400-500万买房指南，可能是全网最客观的学区房+新盘解读

楼市 2024-10-22 11:32 北京

警告抄袭狗：不是全篇复制粘贴才叫抄袭，抄袭一段话一句话哪怕是一个标题都叫抄。莫伸手伸手必被捉，抄袭还死不承认人品道德有问题，文化层次也不高，抄袭狗退退退。

我们聊过200-300万，300-400万北京买房攻略

前些天呢A股涨势喜人

咱们在大A又赚了100万

那么，400-500万该怎么买？

咱们分两大部分来聊：

一是二手房盘点，东西海朝的学区房+热门二手房板块

二是新房盘点

本文争取成为全网梳理最全面客观的买房指南，全程无恰饭行为，欢迎收藏，转发给需要的宝子们。

我们也把新盘39个项目做了全面梳理，

把买房之前，你一定要知道的新盘优缺点、项目风险点汇总成一个大表格。

感兴趣的可以加微信maoduidui03获取。

学区房大降价

刚需有机会捡漏了

房价下跌这事儿吧，也不全然是坏事

尤其对于那些心心念念学区房，还没上车的家庭来说，机会来了

以前想都不敢想的小区，现在降价个100万到200万，也能够上了。

咱们先说个比较轻松的地方，东城。

1、东城

东城，出了名的“佛系”。

我们认识几个家长，不想鸡娃太辛苦，又想让娃去一个不错的学区，都一股脑送到了东城。

但这几年东城高考成绩，有点不尽人意，尖子生有被朝阳赶超的趋势。

好在底子厚，普高率较高，升学下限高，还没有掉队。

东城共八大学区，比较优质学校集中在北边

安交学区是东城公认的优质学区。

和平里学区，幼升小也相对稳妥

至于南边龙体、天永嘛，就稍微差点意思了

所以，北边的房价自然比南边要贵一些。

预算500万以内，在和平里只能买一居，中间楼层，单价12万+

顶层和底层能便宜点，但也有限。

在龙体片区，你能淘到个东西朝向的50多平两居室。

不过买这，有概率被调剂到天永片区填坑。

对学区要求不高，想要2000年以后次新，有新景家园、兴隆都市馨园可以看看。

兴隆都市馨园，没电梯，但你能买到个50多平的正规一居室，还能改成两居，挂拍单价8.8万/平。

今年这个盘跌不少，23年1月，28平南向开间，单价14万成交。

新景家园，有电梯，30多平开间总价470多万，但面积太小了，买来占坑，房子出租，租金6000左右。

对口是崇文小学，属于东崇前片区，中等水平，房子总体性价比不高。

新中西街，目前挂牌比较好的房源是东西通透两居，470多万。

小区在北东学区，中等水平，最热门的是史家实验小学，被调剂到其他学校可能性比较大，得有个心理准备。

2、西城

西城的学区特点，相对均衡

特别是“金德月”西城三个最顶尖的片区，小学、初中坑校少，保底都是中等水平。

今年学区房也大降价，德胜、月坛的房子也不例外。

有德胜业主，在2020年花600万多买了一套30多平开间，今年500多万卖出，亏了100万多……

所以你看今年5、6、7三个月，德胜二手房成交量那是噌噌往上涨。

500万往上，你就能够一下德胜。

说到降价，不得不提“神盘”荣丰2008，最近成交价创新低，200万出头就能搞定。

荣丰2008学区不算很优质，但总价低，适合预算有限，想买学区房的家庭上车，小户型占坑，上学用完就卖了。

500万往下，西城垫底的学区房广外随便选，甚至能买两居。

另外老宣武，大椿天也有的选。月坛、陶白学区各方面都不错，咱们都能找找小开间或者一居。

3、海淀

手头400到500万，想在海淀买学区房，基本跟与东城、西城一样。

开间、一居占坑

典型海淀占坑房代表，北京房产风向标，与“荣丰2008”齐名的神盘——“蜂鸟家园”。

小区位于万柳板块，属于海淀片区，有概率上宇宙最强小学“中关村三小”，其他小学也不错，但初中有坑，可能被调剂到19中。

很多家长们为了海淀学区，为了中三，拼了命往里挤。

有家长21年高点买的，原本等孩子上完学，出手哪怕亏几十万也没事，好歹孩子在里面读书了。结果没想到，三年就亏掉了3百多万。

2024年10月3日，蜂鸟家园最新成交，45平开间，总价370万成交。

2021年3月，43平米的占坑房，成交价985万，单价22.4万。

2016年10月份，小区成交总价还是570万，单价13万。

对比高点，比腰斩还邪乎……

目前小区挂牌57套，3套挂牌在500万以内。

那么问题来了，现在有一个不到500万的价格买入机会，你会考虑入手吗？

想在海淀山前买学区房两居，只能看老小区

比如八里庄北里，55平南北两居，挂牌价430万。

附近有八里庄小学，40%直升首师大附中（六小强初中部）。

早买房，生源少时，升学概率大一些。

