一块托着地产软着陆的垫子要被砸烂了。
都说一个行业的起伏转折是相当快的，今天的这个数据再一次证明了这一点——
2024年上半年，代建新增规划建筑面积同比增长3.0%，小幅增长。
3.0%，小幅增长。
乍一眼看去，这个增幅中规中矩，问题并不大。
但是，
放到代建行业，这个问题就相当明显了。
2023年，代建新签面积16996万㎡，同比增长了53%；
2022年，新签面积同比增长11%；
再往前推一年，同比增长30%。
过去五年里，代建新签面积每年平均增长都有个二三十个百分点。
但就在今年，
行业增量断崖式下跌了。
与房价一样，代建的增量水平回到了2016年。
话至于此，可能许多朋友还不太了解什么是代建。
说专业些，代建种类相当多。
政府代建，给政府建设学校、医院、安置房等工程，从中获取一些利润，也称“服务费”，并建立口碑；
商业代建，给非政府的委托方建设住宅、商业等项目。获利方式比较复杂，可以是收取“服务费”，也能占股，也可以“带资进组”与委托方一起开发销售……
我们就粗暴地把代建理解为：
你家盖房子，需要找工头，而代建方就是那个工头。
工头可以用技术和劳动换取收益，更狠一些还能给你拉建材，从中得到回扣。
知识小课堂结束，咱们言归正传。
通过上面这张表，你很轻易地看出——
过去几年，代建们杀疯了。
这主要原因还得归功于——
房地产市场的“鲸落”。
一、房地产市场遇冷，国资大面积拿地。
回顾2021-2023年，市场由热转冷。
土拍市场拿地主力从各路民营房企，转变为城投、国央企。
三年间，城投公司拿了全国土拍市场将近一半的地。
很显然，城投硬着头皮拿了这么多地，开发自然是力不从心——
据统计，城投公司三年拿地后的平均开工率仅为25.23%。
大量堆在手中的土地意味着什么？
大量的代建工程！
这就是代建行业的第一个增长点：
房地产遇冷，导致城投大批量拿地却难以开发，急需引入代建力量。
二、房地产市场暴雷，展开保交楼建设工程。
自2022年7月提出保交楼，到2023年底——
350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。
大量的保交楼建设，自然离不了代建工程。
这就是代建行业的第二个增长点：
紧急的保交楼项目，迫切需要代建力量的推进。
此外，代建行业还有第三个增长点：
保租房建设。
十四五期间的一大重点，就是要建设800多万套保租房。
同样，这也离不开代建。
由此，
这几年，代建的需求量可谓是天量！
对于各路房企来说，每况愈下的商品房市场，正在一点点挤压大家的生存空间。
另一边，天量需求的代建行业，正处于一个求贤若渴的状态。
于是，
与地产相关的资本纷纷冲向代建行业。
例如，
龙湖、旭辉、融创、招商蛇口都是在21年之后，才开始深耕代建行业。
毫不夸张地说，
商品房市场一天不如一天的时代，代建行业给了各路房企喘息的机会。
这些房企要想活下去，房地产市场要想软着陆，少不了代建行业这块软垫子。
不过，今年上半年的数据一出，
这块软垫子好像快被砸烂了。
像是鼓着气的气球。
如果非要形容一下现在的代建行业，那一定是一个气球，被吹满气快爆的那种。
代建这个赛道真的太卷了。
2021年，涉及代建业务的企业才30多家。
2023年底，涉及代建业主的企业超过90家。
当然，这个数字还会往上跳——
大家都在抢代建市场的份额。
抢的人多了，那么企业规模增速自然就慢了。
今年上半年，作为代建第一股的绿城，新拓代建建面仅增长了1.1%。
不仅是绿城，头部代建企业对市场的占领份额均在下降。前五企业市场总规模同比下降8.8个百分点。
为了抢占市场份额，各路企业真的卷上天了。
先卷价格。
往年，市场上代建费率普遍在5-6%，一些有品牌加持的代建方甚至能把费率谈到6%以上。
今年，67%的代建项目代建费率在2-4%之间，13%的代建项目代建费率低于2%。
