2022年，来自河南郑州的亮亮、丽君夫妇维权的新闻火爆全网。
当时引起了一片现象级的大讨论，彼时，全国的心酸夫妇估计有几百万户。
两年过去了，烂尾楼退款在全国范围内终于有了第一个案例。
这件事会成为“保交楼”、“保民生”的转折吗？
一切拭目以待…
对于只想有个家的老百姓而言，没有什么比买到烂尾楼更糟心的事儿了——
一边活不见房、死不见砖，另一边还得咔咔还贷款，怎么想都觉得是给自己挖了个水坑往里淹钱。
以后好了，老少爷们儿买新房可能再也不用这么胆战心惊了！
最近，一条新闻引起了全国人民的集体围观：
南京的珠江四季悦城项目，在停工两年后官宣：经当地相关部门组织开发商会谈协商，业主们可以退房、退首付款。
这在烂尾楼界绝对是开山鼻祖般的存在——停工后，由官方协调集中退房退首付的第一盘，这圈儿出得妥妥的。
肇事楼盘珠江四季悦城，位于南京江宁经济技术开发区，共包含5宗地块，并计划投资100亿元打造禄口空港首个大型城市综合体。
其中两宗地块是住宅用地：一个叫悦鸣嘉苑，已于2021年7月首开，均价约20000/㎡，推出1、2、3、5、6、7号楼六栋楼，原计划2023年6月底交付；
另一宗地块叫鼎瑞嘉苑，项目2022年4月开盘，原计划2024年6月交付，这回打响全国退款第一枪的就是它。
故事出在2022年7月，打从那时候起，老少爷们儿就发现：大事不妙！工地停工了！一时间，业主们脑瓜子嗡嗡的，一片一片全是星星…
人家开发商也挺知书达礼，以迅雷不及掩耳盗铃响叮当之势，给了个解决方案：改为交付隔壁楼盘。
老少爷们儿起初咬咬牙：成交！
结果很快，大家又发现——隔壁这盘也TNND停工烂尾了…
大伙儿心里一合计：你这开发商真能逗，难不成跟我这儿“明修栈道”呢？拿我当礼拜天过啊！
这还不算完，知道项目的承包方苏中建设是被顶风臭80里的恒大拖下水的，无辜的业主再也没法淡定了！
苏中建设买了恒大100亿的商票兑付不了，这样一来，下游资金链也跟着紧张，到最后就成了“皮带摆烂，牛马遭殃”…
拿脚趾头寻思也能想得到：当大伙儿知道自己买的房子拐弯抹角跟皮带哥有瓜葛，换谁也坐不住了。
有业主爆料说：“自己在停工后的两年多时间里，各种投诉就没停过。”中间的一波三折谁听了都心酸，无不感叹太难了！
后来，这事儿传播面越来越广、影响也越来越大，坐地单位南京市江宁经济技术开发区终于坐不住了。
7月11日下午，该单位作出回应——
2024年5月17日、5月24日组织开发商会谈协商，明确提出交房日期前启用其中一个住宅项目的监管账户资金启动退房流程；
6月4日，再次召开购房矛盾协调会，督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。
但开发商确实有实际困难，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿。
事情到了这一步总算是给了大伙儿一个合理体面的交待。
截至7月29日，其中鼎瑞嘉苑项目已有33户业主与开发商签订了退房协议，剩余9户正与开发公司协调。
珠江四季悦城之所以能以这种另类的方式出圈儿，归根到底就是做对了两件事——
第一，坐地单位的全程积极干预居功至伟。
前面已经说了，光是2024年，南京市江宁经济开发区管委会就组织了不下3次协调会议。
这背后是坚定站在老百姓、站在公平的原则上不断施压、督办。
为了给老百姓退还血汗钱，人家坐地单位那真是操碎了心、磨破了嘴、身板差点儿没累毁。
人家南京江宁经济开发区的这种工作态度，相当值得全国推广！
第二，监管账户规范管理起了决定性作用。
有一说一，这是该楼盘能够实现退房退款最重要的因素。
否则，人家坐地单位再怎么努力，也是巧妇难为无米之炊。
资料显示：鼎瑞嘉苑项目由南京鼎瑞置业有限公司开发建设，2022年4月开盘，合计认购销售42户，监管账户共计5067万。
它之所以能退购房款、能去执行，就是因为人家监管账户里有这笔钱。
但一个不得不说的残酷现实就是：
更多楼盘监管账户里的钱，早在停工前就被挪得比皮带哥那张老脸还干净…
你这还退个锤子？
所以，这也是该案例的特殊性所在。
咋就这么难呢？
这里面排头一号，还得说全款预售制度。
老百姓连个毛还没看着，少则百十万，多则上千万就交出去了。
甭管首付是30%还是13%，反正你跟银行，你俩的钱凑一起够总房款了，这房子才卖给你。
老百姓在这个过程中签了两份合同，一个是跟开发商签订的购房合同，另一个是跟银行签订的贷款合同。
在这种情况下，一旦开发商因为这个、那个原因原地摆烂或者提桶跑路，那就只剩老百姓和银行大眼瞪小眼了。
不过说实话，咱小老百姓还敢瞪银行？
跑路是开发商的责任，又不是银行让它跑路的，既然能找到你，那你就得负责还欠银行的钱。
