01
招商有意拿X24地块
粉丝问我
亦庄X24地块什么时候拍？
从24年初，北京第一批次拟供地就有，现在已经六批次，还挂着呢。
眼瞅着12月了，马上这一年就过去了。
我说别急，快了
小道消息，招商内部打算拿地，护盘玺子。
对X24地块感兴趣可以加微maoduidui03进群吃瓜，备注：亦庄河西
02
招商玺去化慢
不是天灾是人祸
招商玺这个盘，有点像过气网红，落魄二代。
招商玺这个盘，入市时自带流量和光环。
2023年，市场比现在要好，亦庄X47地块人气很高。
当时的市场，只要开发商不犯蠢，这块地谁拿都能卖得不错。
最终在万众期待下，南皋拿下X47，和招商联合开发。
招商对这个盘也赋予很大期待，案名定为招商最高配置产品“玺”。
作为百年央企招商，资金实力雄厚，全国各地都有项目，操盘经验丰富，「招商玺」是有机会成为2023年的爆款楼盘。
没成想，开发商自己把大好的前程作没了。
招商玺在开盘前后，人气不低，开盘数据其实是非常好的。
但不知道当时的招商北京操盘手抽了什么风，一定要上渠道。
上渠道帮助项目快速去化，这也没毛病。
但开盘前外联1万，一个月后上渠道佣金4%
相当于佣金一个月内涨了40倍
这种现象在北京市场不能说是罕见
只能说是没见过
果然南通来的操盘手，思路就是不太一样。
敢于下狠手，树先锋。
这下坏了，这波操作直接绕让开盘买房的客户很受伤，精神钱财双重伤害。
高佣金不仅没带来高业绩，反而使得招商玺陷入“退房潮”，销量持续低迷。
可能是当时的操盘手在南通做的太顺了，来北京以后特别想博取存在感吧。
本来可以顺风赢，非想逆风浪。
今年招商玺会所、实体样板开放后，引起了广泛的讨论，小热了一波。
我们实地看过，产品还原度很高，呈现效果着实惊艳，比如那个大门，网红星空顶的地下车库，很震撼。
我们此前预测过，实体展示开放后，对去化是有帮助的，事实也如此。
目前招商玺网签了250套，比半年前多了100多套。
不过市场在变，招商玺由于北京操盘手的操盘失误，错过了最佳去化时机。
我们不去比同期开盘的「保利·天汇」那是欺负他。
就看24年初开盘的，十八里店的「保利·朝央和煦」。
一共394套房，现在网签了367套，网签成交价约7.7万/平。
后来者比招商玺的网签量好很多，基本清盘了。
招商玺库存量不少，按照这个销售速度，肯定要卖到现房了。
有意思的是
招商玺发过很多自己是销冠文章，不知道这是怎么统计的。
如果单看亦庄河西，目前没有其他新盘，它是唯一，的确是第一。
按照这么个逻辑，猫子在石景山XX小区也是京楼第一房V了。
尽管招商玺已经换了4个领导，意图扭转局势。
但错过了就是错过了，已经无法挽回的。
小招，要向前看！
老子财大气粗，你可能还有一个挽回颜面的机会。
03
X24地块，需要给招商来一次强势挽尊
如果该地块被真被招商拿了，如果招商聪明的话
就做100平左右三居，120-140平左右四居
能快点跑，业绩好看，对招商来说很重要，证明自己不是个废柴。
为什么是这个面积段，我来慢慢说。
1、亦庄受众有局限性。
首先我是很看好亦庄的发展，亦庄河西的环境我也很喜欢。
如果你不了解亦庄，没去过河西，那么我建议你去看看，会重新认识那里。
亦庄在北京东南五环外，偏安一隅，距离市区有一定距离。
并且现在河西是没有地铁，对需要地铁通勤的家庭不太友好。
地理位置和交通因素缩小了他的受众。
比较合适买这里的客群有：
一是亦庄工作地缘性客户改善置业；二是市区工作但上班时间相对灵活；三是其他区养老改善；四是看好亦庄发展，追求资产保值。
自住家庭最好有车，方便出行。
2、避免产品同质化，加剧内卷
X24地块面积段，不宜过大，也不宜过小，中端改善最好。
为什么不宜过大？
招商玺面积段是143-266平，去化最好的是143平四居，大户型去化很慢。
当下市场热度加上亦庄购买力，不足以支撑大户型。
大户型要等到市场变热，更多客户和资金进来才会去化更好。
旁边还有中海京叁号院，户型都是大改善。可以交易，现房，品质不差，最近价格下来了，性价比很高。
附近金茂府等次新，想要在亦庄河西买大改善盘，选择很多。
另外，X24地块附近有公交站，早上听吵的，不太适合豪宅业主。
为什么不能太小？
河西限竞房六君子，上千套，89平三居，价格较低。
明年河西有限竞房满五，可以陆续上市交易了，刚需上车更合适。
更便宜的，还有南海家园“葫芦兄弟”
竞争太激烈。
X24地块定位100-140平偏改善的小区，整体圈层纯粹
适合周边小区二手房业主住习惯了，就近置换。
X24地块预计不到700套，这个面积段区域内有竞争力，容易消化。
另外，简单说说X24其他产品信息。
X24住宅地块素质不错，很方正，干净没配建。
比较容易排布楼栋，只是所有房子向西南倾斜。
X24规划住宅地块容积率2.5，和中海京叁号院一样，比招商玺（2.3）大一点
控制高度小于80米，20层左右高板。
楼与楼之间会比较密，低楼层采光会受影响。
X24地块产品与周边小区相比，一个突出的优势，100%有阳台。
因为它是亦庄首个“好房子”模式试点。
文件中明确提出层高不低于3.1米，鼓励首层架空空间，鼓励风雨连廊。
这种阳台有好有坏。
好处是，阳台是赠送的，不计入套内面积，不花钱，综合得房率比较高。
缺点是，阳台是开放式的，大概率不能封，北京天气风大，不经常清扫，阳台容易积灰。
开放式阳台好不好因人而异。
对开发商来说，阳台都是X24地块一个重要产品噱头，要好好把握。
04
一流的产品
三流的操盘
说的就是招商
盘点招商在北京近一年的新房产品，通州的「璀璨公元」，台湖「璀璨时代」，羊坊村的「招商·臻园」，包括「招商玺」
一流的产品，三流的操盘
由于操盘不成熟，这些盘前期表现一般。
但这些盘在实景样板间，园林会所展示后，口碑反转。
招商的产品表现让人眼前一亮，超出预期。
现在
不懂北京市场乱指挥的南通人回老家了，不会再来了
如果招商拿X24地块，希望新团队可以有
一流操盘，一流的产品，一流的业绩
证明下招商营销团队不是废柴
咱期待看看
最后
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