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顾名思义，就是针对保利在售的新房实行一定期限的保价政策。具体的保价措施，在不同城市、不同项目也有一些差异。
比如四川保利的“保价宣言”就是针对旗下20余个项目“保价到明年”，承诺消费者若购买后房价下跌，支持购房者“以高换低”置换价格更低的房源。
而温州保利天珺项目底气更足，直接宣布“保价至交付，降价无理由退房”。
这里的“降价”包括直接降房价，以及额外赠送物业费、车位、家装包等任何形式的变相优惠，实行了最为彻底的“保价”。
保利的这一举措，我认为是值得鼓励的，同时，我也想借此机会和大家聊一聊“新房保价”的话题。
“保价”和“无理由退货”比较常见于网上购物，所以有不少人以为房地产领域的“无理由退房”就是从电商行业学来的。
但其实，“无理由退房”、“新房保价”等玩法要远早于网购的诞生时间。
1999年，北京SOHO现代城项目首次提出“无理由退房”，承诺10天内可以无理由向开发商提出退房，开发商会退还已缴纳的全部房款和活期存款利息。
2005年，上海新湖明珠城项目推出了“无理由退房”，规定凡是在活动期间购房的客户，可享有两年内随时退房的权利，不愿意退房的客户可获得差价补偿，也就是“保价”。
2008年，全国楼市进入了低迷期，“无理由退房”在更多城市出现，北京东亚三环、上海艺泰安邦、天津格调竹境、长沙中城丽景香山……纷纷打出了自己的“无理由退房”计划。
随后的几年时间，也时常有不同地方的楼盘推出“无理由退房”的政策；而把“无理由退房”推向最高潮的，就要数2015年恒大的“无理由退房”。
恒大“无理由退房”新闻发布会
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因为恒大的“无理由退房”当时是全国所有楼盘都参加，而当年的恒大已经进入全国房企销售额的Top3，所以影响力空前，相信大家应该都有印象，甚至有人亲身经历过。
开发商之所以会推出“新房保价”或者“无理由退房”等措施的原因也很简单，主要就是想通过增强购房者信心的方式，促进楼盘的销售。
比如今年成都大多数新盘相比之前的价格都有所回落，这时候以前下单的业主就会感觉到被开发商背刺。
然而对于新购房者来说，也会担心现在买了后面还会不会继续降价。
那么，如果开发商承诺在一定期限内实行“保价”的话，就能很大程度上打消购房者的顾虑，降低购房决策风险，“不担心买贵”就是对购房者的最大好处。
同时，因为购房者顾虑打消，楼盘的销售业绩就能有得到提升，这是开发商能收获的好处。
当然，任何事情都具有两面性，看似“双赢”的保价措施其实也可能会带来一些新的风险。
在开发商层面，保价承诺可能会使定价策略的灵活性受限，随行就市调整价格的难度增加，这还算比较小的影响；
更大的影响是当楼市行情处于下行周期时，开发商会面临“利润降低”或者“销售去化困难”二选一的难题。
就是要么选择降价并给前期购房的业主退差价，减少利润；要么在周边楼盘都降价的情况下选择不降价，但房子滞销。
无论做哪种选择，都将使开发商的现金流面临压力。
在购房者层面，虽然表面上是把市场向下波动产生的风险全部转嫁给了开发商，但业主和开发商其实也是一个利益共同体。
当开发商利益受损，轻则可能出现偷工减料、以次充好的情况，房屋最终的交付品质难以保证；
极端情况下，甚至有可能拖垮开发商，最后不但“保价”无门，而且房子还可能烂尾，买房的钱反而全部打了水漂。
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此外，在“保价”的相关条款上，购房者也可能面临一些“套路”。
比如虽然宣传为“保价”，但实际操作中开发商可能会设置一些附加条件，例如要求购房者主动申请保价，如果购房者没有实时关注到项目的价格变动，就有可能错过；
再比如保价期限设置较短，假设只有3个月保价期，开发商就有可能故意拖延到3个月后再降价，那么前期购房者仍然无法享受差价退还；
又比如涉及到“无理由退房”的情况，实际上也有可能存在附加条件，或者退房只退本金不退利息，或者要扣除中介佣金、销售提成等营销成本等等情况，也都有可能造成购房者的经济损失。
因此，“新房保价”的设想虽美，但整个政策机制还并不完善。
现阶段的一些“保价”或者“无理由退房”，更多只能算是一种促进房屋销售的手段吧。
当然，也是推动整个行业朝着好的方向发展的一种进步，值得称赞。
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因为，“新房保价”特别是“期房保价”，是更符合公平交易原则的。
可能会有人说，房价有涨有跌，购房者买房子跌了要求开发商退差，怎么涨了不给开发商分红呢？
这种说法，我认为只适用于现房交易。
因为现房可以在短时间内完成整个交易环节，买定离手，确实应该盈亏自负，这就跟炒股是一个道理。
但如果购房者买的是期房，整个交易需要等待房子建成交付才能完成；
在房子交付之前，购房者交了钱，但开发商还没有交货。
交易尚未完成开发商就降价，我认为购房者要求一定的经济补偿并非无理取闹。
这时可能又有人会说，那如果在交房之前涨价了，是不是开发商也可以要求购房者补差价呢？
我认为这个说法就有待商榷了。
因为国内的期房销售政策，是需要购房者提前付清全款的（贷款购房实际也是购房者向开发商支付了全款）。
相当于是开发商拿着购房者的钱在修房子啊，如果开发商认为房价会涨，现在卖期房吃亏了，那大可以修成现房再卖高价啊。
既然资金实力不允许，那么开发商也就有理由与提前入伙的购房者共同分享未来红利。
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所以，国内房地产销售最理想的终极解决方案其实是：现房销售。
但在现房销售还没法全面实现的今天，开发商在期房交付之前提供一定程度的“保价”，也是一种更公平的过渡解决方案。
只是，要形成比较完善可靠的期房保价制度，肯定还需要包括监管部门在内全社会多方面的共同配合和努力。
文/黄曦
