宝子们，今天带来咱家经典老番，一年一度的新房买入评级系列。
从2018年开始，我们已经陆续盘点了六年了。
本文是猫叔团队汇总了2024年现有的部分新盘，以及2024年第四季度可能要土拍的地块，做出的2025年新房买入评级。
我们做了表格梳理，以及32个新盘包括新地块的详细资料说明，大家想要可以找maoduidui03安排一下。
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买入评级分成五部分：
超级跑赢大盘
跑赢大盘
微微跑赢大盘
跟随大盘
微跑输大盘
我们的重点考虑的因素是：
1、 该地块去过三年有没有过度供应，过度供应可能跑输大盘。
2、 该地块长期素质如何，如果城市界面差，无发展预期，可能和大盘持平或者跑输大盘。
3、 该地块是产业区或者距离产业区近，该地块教育未来有一定可能提升，跑赢大盘。
4、 一些新盘项目争议比较大，为了避免恰饭的嫌疑，我们主要参考目前购买价格，对于周边次新房二手溢价不高的情况下，同时又有产业预期、城市界面预期，我们也给予跑赢大盘的评价。
5、 因为不知道产品以及价格预期，暂时先这样安排。后续产品超级好，区域无竞品或者开盘优惠力度特别大，我们酌情提升评级或者降低评级。
温馨提示：
市场有风险，砸盘激烈，最终以开发商产品展示和交付为主，
以下内容根据市场热度排序，仅作参考，不做投资指导。
接下来，正文开始。
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先给大家看下今年正在挂牌中以及第四轮供地清单。
目前挂牌中的一共有8宗地，其中包括大家最关注的酒仙桥、功德寺、小沙河地块：
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第四轮拟供项目清单中，一共有9宗地，其中朝阳4宗，丰台3宗，东城和亦庄各1宗。
目前酒仙桥0014、小红门、十八里店地块已在10月18日激活，正式挂牌。
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01、超级跑赢大盘
超级跑赢大盘的项目/地块，给大家挑出来三个：
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全位于海淀区。
【推荐指数：★★★★★★】
【推荐楼盘：海淀功德寺地块】
功德寺地块，全网猫叔家跟的最早、最及时，之前也写过很多文章。
一共两宗地块，起拍价格分别为45亿元、55.5亿元，总起拍价为100.5亿元，11月5日土拍。
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两个地块总占地面积约7.71万平米，总建筑面积约16.2万平，按套均150平左右算，两宗地预计能供应1000套房左右。
地块控高30米，容积率2.1。
咱家猫子也问了下几家意向拿地开发商户型的强排方案，
基本都是小高+洋房，主力户型面积150-270平，那么有没有少量的100平+户型，要看谁拿地。目前主流的开发商都不想做小户型，但是个别开发商想做80-100平东西向的。
为什么它能拿到6颗星推荐指数？
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首先是价格。
他的指导价10.5万，对比之前新盘，一平便宜了一万多。
2021年学府壹号院（含共产比例）是11.2万/平，圆明天颂成交均价11.5万/平，最高价格卖到12万。
