看着土地市场动辄2万/平以上的楼面地价，以及大概率3.5万/平以上的房价，现在随随便便一套143平的入门户型，就得500万起，而1000万以上的豪宅更是屡见不鲜。说实话，这样的价格对大多数普通工薪阶层而言，是难以企及的，就更别说刚刚工作没几年的年轻人了。所以，当位于新津天府牧山数字新城的天府映屿项目找到我的时候，我犹豫了。要知道我做公众号快8年了，我们几乎没有接过任何来自“三圈层”的楼盘，因为在我看来，“三圈层”的楼盘只适合“三圈层”地缘客户自住购买，其适应的人群非常窄，如果推荐其他人去购买，我们可能会面临道德风险。天府映屿的清水均价大概在8500-11000元/平左右，最小户型约78平三房，最大户型约115平四房，主力总价段在约65-100万之间。按照当前最低15%的比例，可以首付约10.5万，以30年等额本息计算，月供2600多，即可拥有。同时，新津区针对成都A-E类人才和其他人才（大专学历即可），还有600-2000元/平不等的购房补贴（目前政策执行到2024年12月31日），我们以最低门槛600元/平计算，可以节约近5万。如此一来，门槛进一步降低，我们只需要“首付5万出头，月供2600多”就可以拥有一个自己的家，即便是工作不久的年轻人，也能相对轻松的拥有。![]()
新津人才购房政策图源@地产全说
当然，“三圈层”的房价，还有更便宜的，最极端的例子估计五六千也能买到，但是我肯定还有其他考量——那就是天府映屿的特殊性。我认为这种特殊性，会让它的适应人群变得更加宽泛，同时新津的补贴政策也即将到期，所以我抓紧时间把文章发出来，希望可以帮助到一些有特定需求的购房者。![]()
首先，成都“一二三圈层”不是一个官方的概念，而更像是民间一种约定俗成的称呼，它基本上是按“接壤”和“距离”等物理属性来划分的，但已经有点跟不上时代了。在这个官方的规划文件中，将老城中心、天府新中心和中央活力区，列为成都三大城市中心；同时将5+2区域，以及龙泉、青白江、新都、温江、双流、郫都、新津在内的14个区，统称为“中心城区”。![]()
文件截图
新津是传统意义上“三圈层”中唯一一个被官方认定为“中心城区”的行政区（青白江一直是二圈层），和简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、浦江县等被称为“县市新城”的行政区，是有本质区别的。可以说，从2020年新津“撤县改区”以来，它的身份就发生了改变，同时传统意义上的“一二三圈层”的逻辑也应该进行调整，大体上：二圈层：龙泉、青白江、新都、温江、双流、郫都、新津三圈层：简阳、都江堰、彭州、邛崃、崇州、金堂、大邑、浦江以上，只是新津身份晋级的特殊性，而它其实还有更加特殊的地方。新津位于成都西南，符合城市向东向南发展的战略方向，能够更好的融入城市规划以及获得更多城市资源，这对区域发展和买房决策是非常重要的。新津原本与双流接壤，而天府新区是脱胎于双流的土地发展而来的，所以新津与天府新区之间的距离非常近；加上天府新区的黄金横轴“武汉路”贯通了双流和新津，因此，从天府映屿驱车到天府新区“黄金十字”，亲测的结果为20分钟。![]()
新津是传统意义上“三圈层”中，除简阳外唯一通达了地铁的区市县，目前已经开通运行的是地铁10号线，它能辐射新津-双流-武侯3个区，通过4期建设，最后可达市中心骡马市站，同时可以换成1、2、3、4、5、7、9、13、17、18、19号线，具备了承接部分区域外溢的能力，是非常重要的一个配套。![]()
综上，我们可以发现，新津早已不是传统“三圈层”的概念了，但它的房价却还是按照原来的逻辑在估值，这对于购房者来说，是一个“捡漏”的机会——如果我们只有购买“三圈层”的预算，那就一定是买新津。![]()
天府映屿位于新津区天府牧山数字新城，是成都66个市级功能区之一，整体规划面积约84平方公里，以“数字经济”产业为主；其中核心区6平方公里，打造“一核一轴一带”的“TOD+5G”公园示范区。![]()
天府牧山数字新城核心区
