3.0的容积率，一线临湖，2梯2户，225-288平，层高3.3-3.5米，88-94%实得率（不含入户玄关），还带8000元/平的装修，朝东南最贵的楼王户型，单价也仅约4.1万/平，性价比之高，令我都很心动，如果不是因为交房周期比较长，我可能都会买。而与它一同清盘的，还有一栋楼，就是玄鳥湾2期的5号楼，约286平2梯2户，备案价约1400万。这栋楼房源仅40套，在没有任何样板间展示的情况下，依然顺利清盘。![]()
如今，玄鳥湾2期即将推售最新的2、3、4、6号楼，面积段145-255平，这也是麓湖今年首次在湖区推出145平的“小户型”，甚至有可能也是最后一次。
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麓湖的产品，从来都是成都楼市的第一梯队，所以组团与组团之间最大的区别，就在于位置和景观。玄鳥湾位于绵州路与麓湖中路交汇处 ，属于麓湖湖区中西部的位置。这个位置有两个特点：玄鳥湾2期离武汉路和天府大道都比较远，所以居住环境会相对比较安静；同时，它又紧邻绵州路，拥有了良好的通达性，开车出行比较方便。大家看地图就能发现，在整个麓湖湖区，玄鳥湾所在的水域，是麓湖湖域面积最大的，有约600亩，而这“七岛六湾”所组成的区域，也被麓湖称为“黄金湾区”。![]()
黄金湾区示意很多人可能不知道，“黄金湾区”之所以湖域广阔，是因为其西侧是麓湖的蓄水口，湖水深度也是最深的。有了最大面积的湖域，“黄金湾区”自然集合了麓湖最高端的多个组团，被称为“神兽”和“黑系”的集中营。包括鲲鹏阁、麒麟荟、云龙阁、黑蝶贝等组团，均在其中。![]()
神兽和黑系组团作为神兽组团的一员，玄鳥湾自然也拥有极致的湖景资源。它既可享600亩的湖域，又坐拥庆典岛和伊甸岛两座小岛，形成了南北两岸约200-500米的岛间距，端头大塔的视野更是1000米内无遮挡；玄鳥湾内部则呈U型布局，形成了约15亩的中庭湖景，带来东西向约70-130米的间距和视野，与麓湖7000万的黑钰岛拥有相似的内湖景观。![]()
景观视野示意玄鳥湾内部，除了自带临湖商业外，西侧还紧邻一条商业水街（A10），泛舟其中，就像置身水城威尼斯。商业水街不仅让玄鳥湾与绵州路之间形成了约80米的有效退距，让居住的静谧性更好；同时，也利用地形5-7米的高差，将业主私宅、商业街区和观湖体验形成了三个不同的空间层次，互不干扰。![]()
玄鳥湾2期湖滨商业效果图![]()
项目南侧就是商住用地（A14和A15），大家可以理解为又一个麓坊中心；同时，麓湖幼儿园、小学、中学等教育用地（D3\D6\D7）也仅一路之隔,低矮的建筑不仅让南向视野相对开阔，也保证了基本的商业配套和孩子上下学的通勤问题。因此，总的来说，玄鳥湾是麓湖众多组团中竞争优势比较明显的。一方面，它与水景的关系极为密切，是麓湖“含湖率”最高的组团之一，包括入门级的145户型在内，所有户型均是湖景房；另一方面，它位置安静，出行方便，视野开阔，配套完善。唯一的遗憾，可能就是主景观朝北，而对岸的C4地块，大概率也是麓湖后期才会开发的王炸系列了。玄鳥湾2期占地约53.5亩，容积率5.0，绿地率约30%，单看这一数据，感觉和汀院差不多。但事实上，玄鳥湾一二期加在一起，是一个约95.7亩的大盘，如果算上两个内湖中庭（按30亩计算），实际的密度感受会低很多。此外，玄鳥湾的布局极为特殊。它的土地形成了一个W形，规划出了6倍于传统地块的湖岸线，最大化的享受湖景，这一点和有世界第八大奇迹之称的棕榈岛有异曲同工之处，也让玄鳥湾实现了真正的“临水而居”。![]()
二期鸟瞰图
布局方面，玄鳥湾2期共规划了11栋建筑，呈U形排布，由3T4、3T3、2T2和3T2组成，此外还有1F和4-5F的商业。![]()
产品方面，麓湖作为行业的第一梯队是没有悬念的，而玄鳥湾2期更是在此基础上进行了迭代升级，这让玄鳥湾2期不仅可以从容应对来自同行的竞争，也能够轻易让购房者在麓湖的新房和二手之间做出取舍。
玄鳥湾2期一共11栋建筑，其中1号楼和11号楼作为“大塔”，肯定会有专属的待遇，目前尚未公布设计方案。而2-10号楼，则分别由XO PROJECTS建筑事务所和5+DESIGN建筑事务所担纲。2、3号楼，作为玄鳥湾2期唯一的3T4，将以“涟漪”为主题，以变化的转折点形成流动感，回应波光粼粼的湖面风光。![]()
2、3号楼“涟漪”立面效果图4、5、6号楼，则以“山石”为主题，将层峦叠嶂融入立面，让建筑与云、水、林和谐相融。![]()
4、5、6号楼“山石”立面效果图7、8、9、10号楼，以“邮轮”为主题，以优雅的弧线勾勒如同“邮轮”的浪漫，以流动的形态定格度假感，回应乘风破浪的自由向往。![]()
7、8、9、10号楼“邮轮”立面效果图而建筑立面的材质上，大面积LOW-E玻璃+铝板形成近乎全覆盖的立面，历久弥新，永不过时；门窗系统也采用的是旭格的系统门窗；成本远远超过市面绝大多数产品。