如果只想要海淀学籍，学院路、西三旗、海淀北能买到楼龄新一点的房子。

比如学院路片区的八家嘉园，62平南向一居，户型相对不错，可改两居，总价470万。

小区还有挂牌低的，但未满二，交易费用较高。

另外，小区是二类经适房，会有税费。

但总体上，这个小区位置很好，海淀五环内，周围配套很方便，东侧是昌平线学知园站；楼龄新，14年交房，2梯4户板塔结合楼。

自从下房本后，交易量一直不错，毕竟海淀五环内低总价次新太少了，这个盘可以做到自住+上学兼顾。

朝阳

最后聊朝阳学区房，咱们就不用那么严肃了。

过去，朝阳家长是最不卷的，周末只想带孩子出去玩，主要是大人好不容易放假休息，必须放松一下。

不过这两年，朝阳鸡娃的风气也起来了，一些家长加入鸡娃大军，劲头不次于海淀。

朝阳的学区虽说比不上东西海的名头响亮，但头部学区这几年也是风生水起，甚至有赶超东城的架势。

朝阳区教委也想给朝阳群众提供更优质的教育资源，扶持北京中学，引进人大附，清华附，扩大朝阳外国语、八十中、陈经纶等集团校。

2024年朝阳头部高考成绩不错。

但朝阳地方太大了，实现全区教育水平提高还有很长的一段路要走。

400-500万在朝阳买学区房，有几个经典必看小区。

芍药居

附近有人大附朝阳学校，直升人朝初中部。

上车门槛低，综合性价比高，周边生活配套全，小区位置在东北四环内，上班出行也很方便。

小区缺点是院落很大，居住人口人杂，车多，环境比较乱。并且户型比较多，挑房得费点儿心。

慧忠里

附近有朝阳外国语学校，也是朝阳热门学校，直升朝阳外国语初中部。少量名额直升本部高中。不过这两年成绩略有下滑，买房时多留意。

挂牌400多万买一居。

预算充足的家庭，看看两居，挂牌510万，还能砍砍价。

小区位置也是相当可以，北四环，西侧临近奥森，周围有地铁15号线。

白家庄西里

附近白家庄小学，朝阳老牌名校。

直升八十中初中，是初中，不是高中哦～

位置没得说，东三环边上，三里屯隔壁，地铁6、10号线，3号线（在建）都在附近，国贸、CBD上班的家长们，通勤也方便。

挂牌488万纯南两居，户型很方正，就是没电梯，得爬楼。

朝阳学区政策也是多校划片，但实际入学时，生源不紧张，基本都是单校，买哪里上哪里。以往学生多，调价，家长们就去散步，问题基本都解决了。

另外，朝阳是对非京籍生源最友好的区，因此很多非京籍家庭喜欢在朝阳买房。

以上，是400-500万在东西海朝可以买到的学区房大致情况。

这些房子地段都不差，但房子普遍是老破小，学区越好，房子越破。

有些小区网上看着户型图还行，实地看房，一言难尽。

我之前去广渠门那边儿看房，那大高层，楼间距窄得跟胡同似的，一层十多户，楼道里还有老街坊晾衣服。

房子是正规一居，客厅窗户小，采光差，通风也不好，有的还是隔出来的，没窗户，闷得慌。

小区旁边有个学校，肯定是学区房

家长们为了孩子上学，几百万就这么砸进去了，不容易！

打算买学区房的家长们，网上功课得做足，还得实地多看看房。特别是自住兼顾上学的家庭，想想一家老小挤在小房子里几年，能不能接受，心里得有数儿，长远打算也得有。

非学区二手房，尽量选楼龄在20年以内的次新。

城区控：优先朝阳、丰台，石景山这个价位的次新很少。

朝阳的话看看望京、朝青、常营、东坝

丰台看看草桥、角门、新宫、郭公庄

海淀看看永丰，昌平看看昌平南

只要不选择有硬伤的房子，不买在高点，基本不会出错。

二手房太多了，篇幅有限，我们不一一举例，更多二手房买房讨论，可以加微maoduidui03，进猫叔二手房自由交流群。

400-500万买新房，避坑指南

坦白讲，400-500万的新房位置，跟二手房相比，位置差了点。

但大部分新房户型产品，居住体验感，也是二手房比不了的。

选择新房重点考虑两个因素，一是临近地铁，二是两居或者三居，咱们一个区一个区来说。

1、400多万买新房，昌平是首选

39个400-500万新房楼盘中，昌平最多，有8个，占比20%。

户型以80-100平左右的三居为主，这个面积段是昌平买家成交最多的，未来流通水平，大概率同时期同价位新房中最好的。

主要还是北边工作机会多，需求多，购买力相对旺盛。

今年昌平的新房史无前例的卷，卖不动的急着甩货，卖得好的也搞特价房，快点出货回款。

比如硅谷one99平三居特价房，总价400万以内，性价比不错。

梧桐星宸，85/99平三居，优惠力度很大，不方便公开说，感兴趣小助理微信maoduidui03咨询。

昌平小沙河那块儿，土拍在即，小道消息说，产品和价格很吸引人，感兴趣的宝子可以关注一波，私信猫叔助理进“昌平群”蹲消息～