它的规划来自天府新区总规划师匡晓明、西南交大（上海）TOD研究中心主任朱晓兵，以及日本知名规划师和建筑师渡边荘太郎，所以天府牧山数字新城核心区的顶层设计比较高能，配套也是非常完善的。三横为“正公路-武汉路”，天新邛快速路（在建），以及第二绕城；其中“正公路-武汉路”是天府新区的黄金横轴，可以非常快速的通达天府新区核心，实测时间约20分钟；而天新邛快速路通车后，预计约20分钟可以到达科学城。而三纵为大件路、成乐高速复线（在建）、成渝环线高速。从交通体系我们可以看出，新津天府牧山数字新城整体上是按照融入天府新区的逻辑在规划，所以也有利于天府新区部分预算有限的购房者外溢。而轨道交通方面，地铁10号线新津站，距离项目约1100米，正常步速大约需要10-15分钟，而通过小黄车接驳的话，亲测需要约5-10分钟。地铁10号线的临近，为天府映屿业主提供了另一条外溢的线路，即成都西南方向，涵盖“武侯-双流-新津”三个区，但考虑到通勤时间，我们建议控制在约10个站点以内。同时，10号线还可以换乘其他地铁线路，进一步增大了适应群体的辐射的范围。![]()
其次，是教育资源。
对于偏刚需的购房者来说，最重要的配套，除了地铁，就是学校了。而天府映屿周边，学校资源非常丰富，且比较优质。幼儿园有新津二幼，直线距离约300米；项目一街之隔，就是成都石笋街小学新津分校，由成都“新五朵金花”之一的石笋街小学领办，2023年9月已经开始招生；中学方面，直线距离1000米内，有公立的天府牧山学校（K9），由成都嘉祥领办；以及私立的北大附中为明学校（K12），且均已开学。![]()
一街之隔的石笋街小学 实景
此外，还值得一提的是，项目南侧约400米，就是著名的国际学校墨文学校（原来的墨尔文，K12），一年的学费就差不多等于半套房子。![]()
因为项目临近新津TOD，以及天府牧山数字新城核心区的商业轴，所以商业配套比较丰富，包含新津TOD商业、类似太古里的沉浸式商业街E商坊，以及周边旭辉里、廊桥水乡商业街区等。当然，上述商业很多还处于规划建设阶段，所以完全呈现或许还需要一点时间。![]()
项目一街之隔，就是约165亩的牧山之心智慧公园，东侧约600米就是杨柳河，以及约10公里长的杨柳河生态公园，此外新津境内还有大量文旅资源，周末休闲度假也很方便。![]()
作为成都66个功能区之一，天府牧山数字新城核心区是有大量产业规划的，只有产业，才能带来工作岗位，带来人气，带来消费，所以产业是项目配套的重要支撑。目前，天府牧山数字新城已经落地了腾讯云启、阿里云、广联达、复安科技、51WORLD、蓝城、旭辉、通航数字气象等头部企业，按照规划，未来预计将形成约16万人的产业办公聚集区。由此可见，天府映屿项目并不是一个孤零零的项目，它位于新津天府牧山数字新城最核心的位置，周边地铁、学校、商业、生态和产业，一样不缺，具有较强的生活属性和发展前景。![]()
天府映屿位于新津区青瓷路与花金路交汇处，项目南侧为新津城产发集团&龙湖龙智造联袂打造的天府龙智1号；北侧为天府兰台；西侧为石笋街小学新津分校；东侧为中交牧山美庐，整体城市界面不错。项目占地约43亩，容积率1.8，土地形态方正。按理说，这样的土地规模和容积率，可以打造全南北向、纯T2的小高层社区，但天府映屿没有这么做，它打造了一个10栋11-13F，2梯3户，围合式布局的小区。![]()
可能在开发商看来，一个更大的中庭景观和更开阔的楼间距，比梯户比和朝向更重要。当然，这是一个见仁见智的问题。![]()
项目鸟瞰效果图
产品主力户型为78、86、90/99平的三、四房，而一共有7种户型，产品定位偏刚需，但又有一些迭代改善的部分。所以整体上来说，天府映屿会比新津其他同类产品的品质略高一些。天府映屿的建筑设计是具有一定的迭代思维的，大量的弧形倒角+大面积玻璃+局部铝板线条/金属漆+底部岩板基座+外墙漆，很显然是在成都“一圈层”去年主流产品的基础上去考量的。![]()
项目建筑效果图
虽然因为项目售价和成本的原因，还达不到真正的迭代产品标准，但在新津同类项目中显然已经走在了前面。![]()
项目建筑效果图
项目选择围合式布局，显然就为了打造一个大中庭景观，并且还是以水景为主的中庭景观，形成了“一湖一环五馆十二境”为蓝本的中庭景观画卷。其中“一湖”为约4500平方米的中央湖区，占据了中庭景观绝大部分的面积，通过水生植物实现水体自净，最深处约1.5米；而“一环”为120米湖光漫步道+450米有氧健康跑道；五馆为水岸美学典藏馆、水间盒子艺术馆、多维亲水悦动馆、湖畔私享生活馆等。乍一看还真有点缩小版簏湖的感觉，很多设计似乎都能在麓湖找到原型。![]()
