全文约2700字，阅读需要4分半钟。
这个公告的内容的其实并不算复杂，但因为关系到大多数人的切身利益，所以也有不少读者想看看我们的解读，今天解读就来了。
1、政策适用范围
本次公告的存量房贷利率定价机制，都是针对各家银行发放的“以LPR浮动利率定价的商业性个人住房贷款”。
首先，必须是个人住房贷款。
如果你是买写字楼、商铺、商办公寓（本质是写字楼）、商墅（本质是商铺）贷的款，就不在讨论范围；
其次，必须是商业性贷款，也就是说不包含公积金贷款，但组合贷款中的商贷部分是包含的。
最后，必须是以LPR浮动利率定价的贷款。
如果你是固定利率贷款，或者是锚定央行基准利率的贷款，也不直接适用于本次公布的机制。
以上3个条件须同时满足，缺一不可。
2、“固转浮”
如果你是固定利率或基准利率的商业性个人住房贷款，银行会再提供一次转换成“以LPR浮动利率定价”的机会，简称“固转浮”。
这个主要涉及2019年10月8日之前发放的存量房贷，在2020年3月~8月期间，国家为存量房贷提供了一次转LPR的机会，当时有3种选项：
a.转LPR
b.转固定利率
c.继续锚定央行基准利率
当年大部分人都选择的是a选项，但仍有少部分人选的是b或c选项。
当时的政策很明确，大家都只有一次选择机会，选定了之后就不能变了。
但现在LPR利率不断下降，当时选b或c的人开始变得不“划算”了，所以国家又提供了一次“反悔”的机会。
可见国家是很为人民利益考虑的，体现了社会主义国家的优越性。
3、允许调整LPR加点值
上个月（10月25日），各大银行已经将原加点值高于-30BP的LPR房贷都批量调整成了LPR-30BP。
所以，现在以LPR浮动利率定价的商业性个人住房贷款，加点值要么是-30BP，要么是-更多的BP。
LPR加点值本来在整个贷款周期内都固定不变的，而这次的新政就是允许调整LPR加点值。
什么情况下可以调整呢？
说人话就是当你的LPR加点值，比现在新的房贷的平均加点值还要多30BP的时候，就可以向银行申请调整了。
举个例子：
假设你的LPR房贷利率是LPR-30BP，某一天全国新的房贷平均利率来到了LPR-70BP；
此时，你的加点值-30BP已经比新的平均加点值-70BP高出了40BP，你就可以去向银行申请调整。
上季度全国新发放房贷利率平均加点值又是怎么计算的呢？
它的计算公式是：
上季度全国新发放房贷利率平均加点值🟰上季度全国新发放房贷平均利率➖上季度各月公布的5年期以上LPR的算术平均值
举个例子：
央行官网公布的2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%；
2024年7、8、9月的5年期LPR报价利率都是3.85%，所以第三季度的5年期LPR算术平均值就是3.85%；
3.33%-3.85%=-0.52%，-52BP就是2024年第三季度全国新发放房贷利率平均加点值。
如果你的LPR房贷利率是LPR-30BP，并没有比-52BP这个平均值高出30BP，那么现在就不能向银行申请调整LPR加点值。
4、可以调整重定价周期
这一条是大家目前最关心的。
以前，LPR房贷的重定价周期都是一年，也就是浮动贷款利率每年最多变更一次。
不管是每年1月1日作为重定价日，还是贷款发放日作为每年的重定价日，都是要隔一整年才会调整。
当经济处于加息周期的时候，一年这种相对较长的重定价周期对于贷款人来说是比较划算的，可以占到银行的“便宜”；
但当前处在降息周期，对于贷款人来说，重定价周期肯定是越短越划算。
比如今年1月份的五年期LPR利率是4.2%，二月份降到3.95%，七月份降到3.85%，十月份又降到了3.6%。
按照原来一年的重定价周期，重定价日在1月1日的贷款，就要一直按照4.2%的LPR利率加减点，直到2025年1月1日才能享受到最新3.6%的LPR。
较长的重定价周期就使得贷款人被银行占了“便宜”。
现在，银行提供了3个月、6个月或12个月三种重定价周期让贷款人重新选择。
也就是以后的LPR浮动贷款利率可以3个月、半年或者1年跟随LPR报价利率变动一次。
不过，在整个贷款期间内只有1次调整机会。
比如选了3个月，就永远都是3个月，不能再调整成6个月或12个月。
而房贷又是最长可达30年的长期的贷款，所以很多人就犯了纠结，担心如果现在选了3个月，万一进入加息周期，今后会不会不划算？
显然，这是一个没有标准答案的问题，因为未来几十年的事情没人能预测，而且每个人的情况又不一样，很难一概而论。
不过，我可以给大家分享一下我自己的答案：
立刻调整成3个月
理由有三：
第一，当前国内是明确处于降息周期的，且降息周期短时间内也不会逆转。
就算是利率走势逆转了，那说不定我又提前还清房贷了呢？
总之，就是未来的事情都是说不准的，既然长远的事情难以预测，那我就宁愿先根据眼下的情况做出相应的调整。
第二，我目前的重定价日是5月底，如果我不立刻调整成3个月，就要等到明年5月底才能变更为最新的LPR利率；
如果我调整成3个月，那我的房贷利率在11月底就能变成最新的3.3%（3.6%-30BP）。
第三，贷款余额是会越来越少的，现在的贷款余额肯定比未来的贷款余额多，所以现在能尽快享受到更低利率也会更划算。
比如我现在还剩100万贷款，5年后可能就剩60万了，同样的利率差，100万贷款的利息和60万贷款的利息可是大不相同。
当然，3个月和12个月其实就差了9个月，不管是“占银行便宜”还是“被银行占便宜”，最多也就只能占9个月的息差，本身是无伤大雅的。
所以我一点也不纠结，我既不想占便宜，也不想被占便宜，选择3个月这种最短的重定价周期是最贴近市场利率变化的，与银行之间尽量互不亏欠，会让我心理上更舒服。
5、不同银行的“重定价日”存在差异
最后，再提醒大家一点，我在写这篇稿子之前，查阅了9家银行的相关公告，包括国有四大行、全国性股份制银行、城商行、农商行和外资银行。
就是因为我害怕不同银行的执行细则会不会有什么差异。
果不其然，还真有。
就是在贷款人调整重定价周期后，新的重定价日是哪一天，不同银行有不同的处理方式。
方式一：（大多数银行都是这种）
原重定价日是1月1日的：
选择3个月的，新的重定价日就是每年1月1日、4月1日、7月1日和10月1日；
选择6个月的，新的重定价日就是1月1日和7月1日。
原重定价日是贷款发放日的，以5月31日为例：
选择3个月的，新的重定价日就是每年的2月28或29日、5月31日、8月31日和11月30日；
选择6个月的，新的重定价日就是每年的5月31日和11月30日。
方式二：
无论原重定价日是哪一天，贷款人调整重定价周期后：
选择3个月的，新的重定价日统一都是每个自然季末月的还款日，也就是3月的还款日、6月的还款日、9月的还款日和12月的还款日；
选择6个月的，新的重定价日统一都是6月的还款日和12月的还款日；
选择12个月的，新的重定价日统一都是次年的1月1日。
虽然我查阅的9家银行里，只有1家银行是这种处理方式，但这家银行并不算小；
所以大家如需调整重定价周期的，建议自行查阅贷款银行的相关规则。
好了，解读就到这里，还有什么不明白的或者想说的，评论区见。
文/黄曦