比如神盘清河橡树湾，目前五期挂牌价14.5万，最低挂牌价接近13.8万。今年有238平成交的，总价3050万，带车位，均价12万+。西山壹号院今年成交10套左右，小区挂牌价11.7万，最新跌破了，大户型181平的成交价是1850万，带车位。但是价格又有回升的趋势。如园今年成交不少，北区最小户型230平三居，小区挂牌价12.2万。这个盘户型傻大，法拍房一度跌到8万+。属于比较特殊的情况。如果是开发商抢地，那么最高楼面价也才7万多，缝隙差3万多。靠近北五环，海淀上地、西二旗之间，周边3-5公里范围内，聚集了众多互联网大厂和高科技企业。猫叔上百个粉丝讨论群，功德寺群是每天聊天最热闹的之一。扫码加小助理微信maoduidui03，备注功德寺+买房预算，可进群～海淀朱房村地块的土壤污染调查目前已经公示，按照常规的流程，预计会在明年下半年入市。虽然组团是7个地块，但是呢有5个安置房地块，南侧两宗紧邻北五环的，是商品房地块。另外还有一块幼儿园地块，一个社区综合服务设施用地。这两宗地块临近13号线上地地铁站，与清河橡树湾相邻。其中地上总建筑规模45.2万平方，住宅部分的建筑规模约41.8万平方，住宅部分的容积率在2.4-2.8。目前橡树湾从一期到五期挂牌价是11-14万不等。朱房村指导价市场预期是在12万左右。尤其是海淀次新少，这两个在产业区附近的新房显得更为稀缺。扫码加小助理微信maoduidui03，备注朱房村+买房预算，可进群～6月4日，永丰南地块由海开控股以79.17亿元收入囊中，溢价率1.5%。该地块总建筑面积约36.32万平米，其中地上建筑面积22.25万平米，控制高度为45米，容积率2.2。总平面图出来一个月了，但至今为止，案名还没任何消息。主力户型将为110-170平三居四居，另有少量90平小户型。最终消息以开发商公布为准。指导价9.3万/平，价差正负8%。理论上最低8.5万，最高10万出头。小道消息是，户型全部含精装，没有额外的精装包，还会比栖海澐颂精装升级。永丰南临学校、临产业园、配商业，又临铁的项目，跑赢大盘问题不大。不过，作为功德寺下游板块项目，未来肯定会被分流一部分客户。根据当下市场来看，预计开盘热度不如23年初富华里、栖海云颂，但这个盘肯定是值得买入。比如我们拿枫莲山庄与永丰南对比，位置和学校比永丰南好一些。扫码加小助理微信maoduidui03，备注永丰南+买房预算，进群蹲最新消息。![]()
7月25，保利建工联合体以 89.01 亿元竞得大牛坊地块。住宅部分成交楼面均价约 5.96 万/米，销售指导价为 9 万/平，上下浮动 8%。保利·嘉华天珺位于海淀永丰北，分东西两个地块，都不方正，有点歪斜，这也导致临路房源多。东地块容积率2.0，一共15栋住宅，总高6-15层，有下沉庭院。西地块，容积率1.7，一共9栋楼，总高8-11层。面积段大概是89、99、116平三居、126、131、170平四居。产品力保利做的不差，比如会所、游泳池、下沉庭院以及外立面给安排了大量石材。缺点是距离地铁永丰站大约2.2公里，看这距离，电驴盘+1。虽然海淀不缺买家，如果大牛坊卖贵了，买家很可能转头投向永丰南、功德寺怀抱。指导价9万的保利项目能不能跑赢大盘，主要看价格。如果成交价格要是8万+，那还是比较合适的。由于整体库存过大，1200套的房子，有可能价格更低。预计本月底开放售楼处，共开了99、135、170平三个样板间。加小助理maoduidui03，预约一对一咨询带看。地块位于海淀西五环内，海淀与石景山交界处，西侧是石景山西黄村板块。距离地铁6号线廖公庄地铁站很近，约500-800米左右，地铁盘。一共规划了5宗商品房住宅，容积率2.1，限高30-36米，10-12层以内的洋房+小高层。但是板块内二手房主要以老旧小区为主，次新房比较少，这是田村上新的优势。西五环外在售的新房是香山樾和印香山两个豪宅，指导价12.1万。目前实景园林已经出，如果您预算在2000万左右，可以加助理微信maoduidui03，备注四季青，私信预约带看。