项目中庭景观
天府映屿是目前新津同类项目中唯一拥有主会所体系的楼盘，面积约1200平，是整个项目最大的亮点之一。![]()
下沉式会所中庭水景
和成都主城区迭代产品类似，主会所拥有一个下沉式水景中庭，以此为核心，在周围分布了休闲区、健身区、儿童区、甚至还为业主提供早晚餐服务。![]()
下沉式会所休闲区
![]()
下沉式会所健身房
该会所的品质较高，大量使用了石材等名贵装饰材料，基本可以达到主流迭代产品会所的标准。天府映屿的公区设计也基本达到了迭代产品的水准。一是社区大门，其落客水景、高大门头、两侧景墙，都有不俗的表现力。![]()
社区大门实景
而社区大堂，也做了很好的过度，该有的前台、景观、铺装，也完全不像是一个100万以下级别产品该有的。![]()
社区大堂过渡水景实景
此外，项目的所有一楼，全部架空，打造了业主休闲的泛会所；以及2梯3户的电梯前厅，也做到了类似“一梯一户”的效果，这些都具有明显迭代产品的特点。有一说一，现目前放眼成都，小户型产品能有改善型外立面、公区、园林、会所配套的天府映屿是独一份。我私下分析开发商这么做的原因，大概率是因为天府映屿在立项之初，新津的楼市可能比较好，开发商对价格的预期估计在1.3-1.5万/平以上，所以在产品规划时，很多标准是按照这个价格来的。只是没想到，楼市整体下行之后，这个价格撑不住了，所以开发商只能随行就市按照8500-11000元/平的价格卖，但已经开工的部分，就没办法再改了。这对购房者来说，是一件好事，算是薅到了开发商的羊毛。最后，就是7个户型，得房率基本在86%-94%之间，均为三房和四房，这是区别于主城“老破小”的重要因素，户型没太大好说的，又是清水交付，所以大家直接看图：![]()
约78平创意样板间 客厅实景
![]()
约99平创意样板间 主卧实景
![]()
天府映屿清水单价约8500-11000元/平，主力总价段在约65-100万，无论单价还是总价，基本就是在地板上了。我给大家简单举个例，在成都“双限地”时代，开发商的楼面地价差是7000-8000元/平，这基本属于保本状态，所以开发商不得不放弃阳台，挖地下室，卖车位来补充货值。而现在的楼面地价差，基本在1.5万/平上下。所以，我们大致可以推算出，一圈层的开发商，在做“双限地”这种质量不高的产品时，成本大概接近7000-8000元/平。另外，就在前几天，新津拍了一块地，0.7的容积率，就在天府映屿旁边不远，由蓝城拿下的，楼面价为7200元/平，虽然这个容积率下的产品大概率是类别墅产品，但市场地价基本上等于房价，也是一个定心丸吧。这是大前提，但凡总预算超过100万，我可能都有更好的建议；100万以内的市区老破小，不是没有，但房龄至少在20-30年以上，且面积较小，房间数不够，所以也不是所有购房者都能接受的。如果购房者本身在天府新区核心区或者科学城工作的，在预算有限的前提下，可以考虑外溢，节约的成本买一台电车，30分钟左右应该可以实现通勤。重度依赖地铁10号线通勤，以及地铁10号线可换乘的部分地铁线路，例如双流机场、武侯新城、太平园等区域，且最好在10来个站点范围之内的。新津作为成都中心城区之一，加上离天府新区很近，又有地铁10号线加持，周边配套和规划也不错，对于预算有限的外地人来说，也是一个很好的选择。声明：
1.本微信公众号正文及答复等全部内容仅为公众号运营者对相关问题的个人分析，旨在传达观点，交流意见，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。“楼市有风险，买卖需谨慎”。
2.本微信公众号为吴思竹团队官方信息唯一发布渠道，任何个人、公众号、机构单方面声称与吴思竹本人或本公众号有任何关系的，均属不实。3.文中所涉内容如有事实错误或涉嫌侵权的，请告知我们，我们将依法核实后处理。4.法律顾问：四川善嘉律师事务所李仑律师、四川道朴律师事务所刘星律师。![]()
戳“阅读原文”，立刻问一问