甚至有些狠人为了拿下项目，能把费率降到1%。
主打一些老子只求活不求利润，把其他人熬死再说。
再卷资金。
价格卷到了极限，那么就得往其它方向努努力。
以城投为例，
囤了那么多地，开工率却那么低，主要就是因为手头钱不够。
前些年，代建都是赚些“服务费”，今年模式开始变了。
许多代建企业在降价的同时，还携带资金入场。有的找金融机构入股项目，有的通过公募资金募集资金，有的索性自己参股。
一切，都是为了委托方分摊资金压力。
当价格卷不动的时候，只有这招能打动委托方。
毫无疑问，
越来越卷的代建企业，让整个行业的利润都在下降。
从整个行业来看，23年代建的净利率为23.6%，来到了7年里的最低点。
聚焦到每个企业上，以绿城为例，利润则在下滑。
2024年上半年的代建业务中，绿城管理的政府代建业务毛利率同比下降了4.4%，其他服务更是下降了约30个百分点。
同时，由于委托方的资金压力，绿城今年上半年收取的代建费同比还下降了27%。
正当代建企业拼刺刀的时候，整个市场的蛋糕还做不大了。
自2020年起，土地出让面积就在走下坡路。
其中，宅地出让更是接二连三地大跳水。
土地出让一年比一年少，那么代建项目增量也会变少。
同时，由于保交楼、保租房等项目进城的推进，这方面的代建红利也快被吃完了。
再进一步讲，代建项目的供应还在发生结构性变化。
整体上，市场份额到达了一个极限，而从结构上来讲，政府代建的比例却在上升。
反应到企业端，则是政府代建的业务比例越来越高——
今年上半年绿地智慧新签项目100%是政府类；
华润、绿城、德信等多家企业的政府代建项目比例均超50%。
要知道，政府代建的利润水平远低于行业利润水平，仅为0.4-2%。
这就导致了各家企业项目做多了，但利润却不见增长。
尤其现在大家的财务状况都不是很好，回款周期在拉长，对代建企业来说，成本又重了许多。
以上，就是快被“吹爆”的代建行业。
这完全是可以预料到的。
整个十四五期间，代建行业的市场容量也就几千亿。
那些在十万亿市场规模待惯了的地产大佬一旦疯狂涌入代建行业，注定了代建行业要被挤爆。
那么多地产大佬，可不得把代建这块垫子给砸坏了。
遍地都是供需矛盾。
代建行业的本质实际上就是供需问题。
供应端，房地产行业的生产力涌进了代建市场。
需求端，代建需求增长远跟不上涌入的生产力。
结果只能是，加剧行业的竞争。
房地产行业也是如此。
购买力持续退场，并且场上买房人的要求越来越高（眼光标准更苛刻），最终只有头部城市优质土地才有市场。
于是，我们这段时间看到的每一场土拍都是同个剧本——
头部城市出地王，几个老面孔抢地王。
僧多粥少，地产生产力只能向外寻求生产空间。
其他行业也是这样。
2023年上半年，北京餐饮业新增7610家，同比增长63%。
2024年上半年，新增4841家。
但是！
2024年上半年，北京规模以上餐饮业利润总额仅为1.8亿元，同比下降88.8%，利润率低至0.37%。
宏观上，我们看到的是，
疲软的需求和迷茫而旺盛的产能。
不过，
别悲观，咱们能做的还有很多。
比如，
今年二季度，小微经营者税费还更重了。
再比如，
今年二季度，小微经营者的贷款成本还更高了。
同时，小微经营者反映乱收费罚款、监管公正等问题的比例还在升高。
经济虽在下行，但市场的自由度并未提高——
宽松政策未落实到位；
营商环境未得到改善。
以至于居民收入无法提高，大家能做的还是勒紧裤腰带，消费能不需要就不需要，能降级就降级。
同时，当市场的蛋糕做不大时，咱们还有路可走——
别只顾着卷自己人，也卷卷外头人。
当下，由于市场竞争大、机会少，很多企业出海找机会，把内卷的产能外销。
处于上游的企业尚且如此，那么对于下游的我们来说，更早捞不到一丁点投资机会。
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