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林家坝这个地方，又不是金融城，既有墓地，又有生研所，别的开发商在林家坝也只敢做400-600万的产品，而金茂竟敢上到千万级，步子会不会迈得太大？
这个疑问，不仅市场有，行业有，我相信金茂内部可能也有。但我个人认为，金茂璞逸锦江才是真正看懂了林家坝价值的一个楼盘，它之所以敢为人先，理由有三：金茂的底气，一定程度上来自于隔壁白鹭湾的锦江金茂府。2022年锦江金茂府问世，在白鹭湾将主力户型做到了165-255平，甚至个别特殊户型达到了400-500平，单价3-4万，总价530-1800万，卖得非常好。而金茂璞逸锦江的定位在锦江金茂府之上，艺高人胆大，倒也说得过去。在做锦江金茂府时，金茂首次提出“金融城东”的概念，当时金融城三期还没市场化，锦宸府的热销也还要等到1年多以后，但直觉告诉金茂，如果以天府大道为中轴，将城市对折，白鹭湾对应的区域，大概就是锦城湖文儒德所在位置。![]()
金融城对折示意图，图源网络
后来，“金融城东”这个概念被其他开发商广泛借鉴使用，而金茂估计自己也没想到，在金融城三期出台之后，这四个字的含金量将变得无限大。这背后，蕴含着“金融城东移，城南富人东迁”的敏锐洞察，也是金茂璞逸锦江的最大依仗。
三是产品实力
过去金茂的高端产品线，主要是依靠金茂府；而金茂府的核心IP，是绿金科技系统。但是，随着行业越来越卷，金茂迫切需要更高端的产品线来直面挑剔的市场和残酷的竞争。
所以，金茂发展出了“金玉满堂”四大产品线，其中“玉字辈”的“璞系”是金茂豪宅产品系细分的又一个高端产品线，以东方韵、国际范、艺术感为产品核心气质，既有显性的奢侈，又有隐逸的精神。而以金茂在高端市场的一贯造诣和口碑，它的迭代产品，恐怕又将卷出天际。
综上，我们不难看出，金融城三期的横空出世，为林家坝赋能；而林家坝身价倍增，又为金茂璞逸锦江，带来了一场生逢其时的际遇。机会，总是留给有准备的人。
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林家坝板块，作为成都楼市的当红炸子鸡，相信大家都比较熟悉了；而金茂璞逸锦江作为林家坝定位最高端的项目，自然也享有板块内最优质的资源和配套。
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项目区位示意
项目南侧，规划有交子绿廊，未来预计将与金融城交子公园相连；项目北侧，规划有成师附小；项目东侧，为林家坝TOD商业用地和规划9号线二期和20号线换乘地铁站；项目西侧，为待拍的住宅用地。![]()
项目周边示意图
可以说，金茂璞逸锦的家门口，就有公园、地铁、学校、商业和医院，几乎都是零距离，堪称林家坝的“亲儿子”。对于金茂璞逸锦江来说，板块和配套问题不大，真正值得我们讨论的，其实是金茂璞逸锦江落在林家坝这样的板块，打造千万级的产品，卖给谁？早在2年前，金茂就第一次喊出“金融城东”这四个字，它背后藏着一个深刻的洞见——即随着金融城的东移，城南富人正在迎来一次新的迁徙潮。这是一个很大的话题，大到完全可以单独写一篇文章，但这里我就简单给大家说一下它背后的逻辑：在我们大多数人的理解中，中海城南一号、誉峰、西派国际、仁和春天国际花园、文儒德、润富国际等楼盘，就是金融城豪宅，但事实上，这些楼盘一个都不在金融城内。按照政府对金融城的划片，金融城在益州大道以东，而上述楼盘全部在益州大道以西，甚至个别楼盘还在剑南大道以西，因此，严格意义上，它们只是挨着金融城板块而已，也可以说是金融城西。![]()
成都金融城规划示意
那么与之对应的，挨着金融城三期的林家坝，是不是就是金融城东了嘛？逻辑上完全没有问题。而金融城西，是成都传统富人的聚居地，他们大多是从玉林、桐梓林等传统“南富”区以及内外双楠等传统“西贵”区迁入进来的，随着时代的发展，金融城西的豪宅产品已经呈现出疲态，也未必跟得上富人们的需求，所以，城南富人又开始了新的迁徙。金融城往南，是大源、华阳、华府等板块，板块能级均逊色于金融城，所以他们只能继续往南，去买麓湖，买蔚蓝卡地亚，不信你回忆一下，你身边是不是有一个住城南一号或者誉峰，然后买了麓湖或蔚蓝卡地亚的朋友？但是麓湖和蔚蓝卡地亚，一方面是距离相对较远，配套还不够成熟，金融城富人未必会搬过去住；二方面是天府新区目前处于收缩状态，房价波动比较大，有些人也会趋于保守。因此，随着金融城三期逐渐浮出水面，金融城东移已经是不争的事实。接下来金融城三期也注定是城南富人趋之若鹜的板块。此前，华润·锦宸府84套房源吸引了1565组客户报名摇号，就足以说明问题，而这些人，大多数来自金融城。9月20日，金三的24亩纯住宅用地被14家企业竞相争夺，最终被贝壳以27300元/平方米的价格竞得，成为新晋单价地王！连贝壳这样掌握海量数据的企业都亲自下场拿地，可见金三有多香！参拍的一些开发商认为，这块地上完全可以诞生面积300平以上，总价直逼2000万的产品。在开发商眼中，金三是一个不断刷新“地王”纪录的板块；金三的房子，由于承接金融城高端居住需求，面积段、产品力一定是很顶的，总价大概率也都是千万往上走级别。而金三南侧，是中和镇，所以，南富客群购买千万级左右的机会，只有两个地方——大源西和林家坝。![]()
