项目选择的开盘时间点，像是故意在卡“双11”购物节，而首推的240套房源在3小时内就全部售罄，实现了认购8.8个亿的骄人成绩，也确实很应“双11”的景。
于是，上周我们就去项目现场进行了实地考察，想看看这个现象级的热销盘究竟热在何处。
本文将以中立的立场，客观剖析项目的优缺点，绿色无广，请放心阅读。
中环天宸位于成华区的二八板块。
二八板块是成都传统主城区三环内为数不多的可成片开发区域，所以从供需关系来说，天然就具有较高的稀缺性。
特别是现在成华区的万象城、杉板桥一带已经成了成都这届年轻时尚人群的朝圣之地；
当更多的成都年轻人愿意置业成华区三环内，二八板块自然也就成了一个重要的选项。
2、二八板块内的优势地段
打开二八板块的地图，可以看到中环天宸的微观地段也很抢眼，算是二八板块内比较精华的地块。
一是项目四面远离主干道。
二八板块周边有中环路、蜀龙路、成华大道等主干道，但中环天宸与主干道都保持了一定的距离，项目地块四周都是板块内部的支路，较少会受到主干道的噪音和扬尘影响。
项目与周边道路铁路关系示意图
二是项目完全不临铁路。
二八板块内有一些楼盘是挨着铁路的，虽然列车在这里都是很低速的行驶，但是完全不临铁路的地块，肯定会更受欢迎。
三是搭乘地铁比较方便。
项目附近有多个地铁站，其中距离最近的是八里庄站，这是7号线的站点之一，7号线作为环线地铁，天然具有很强的换乘优势。
项目周边地铁示意图
而从项目西北侧的次入口步行至八里庄站D口约600米，成年人正常步行速度就是7、8分钟的样子。
四是项目周边视野比较开阔。
中环天宸地块西北侧是二仙桥公园，西南侧是紫瑞府的叠拼住宅，东南侧又是低矮建筑为主的小学，在密集的三环内，这种比较开阔的视野也是一大优势。
项目视野实景合成示意图
3、紧邻优质教育资源
前面说到的项目地块东南侧的学校，就是双林小学（馨韵校区），而双林小学则是成华区比较优质的小学之一。
项目实体样板间窗外即是双林小学
从2024年成华区小学划片来看，与双林小学（馨韵校区）仅一街之隔的中环天宸就处于该校的划片范围内，并对口小升初的“成华3区”，基本上成华区最好的初中也都在成华3区。
再加上成华区现在实行的是买新房备案就能读书，所以这里也很能迎合近年来有入学考虑的购房需求。
当然，对于工作生活在传统城区的自住需求，这一点完全不是问题。
中环天宸占地约82亩，容积率3.0，地块规模属于中偏上，地块形状比较方正，但容积率并不算低。
所以项目没办法做清一色的小高层板楼，而是采用了“小高+大高”的搭配。
项目楼型户型分布示意图
大高因为须配置两部消防楼梯，所以往往公摊会更高。
然而，因为中环天宸是“新规产品”，相比之前的“老规产品”，户型的板率从15%提高到了20%，也就是可以“偷”更多的面积。
所以项目不管是小高还是大高，户型的实得率都做得比较高。
根据成都房小团的测算数据，项目小高的户型实得率做到了95~102%，大高的户型实得率也做到了93~98%.
T2小高户型图
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T2大高户型图
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2、标配“一梯一户”
在梯户配比方面，项目做到了完全1:1的配置。
不仅板楼是2梯2户，塔楼也做了3梯3户，且全部都是“电梯入户”的设计。
全“一梯一户”的配置，不仅居住私密性更高，未来要卖二手房也会比传统共享电梯厅的房子更好卖。
3、示范区风格淡雅，观感因人而异
项目的示范区保持了现阶段普通改善型项目应有的水准，比如：
下沉式庭院
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业主专属会所
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成华区在售新盘唯一的恒温泳池
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精心妆点的宅间花园
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雅致的单元大门
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符合主流审美的建筑立面
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示范区呈现出来的风格比较清新淡雅，我个人还比较易于接受；
但我也听到在项目现场看房的购房者觉得这种风格太过寡淡，观感上显得不如越秀天悦云萃那样“值钱”。
4、符合主流审美的精装，易搭配
中环天宸为精装交付，装标约3000元/㎡。
现场实体样板间呈现的装修配置，是3000装标该有的样子，并无特别过人之处，主打一个符合主流审美，易于后期做软装搭配。
项目创意样板间实拍
3.0容积率做行列式建筑布局，很难保证所有建筑的间距尺度足够开阔。
比如项目的12号楼，它与前排楼栋的间距只有约32米，而前排楼栋的高度约53米，高度和间距的比约1:0.6，显得比较紧凑。
12号楼间距示意图
同时，这栋楼最西北的端户是143㎡端厅户型，也就是说山墙上是有大面积开窗的，但是山墙与旁边大高的间距仅有约27米，会形成比较严重的对视。
好在这样的位置在整个楼盘中并不算多，大多数的楼间距都还是算合理甚至比较开阔。
2、车位配比一般
项目作为“新规产品”，虽然在户型实得率上有更大的发挥空间，但同时停车位的配置却变低了。
中环天宸总规划住宅1298套，住宅车位1572个，刚好卡着“新规”的下限，车位比约1:1.21；
如果按照“老规”的话，项目至少需要配置1967个住宅车位，车位比约1:1.52。
并不是说1572个车位不能满足1298户人的使用；而是对于住户来说，小区车位数量多肯定比少好：
一是用起来会更方便，二是更不容易被开发商制造停车焦虑而花高价去买车位。
目前，中环天宸首批次房源已经售罄，二批次计划本月加推3、4号楼。
项目沙盘实拍
价格方面，参考首批次房源，成交均价约2.6~2.7万元/㎡。
这个价格算是目前二八板块的第一梯队，但还能卖得这么火爆，证明了项目的在微观地理位置、周边配套、户型实得率、品牌品质等综合表现也进入了二八板块的第一梯队。
再加上三环内或将长期存在的新房供需矛盾，对于预算300多万想在三环内置业的改善人群，中环天宸无疑是当下十分具有竞争力的选项，推荐大家重点关注。