重点来了。要买就买以小户型为主的刚需盘，尽量不要买大户型

像国誉燕园的127平四居，硅谷one129平四居，本地老街坊改善自住，图开心，不担心保值问题，那能买。

但普通刚需第一买房，后期打算置换，还是得慎重。

2、房山随便买，但投资不行

房山是刚需大本营，400万以内，买房山很合适。

400万以上买房山，说实话确实贵了。看重地段，还是往城六区走走吧。

如果你非要买房山。

看重品质，那么我推荐房山国贤府，房子品质很好，属于刚需板块的奢侈品。

看重通勤，房山中海寰宇视界96平三居也不错，这个盘卖的最好户型，距离房山稻田站200米，一站到郭公庄，适合在丰台科技园、总部基地的打工人，石景山、海淀来改善自住也合适，开车比较方便，现房，买入即住。

3、通州，优先临铁

总价400多万，在通州物资学院只能买70多平两居，在宋庄能买到100平左右三居。

首套刚需的宝子，如果对面积、居室数量没有硬性需求，优先选择物资学院这种靠近市区，临铁两居。

亦庄也是，400多万在马驹桥金悦郡可以买到117平四居。

但我更建议你看台湖璀璨时代89平三居，南六环内，地铁17号线嘉会湖站+北京小学和北京八中，周边配套日渐完善。

5、400多万买顺义，幸福指数最高

顺义房子绝对是北京新房天花板，户型好，装修好，最最牛逼的得房率高得离谱，得房率不过百，在大顺义都不好意思见人。

开发商赠送面积真情实意，买家获得居住空间升级。

最推荐一个盘，璞瑅润府，实景园林会所已呈现，看过都说好，总价400多万品质，吊打北沙滩千万改善盘。

6、大兴西红门上车门槛不低

总价到了400多万，才有机会在西红门上车。

今年上半年要是想在西红门安家，橡树湾的东西向两居，或者玖玥府的东西向三居，可能是唯一的选择。

下半年，「御璟星城二期·元启」来了，总价不到500万，能拿下88平南北三居，不过要忍受临近南五环路噪音的影响。

不着急买房的宝子，可以等等西红门6030地块产品出来对比再买。

要是想价格便宜点，房子还宽敞点，那就再往南瞅瞅，规划19号线观音寺站附近的「京玺」，500万以内，拿下89、99平的三居！

但这个盘，有些不能说的小秘密，想知道的宝子加微maoduidui03私聊～

8、丰台

总价400多万在丰台买房，除了熙悦晴翠，还有2个盘能看看。

羊坊村「招商·臻园」、「中建壹品·花乡壹号」

由于丰台羊坊村的新房，距离大兴西红门比较近，两个板块的新房经常拿来对比。

西红门是大兴的头部板块，先规划后发展，学校、地铁这些好资源，一股脑儿往里砸，现在已经是模模样样，发展不错。

丰台羊坊村，属于丰台尾巴板块，板块上限低，跟西红门比起来，那肯定是差点意思，但价格和产品，真的让人心动。

这两个盘的我们都实地踩过，也带很多粉丝去看过。

我个人觉得臻园实景产品已呈现，大门、单元门、楼道，会所等方面做的很精致，室内装修审美沉稳大气。

后者最大的优势得房率更高，起步面积小，价格相对较低。

不过鉴于开发商在海淀某个高端盘大翻车，我们对这个盘的交付存疑。

关于两个盘优点缺点详细对比，我们在400万买入分析报告中写过。有需要加小助理微信maoduidui03获取。

8、总价500万以内，终于能在朝阳上车了！

中建璞园74平南北两居，特价房500万以内，朝阳唯一能上车的新盘。

户型产品好，得房率高，达85% 。

装修标准高，比如窗户与10万+豪宅不相上下。

2024年1-8月份成交量和网签量朝阳区第一，目前网签价格7.2万/平，指导价7.98万/平，这降价幅度，在现在的市场上，可是少之又少，出乎意料！

这个盘最大问题是没地铁，周围配套不全。

随着璞园PARK入市，商业生活配套短板在慢慢改善。

但出行这块，中短期无地铁规划，适合自驾客户。

9、石景山，500万以内，好房难寻

预算4、500万，在石景山有2个盘新房，但我们给剔除了。

一个位置太虐，一个项目太冷。

广宁村「保利·璟山和煦」75平两居，总价400多万，房源都是临街位置。

单纯临街到没什么，可怕正对阜石路，贴脸了，每次开车经过阜石路，都能看见这个盘，尽在咫尺。

璞园没地铁能忍，开车问题不大。

但阜石路24小时车辆不间断，即使窗户隔音好，噪音也少不了，心脏不好，睡眠不好，请谨慎选择。

另一个盘是「中交远洋·那么小镇」，95平三居，总价470万左右。

项目位置在五里坨，不远处是限竞房五里坨三兄弟。

附近环境不错，洋房产品也很好，适合离休老干部，当第二居所养老，刚需自住不推荐。

这个盘一直不温不火，不着急可以等到现房再去看。

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