金融城东移，富人东迁大势所趋
金茂正是看到了这一点，笃定城南富人必然东迁，所以才敢喊出“金融城东”的口号，以王者之姿，在林家坝打造千万级的豪宅。现在，林家坝打造豪宅不再是问题，剩下的，就看产品是否足够有吸引力了。![]()
金茂璞逸锦江占地约52亩，容积率2.5，兼容5%的商业，绿地率35%，土地形状方正，几乎为一个正方形。客观的说，这个土地指标一般，主要是商业占比会吃掉一部分土地，从而让住宅部分占地变少。![]()
金茂璞逸锦江总平图
为此，金茂做出了一定的取舍，放弃了少量楼栋做17F的布局，将9栋住宅改为了18-25F的高层，如此一来，减少了建筑密度，楼栋之间疏密有致，楼间距也变得更大，对于豪宅来说，是更合理的。此外，金茂璞逸锦江还舍弃了一楼带花园的做法，对底层进行了全架空，此举不仅损失了一部分货值，还要额外投入成本打造架空层会所，经济上肯定不划算，但却有利于提升项目整体品质。产品定位也比较纯粹，全盘386户人，均为198-235平2梯2户的大平层，层高3.15米，全精装交付，豪宅定位十分清晰。规划布局方面，金茂璞逸锦江采用了北高南低，围合布局，错位排布的方式，不仅形成了一个约7000平方米的超级中庭，也能让部分楼栋南向直面规划中的交子绿廊，景观的均好性极强，相当于“栋栋皆藏品，户户观两院”。因为景观的均好性太强，加上高端客户对端厅的喜爱得到了市场验证，金茂璞逸锦江选择以全端厅设计来表达对千万级客户的诚意。![]()
项目规划示意图，图源@成都购房指南
产品品质方面，从目前公开的资料分析，金茂璞逸锦江毫无疑问是金茂在成都的最强作品，进入成都2024年度TOP10甚至TOP5，应该问题不大。
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建筑群效果图
金茂璞逸锦江采用了公建化的立面设计，大面积的玻璃幕墙结合铝板，形成了超大窗墙比、270度环幕全景舱的地标立面，与隔壁林家坝TOD约160米高的双子塔交相辉映，形成了“既对望地标，也自成地标”的都市豪宅即视感。![]()
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建筑立面设计效果图
建筑设计上，金茂璞逸锦江采用了东方元素，典型特征就是“金线银甲浮丹阙冠顶”的设计语言，延续大国文化的自信审美之外，也与园林风格相得益彰。
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建筑立面实景图
金茂璞逸锦江以唐代诗人杜甫的《卜居》为灵感，打造璞系园林，以“浮光湖岛”为中央洄游，串联湖院、浮屿、溪谷三大生活场景，打造“一厅一庭一湖六院九架空”的归家礼序和景观园林。在景观节点上，从全球著名景观方案中汲取灵感，其中望舒舸源自虹夕诺雅酒店，云庐塘源自斯坦佛大学沉思中心，藏溪屿源自罗兰百悦花园，沐丘林源自克罗地亚森林馆，闻沁园源自德国柏林社区游乐场......![]()
园林景观布局示意图
一是名贵树种，如大门口两株百年泰山松，价值上百万；选用特培朴树，胸径约50厘米；以及原生移植的“松附石”和大量特选乌桕。![]()
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项目园林景观效果图
整个园林采用了超20种定制奢石，如大门区域约5米如意造型的整块汉白玉；乌克兰幻影蓝的如意石底座；以及意大利原石进口，弧面整石切割，表面皮纹处理的弧面帝诺米黄背景墙。而中庭水景区域，又选择了黄龙玉打造同心圆玉璧，以及巴西橄榄绿进口奢石，整体抛光后打造水池，形成更加通透的水体效果，与岸边植被色彩呼应。![]()
浮岛湖光 园林景观实景图三是会所体系
一般50亩左右的高端项目，会所能做到1000-2000平就顶天了，但金茂璞逸锦江则打造了约1700平国际东方艺术会所+约2700平架空层会所，合计约4400平米，是一般项目的2-3倍，堪称超配。![]()
约1700平下沉会所+约2700平架空层会所
而规模只是表像，其背后则是金茂对高端客群生活方式的理解和服务体系的升级。整个会所按照长期经营的理念，形成了8大中央会所和28大场景功能，将男女主人，老人小孩真实的生活场景需求，一一进行了对应还原，让户均会所面积超过了11.4平。![]()