其实银行也知道你比窦娥还冤，那就打官司呗？
好！法院一审理：开发商确实齁儿不是东西，它得负责保质保量按期交楼，或者给准业主们退钱！
可问题是，开发商一个个的跑得比哮天犬都快，你哪儿逮它去？就算逮到了，它也不一定有钱还…
这时候有大聪明说了，那不还有监管账户呢！你看，外行了不是？
很多地方对监管账户的监管压根儿没那么严！
开发商私自挪用监管账户里的钱，去拿新地块或者干别的投资，太司空见惯了。
楼市好、资本市场好的时候，这么变戏法似的还能维持；
可一旦市场下行压力降临，那就有可能樯橹灰飞烟灭，最后就演变成了开发商没钱竣工交楼。
还有更扯的，就是某些开发商一边想扩大再生产，一边自己手上还差钱——
传统融资融券的牌打不下去了，它咋办呢？拿在建项目作抵押上杠杆！
就这样，大坑套小坑、小坑套老坑，坑中还有水，水中还有钉…
以上这套流程，揭示了这些年来99.99%朝上的烂尾楼来源。
咱们前面也说了，南京珠江四季悦城项目之所以能够完成“体面退款退房”的支线任务，最主要就是因为人家监管账户里的钱没被挪用。
咱们退一步讲，如果它这个监管账户也跟其它某些个楼盘，譬如说把项目承包方拖下水那个所谓宇宙级房企似的——
今天砸足球、明天矿泉水、后天歌舞团…那恐怕这就是另外一个故事了！
这几年，呼吁“取消全款预售制度”的老铁可真不在少数。
咱们也写文章讨论过这个事儿，但有一说一，真不能一蹴而就。
路要一步步走，饭要一口口吃。
哪怕一时半会取消“全款预售制度”确实有点强人所难，
那对监管账户严加兼管、确保专款专用，要求做到这一步总没问题吧？
如果这个bug不及时堵上，那老百姓买新房就有可能面临“双重盲盒”的考验：
签购房合同时开了一次盲盒，是不知道这开发商能不能保质保量按时交付；
真停工了又得开一次盲盒，是不知道这货监管账户里有没有钱能支持复工或退房款。
这俩但凡咱普通老百姓摊上一个都够喝一壶的，要是俩同时摊上，甚至都有可能改变一个家庭的命运走向。
就想买了南京珠江四季悦城那兄弟说的：“我们就是普通老百姓，14.1万的首付款都是东拼西凑来的。”
抛开抖音上人均年薪百万、人均大平层、人均法拉利不谈，这才是普通人的真实生活！
所以说，南京贡献的这一波经验值，若要全国推广，其关键问题就在于保证监管账户没问题、靠得住。
幻想全推给国家队“保交楼”、“以购代建”保障房，也是相当值得商榷的！
火车不是推的、庐山不是堆的，国家的钱也不是大风刮来的。
远的不说，光是2019年到2023年之间，每年新建商品住宅的竣工面积就有7亿㎡上下。
五年加一起保守估计竣工面积总量在33-35亿㎡之间，反观这五年的开工面积呢？总共73亿㎡。
竣工面积连开工面积的一半都不到，差额达到了近40亿㎡，如果按每套90㎡计算，大约是4400万套。
把这些历史遗留问题全部对症下药，盖好交付，这趟买卖没8万亿办不成，相当于把1万个“刘苹果”填进去…
虽然说“保交楼”工作咱们越来越重视，开展得也是如火如荼，眼下退房退款这事儿也有人给打样儿了，但是有一说一，避免踩坑烂尾楼这个事儿，依然得“预防为主，治疗为辅”。
要避免买到烂尾楼，方法说起来相当简单朴实，甚至有点粗暴——
其一，越是买到核心城市越是相对安全。
这种城市往往市场预期和后续救市效果相对较好，开发商尚能保存一定预期。
哪怕停工这事儿真就发生了，坐地单位大多也会全力以赴为业主讨个公平。
退一步讲，不少核心城市土地财政依赖度相对较高，即便是在当下，卖地收入仍然在地方财政中占有一席之地。
在这种情况下，“不发生大面积烂尾”就是一座城市土地财政最基本的生命线。
它没法坐视不管。
像文章中讲的珠江四季悦城项目退房退款这事儿，坐地单位的努力就功不可没。
其二，优先选择国央企，特别是绿档房企。
现在虽然不怎么提三道红线了，但我依然认为三道红线的大名单对于购房者而言具有现实参考意义。
现实也一再证明：国央企、绿档房企发生停工、违约或长期没下文的概率就是要比其它类型的房企低。
这事儿大伙儿没有不清楚的，可问题是——
为啥这个道理都这么普及了，还有老铁前仆后继去踩坑呢？
贪小便宜！
某些中小房企给了点优惠，咱就忽忽悠悠上车了，那纯粹是捡了芝麻、丢了西瓜啊！
只要不贪这仨瓜俩枣的小便宜，一般情况下，长期停工烂尾甚至搬进烂尾楼这档子糟心事儿，咱还碰不上呢！
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关于烂尾楼也、关于规避其它风险、关于寻找其它机遇…
这一系列的事儿咱们都能在群里聊，混个脸熟，交个朋友！
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