玄鳥湾2期打造了约8000平米的公共活动空间，创造开放的交流环境，在这里可以畅享阳光、聚会互动的惬意邻里时光。约6米层高的入户大堂，升华归家的仪式感。通过艺术感的空间设计，精雕细琢的细节，让归家犹如走进了私人礼堂。![]()
入户大堂效果图
当然，以上都是麓湖产品中比较传统的部分，玄鳥湾2期做的好，其他组团也做的同样好。而真正能够体现玄鳥湾2期竞争力的，是麓湖在以下几个方面的迭代，我称之为“麓湖的微进化”。麓湖过去的组团，绝大多数都是标准化的产品，客户并没有太多的选择权，但从现在开始，麓湖尝试着给予客户更多的选择和定制化的服务。其中最显著的一个点，就是3+X房间的定制。麓湖大多数户型，都是四房设计，即3个卧室+1个开放式书房，但麓湖也可以根据客户的定制需求，将书房改为封闭式的四房，这就满足了更多个性化的需求。例如，玄鳥湾2期入门级户型145平的户型，它的定制空间就有三个方案，即多功能客厅（大书房）方案，小书房+衣帽间方案，以及纯卧室方案。当然，3+X定制并不是从玄鳥湾2期开始的，包括钰潭等组团，均有这个定制服务，但是从玄鳥湾2期开始，这种定制化的选择更多了，包括一些精装的配置、电器的配置等等，未来这会是麓湖的一个趋势。
说实话，麓湖的标准化产品已经做到行业顶尖了，即使在楼市周期下行的阶段，房子也基本不愁卖，走定制化路线更像是麓湖的一种自我突破——
麓湖似乎想让购房者不再是一个群体，而是一个一个的人；麓湖以后要卖的，不再是一个组团或者一栋房子，而是像二手房一样，一套一套的卖。众所周知，随着成都新规的普及，新房的实得率越来越高，按目前+20%的板率计算，在不考虑入户光厅的情况下，实得率基本可以做到95-100%的水平，而天府新区还有第四代住宅的露台加持，实得率预计会更高。麓湖因为拿地比较早，不可能按第四代住宅的标准重新报规，但它也并没有因为自身的产品力断层领先就固步自封，依然选择了在户型的实得率上与时俱进，给予购房者更多的让利。以玄鳥湾2期为例，此次约145-255平的三个户型，实得率全部超过了90%，完全可以与市场最新迭代户型一较高下。其中145平户型，是麓湖唯一一个该面积段的四房产品，毫无疑问是麓湖最值得购买的145；而205平户型，则拥有五开间看湖的绝佳面宽，如果单论户型设计，它可能才是最佳；至于本批次最大的约255平户型，则拥有约93.5%的实得率，是本批次的实得率之王。对于购房者来说，高得房率的好处，就是在将来的二手市场上，你的房子要么在价格上比一般二手房高10-20%；要么在价格相似的情况下，比一般二手房容易出手。
从钰潭和玄鳥湾2期开始，麓湖的精装体系进入到了6.0时代，装标也来到了约8000元/平，在我看来，开发商的所谓装标都是有水分的，但唯独麓湖的6.0装标，我愿意实打实的按8000元/平计算，因为我自己算过，以我的资源和人脉，我花同样的钱也装不出麓湖的效果。![]()
玄鳥湾2期286平样板间实拍并且，麓湖的8000装标，并不是“堆料”堆出来的，它的用材用料，可能没有满屋的名贵石材，或者特别豪华的电器，而是在极高审美之下以一种精细化设计的方式呈现出来的。![]()
玄鳥湾2期286平样板间实拍细节到全屋收纳系统，全屋智能控制系统，健康生活系统，精工系统，专属定制和安全守护等等，而这6大体系下面，又有上百个具体的子细节。总之，麓湖的精装体系，肯定比我们自己装修想得更多，做得更好。一方面，是因为市场筑底，新区波动，大家都没以前好卖了；二方面，则是楼面地价差变大，其他开发商在品质上也有了迭代升级的空间，竞争更激烈了。优势是麓湖无与伦比的产品品质，劣势则是早期拿地带来的较高容积率。当别的竞争对手也慢慢把产品品质拔起来以后，麓湖的优势减少了，但劣势没有变，这就意味着竞争力下降。这个变化的趋势，我的判断就是“麓湖或将重回重奢时代”。从麓湖今年的新品看，我们会发现钰潭、黑石岛等新品的产品的面积会越来越大，总价也会越来越高。重回重奢的麓湖，还有一个更大的好处，就是会降低麓湖的供应量，这符合中央政治局会议上提出的“严控增量”和“提高质量”要求，当麓湖供不应求的时候，对存量二手房和新房来说，都是好事。唯一不友好的，就是麓湖可能会离普通人越来越远，所以玄鳥湾2期在我看来，就是一道分水岭，今天我们或许还能以400-500万的总价买入麓湖的迭代产品，但也有可能是最后的机会了。1.本微信公众号正文及答复等全部内容仅为公众号运营者对相关问题的个人分析，旨在传达观点，交流意见，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。“楼市有风险，买卖需谨慎”。2.本微信公众号为吴思竹团队官方信息唯一发布渠道，任何个人、公众号、机构单方面声称与吴思竹本人或本公众号有任何关系的，均属不实。3.文中所涉内容如有事实错误或涉嫌侵权的，请告知我们，我们将依法核实后处理。4.法律顾问：四川善嘉律师事务所李仑律师、四川道朴律师事务所刘星律师。![]()
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