下沉式会所 实景图
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会所泳池 实景图
金茂璞逸锦江大门的檐口有约50米长，约6米高，加上两侧景墙，形成了一个长约70米的超级界面；而约30米超大尺度水景、仿铜工艺山水意境，营造出超奢酒店的归家仪式感。![]()
社区大门意境合成图 非交付标准
景观的地面铺装上，采用了石材咬合铺设，显得更加灵动自然；大堂、电梯厅、车库细节多采用圆弧形搭配金属装饰，强化高级感；甚至就连灯光，都聘请了国内顶尖灯光公司关永权，操刀全盘灯光设计，其中园林区域采用泛光方式，见光不见灯，避免炫目刺眼；而公共区域则通过明暗对比，营造高级的光影环境。![]()
归家风雨连廊 实景图
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单元入户 实景图
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入户大堂 实景图
当然，金茂的独家IP绿金科技肯定也不会缺席。璞逸锦江满配了12大绿金科技系统，包括地源热泵系统、毛细管网辐射系统、24小时置换新风系统，同时涵盖建筑外围护保温、隔声降噪、能源管理、智慧化小区与家居环境技术的整套住宅科技体系，达到了衡温、衡湿、衡氧、衡静、衡净的“五衡”生活。户内精装与华为进行合作打造了全屋智能系统，目前设置了智能灯光和智能窗帘2种功能，其中智能灯光是能够对室内进行氛围灯光控制。全屋智能系统后期可以与鸿蒙生态实现互联功能。![]()
绿金科技示意图
豪宅做好硬件，只成功了一半；而做好服务，才算完成了另一半。金茂的物业本身口碑还不错，而金茂璞逸锦江则在传统物业服务的基础上，升级为了璞逸俱乐部服务。该俱乐部服务由金牌管家服务+升舱服务+尊享服务（付费）体系组成，涵盖了30多项专属服务，超过五星级酒店服务水平，基本对标了成都第一梯队的高端服务标准。综上，我们不难看出，金茂璞逸锦江这一次下了“血本”，各个环节均采用了“超配”的态度，选材用料极为扎实，产品力对得起它的身份。![]()
金茂璞逸锦江只有两种户型，198平和235平，均为四房，在生活场景和精装打造方面，真正做到了精细化的设计。![]()
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这种端厅户型，相信大家不陌生，在阅天府、锦宸府、仁和29亩等项目上我们都似成相识，该户型以空中四合院、270度全景舱闻名，深受高端市场的喜爱。而金茂璞逸锦江在此基础上，以媲美全球顶级酒店总统套房的设计理念，打造了四房/三床/五区/双厨三餐厅/双套房/一花园的六大交互场景，形成了户户双时区、户户双洄游、模块化空间、双厨三餐厅、主卧套中套等户型特点，非常人性化。而在装修方面，则有超过70项装修细节，如，在入户仪式上，采用了通高双开的铸铝精雕入户门，定制了云母贝壳拉手，内部木饰门面，视觉统一；不仅如此，它还采用了成都首家电动门控，业主只需刷脸，即可无感通行。室内装修方面，选用了奢石点睛，在198和235户型中，分别使用了蓝水晶和芬迪灰做大面岛台、洗手池台面等。收纳系统，涵盖了玄关、餐厨、卧室、卫浴、家政等五大收纳系统，大大小小几乎所有的收纳细节都细致入微的做了设计。例如，婴儿车的存放、宠物洗脚杯、嵌入式冰箱、怪兽拉篮、保险柜、镜柜、扫地机器人等。总之，主打一个家里所有的物品，都有属于它的位置。可惜截至发稿图片还没拍完，大家只能前去售楼部看实景了。![]()
在一个楼市下行的市场环境中，高端项目往往会面临更大的考验，一是购房者会变得更加保守和苛刻，对地段和产品提出更高的要求；二是更贵的土地成本也让开发商需要在“保产品”和“保利润”之间做出取舍。而我在金茂璞逸锦江身上，看到了敏锐的洞见和理智的选择。![]()
金茂璞逸锦江 实景图
金融城东移是大势所趋，而城南富人东迁也将不可阻挡，林家坝必然承接金融城三期千万级以下需求的外溢，而金茂璞逸锦江是千万级别独一份的供应，如此胆大心细的市场洞见，令人钦佩。而在产品的打造上，金茂璞逸锦江在几乎所有的环节上都做了“超配”处理，项目跻身年度TOP10没有悬念，这种肉眼可见的成本投入，说明金茂在璞逸锦江身上选择了“保产品”，十分明智。项目约8000平的实景示范区，预计将于9月21日对外开放，到时候会更具说服力，大家可以扫下方二维码，预约参观千万级豪宅了。![]()
ps：成都SKP璞意东方美学馆将持续开放至2024年10月16日，大家也可以小程序预约前往体验璞之美、璞之至味。
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