目前板块内在售项目或者即将出让的地块一共有三个，分别是：主力在售户型112-145㎡三居四居，一共18栋楼，5-18层，共932户。107平剩余房源不多，其它户型可选，有特价房，加助理maoduidui03，备注寰宇未来私信特价房房源及优惠。相比朱辛庄其它几个项目，寰宇未来的优势是地块条件优越，方正，占地面积大，社区园林和活动空间都很充足。比如下沉式商业花园、无边界会客厅、共享办公区域、露天剧场等设施等园林互动场景，地块不够大是没办法支撑的。并且，寰宇未来户型偏大，以刚改为主，购房有门槛，圈层肯定没问题。距离地铁600米，超级合生汇，万达广场，医疗和教育资源也同样丰富。越秀星樾现房销售，目前是在售新盘里交房时间最早的，大概时间是2025年年底（可能更早）。越秀星樾的现房共计484套（下图中红框部分为现房楼栋）。首期预计开售的是0019地块，共88套，都是大户型：当时期房的指导价是6.2万，现房指导价是6.5万/平，参考中海的网签价6.2万左右，那么越秀的开盘价也有可能更优惠一些。越秀产品不错，户型也方正，又是低总价，而且越秀得房率在80%以上，可以说同区域内最高。之前没抢到房的，这次可以再来试试手气。咨询清退房源及如何选房问题的宝子，加微信maoduidui03，备注朱辛庄+预算。朱辛庄的上车机会，除了以上两个项目外，还有0029地块。0029地块紧邻大华启宸府，是朱辛庄板块的核心地块。不过，朱辛庄农学院北校区的地块，已经完全拆除了，最早的话明年上半年入市。用地面积3.5万平，建筑规模5.2万平米，住宅建面只有4.03万平。总体看，地块面积不大，近80米楼高，容积率在2.5，密度比较高。步行到8号线朱辛庄地铁站约800米，周边有小米产业园、紫光数字经济等园区，附近有北京一零一未来城学校和超极合生汇。不远处寰宇未来的指导价6.6万/平，预计未来地块的指导价不会低于6.6万。加微信maoduidui03，进群蹲朱辛庄0029地块一手消息。24年的第四季度，昌平还有一宗地，大家期望值很高，那就是小沙河地块。10月22日，由越秀和未来科学城联合拿下该地块，成交价25.33亿元。小沙河板块建设用地面积67880.77 平方米，规划建筑面积110585.39平方米，容积率1.8、1.9。地块南侧是瓦尔登湖别墅，西北是碧水庄园和北京加年华度假庄园，加上环水，周边比较安静。另外，小沙河地块绑定了一块商业用地，在沙河高教园地铁站旁边，商业规模10万平方。小沙河这块楼面价约2.5万/平，指导价6.6万/平，中间4万的价差。昌平的新房市场也是竞争激烈，开发商们为了快速卖掉房子，开盘价很有可能5字头，你觉得这诱惑大不大？要知道「越秀·星樾」、「中海寰宇未来」的成交价在6.2-6.5万/平左右。如果小沙河卖5万多，每平便宜1多万，性价比有了，小沙河离地铁朱辛庄站1.5公里的缺点，不算事儿。对于够不上朱辛庄的宝子，小沙河新地块可以关注一波～你觉得这价格香吗？加助理微信maoduidui03，备注小沙河，进群一起讨论。![]()
由于地块比较复杂，直到今年才上架，预计2024年四批次挂拍。这块地是西革里危改土地，地理位置还不错，交通方便。
具体位置在南二环南侧，北侧紧邻在建新房永定府，西边是老小区革新里和东革新里；
距离8号线和14号线换乘站永定府约400米左右。
西新革里地块还有一个问题是，公建实在是太多了。除了住宅之外，有文化设施用地和金融商业服务用地。极其考验开发商的运营能力。
住宅占地面积大概2万多方，实在很小，猫叔找了开发商做强排。有铁子给了猫叔一版排布方案。
户型也就是80-130平之间，还有东西向的。
2022年永定府开盘，价格8万9，加上20%的政府持有产权，原价11万2。那么新开的西新革里地块指导价大概在多少呢？我们期待一下。内城的地，拍一块少一块。对这块地感兴趣的宝子，加微maoduidui03进群关注，备注：内城。
