叨:
不要吃泡面,它不健康;
工人兄弟们,午饭别只吃两个馒头,营养不全面。
多少有点不知好歹了。
明白问题所在了吧?
制度是好制度,但关键问题我们不能避而不谈——
谁来出钱呢?
从目前的设想来看,钱大致来源于三个部分:
一、公共账户。
这部分由财政资金支出,主要来源于土地出让收益、老旧小区改造更新等等……当然,涉及到给每家每户的房子养老,这些钱肯定不够的。
于是,有了下面两项。
二、个人账户。
这部分预设是业主强制缴纳,用于公共设备的维修保养。
三、补充账户。
这部分属于业主自愿缴纳,属于锦上添花的一部分。
看罢,大家都麻了。
这是不仅要给自己交社保,还要给自己的房子交社保的节奏呐!
可现在是什么个情况,大伙儿都清楚。
年轻人们连给自己交社保都不情不愿的,给房子交社保,那群众们肯定是一万个不情愿。
矛盾点来了:
你想让我健康,可只要让我出钱,那我整个人指定健康不起来。
钱的问题。
只要是涉及钱的问题,那一定是复杂的。
咱们来好好说道说道。
一、出要多少钱?
其实,房屋养老金制度虽新,但咱们不是全球首例。
在日本,业主每月都要缴纳维修基金,也叫修缮基金,用作给房屋做修缮保养。
大致的收费情况,八成业主缴纳费用折合成人民币差不多在400-700元。放到国内,咱们再给这笔钱打个8折,那么每个月就是三五百块钱。
三五百块钱,在加上原本就有的物业费——
每月的房屋持有成本都得冲向千元门槛了。
房贷利率降了这么多年,咱们的月供才少了几百上千的。只要一给房屋交社保,集体就得回到解放前。
此外,再深入一下这个问题。
每家每户不同楼层不同面积,出钱是一样多吗?
1楼业主需要承担屋顶防漏的维修费用吗?需要承担电梯维修费用吗?
光看出多少钱的问题,我就已经深深感觉到这个制度很难推进。
二、我们的物业维修基金呢?
买过房子的都知道,在交房时,我们会一次性付一笔物业维修基金费用——
用作房屋的维修。
据统计,全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元。
其中,上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元,但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右,成都和深圳分别约为4%和5%——
大量资金都还没派上用场。
业主们一次性缴纳的物业维修基金都还没用完,这就考虑到以后续缴的问题会不会稍微早了些。
再结合实际情况,我们还能得出另一个结论——
物业维修基金的利用率不高。
为什么这么说?
你只要上大街上走走,你就能轻易地看到很多小区的外立面脱落得不成样子,却一直得不到修缮。
有的小区发生这种情况已经很多年了。
物业维修基金的池子里明明有钱,但小区年久失修也是真实情况,这笔钱好像真成了账户上的一串数字。
于是,第三个问题来了。
三、钱的监管问题。
一般情况下,物业维修基金费用会缴纳到当地的监管账户名下,并由物业管理公司代为管理和使用。
毕竟,以后房屋的维护修缮基本上会优先考虑小区的物业团队,那么这笔钱的使用和管理是绕不开物业的。
再换句话说,
虽然钱是业主的,但这笔钱业主基本上接触不到。
如此一来,操作空间也就大了。
如,北京通州就有一小区爆出过猛料:
公共维修基金被物业公司陆续支取64批次,涉及金额约489万元。
事后,业主们发现这一笔笔支取的钱,流程走得都很好,账上都有业主们的亲笔签名——
嗯,全都是伪造的签名,业主们浑然不知情。
综上,
想要房屋养老金制度落实,还需要配备科学的使用流程、严谨的监管制度,把业主的信任度建立起来。
否则,钱只有握在自己手上才能让安心。
趋势。
虽然我一再强调房屋养老金这个制度很新、很稚嫩,目前难以推行下去,但放眼长远,房屋养老金制度有推行下去的必要性。
尤其是在一二线、省会城市,高层小区是绝对的主流。
随着岁月流逝,上了年纪的高层小区该如何自处?
拆是不可能拆的。
高层小区的拆迁,太难太难了。
整拆整建的难度同样大,很难获得所有业主的同意。
似乎只有一条路——
房屋养老金制度。
尽可能维护好房屋,抵挡岁月的冲击。
那么假设房屋养老金制度全面推行,以后的趋势会怎样?
一、分化。
首先是品质的分化。
由于维修基金的缴纳比例不同,物业维修服务团队的不同,小区之间维护服务的品质定然不同。
一定会出现这样的情况:
有的小区历久弥新;
有的小区历久弥烂。
这有前车之鉴。
如一些小区的物业团队比较好,那么小区整体的居住环境也会被打理得井井有条。而有的小区的物业只管捞钱,对于小区公共环境、设施的维护无动于衷,只剩下“脏乱差”三个字。
于是,分化的第二阶段来了——
价值分化。
优质团队的维护下,小区历久弥新,从而在市场中会更有溢价。
同时,由此持有成本的增加,更加速了房屋价值的分化。
只有升值空间能够覆盖增长的持有成本的房产,才有投资价值。
更多的房产都会面临成本挤压升值空间,成为一套只有居住属性的房子。
二、租金变化。
很好理解。当房东的持有成本增加,那么不可避免会有一部分转移到租客身上。
同时,租房需求越大的市场,转嫁到租金上的成本比例也会越高。
三、买房会变成一件更复杂的事情。
买房时,你需要关注的角度更多了。
比如小区的维修历史、维修计划和现有维修金总额;
通过查看维修历史记录,确认大楼的维修状态是否运作良好,以及大楼是否按照原来的计划进行维修;
了解未来将要负担多少维修金,要买的这套房子会不会有拖欠维修金。
总之,买房前需要了解的信息更多了。
事实上,这是一个与海外接轨的政策。
我们可以通过海外的视角,吸取一些经验教训,再反过来审视国内市场。
比如,2013至2022年,日本房屋修缮金上涨了15%。
告诉我们,维修基金和社保一样,也会随着时间有一些涨幅。
比如,在我国一些10年20年的房子已经有人称作是老房子,而有修缮金维护的日本对房龄并不敏感,哪怕30、40年的房子只维护得体面就不算老……国内要是展开房屋养老金制度,也许老破小中“老、破”的概念会被淡化。
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