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大牛坊价格一降再降
海淀大牛坊「保利·嘉华天珺」的样板间开了，关于价格的小道消息也愈传愈烈。
大牛坊保利现在可以看房了，之前催看房团的宝子，可以来找小助理报名啦，加微maoduidui03安排～
最新消息透露，低楼层7万7左右，高楼层8万9左右，均价大概在8.3万/平左右，跟富华里对齐。
猫子也觉得，嘉华天珺整体价差会拉的非常开，保利惯用的定价策略。去年加上今年，我们成交保利七八十套房也差不多了，太熟悉它的一个操作思路。最起初我们在文章里预测过，大牛坊保利有可能是7.5万起，那个时候很多人都不信，说保利绝对不可能8万以下，但是事实证明，我们的预判还是相对准确的。指导价也只是指导，实际价格看市场热度和市场供需关系。有粉丝会问，什么样的户型7.7万，什么样的户型8.9万。咱们把大牛坊/永丰南/功德寺的主力户型都拉出来对比。
89/99/116平三居，126/132/170平四居![]()
95-110-116-117平三居，123-125-138-143-149-154-164-169平四居。绿城001地块：129-139-175-210-250华润+越秀002地块：97-106-139-174，还有部分63-113平米![]()
我再把四个盘的主力户型标红，方便大家一起看。功德寺部分顶退户型就不提了，反正也买不到系列。
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大牛坊看起来这么多户型，其实主力就是99平和134平。两者占比达到75%以上。如果大牛坊降价，那么大概率134平的价格更低一些。毕竟132平这个赛道竞品会有永丰南、功德寺的冲击。所以132平部分低楼层会不会7.7万起步，猫子认为完全有可能。99平的户型，其实竞争压力不算大。毕竟在700万这个总价段上，永丰没有竞品。
至于大户型170平四居，会冲到9万完全有可能，占比很少啊。保利134平PK功德寺100平，你是要一个134平的大改善还是要一个上地学区两面宽产品？保利的户型、价格牌已经打的差不多了，接下来我们看海开。因为永丰南跟永丰同属永丰，保利是海开的下游，两者物理位置更接近。![]()
功德寺位于上街街道内，基本属于海淀主城区这样一个概念，地段和教育属性更强，与永丰是完全不一样的情况。这种情况下，海开和保利两者竞争关系，直白点说，哪边客户多，哪边卖得好。海开首要考虑跟保利的价差，才能吸引客户，更快卖出去房子且保持利润。尤其是海开130+主力户型，和大牛坊的嘉华天珺基本是拼刺刀的状态，数量都不少。而且还有功德寺100平左右的户型抢客户。
永丰南一定是要比永丰北贵的，那么价差在多少合适呢？目前我们还不太清楚海开的户型图、得房率什么样情况。但是市场不太好，即使海开再想向上突破，也很难突破均价3000~5000这样的一个价差。所以，我们由保利大牛坊去推测海开的一个均价，应该是在8.5-8.8万左右。现在大家都问我们永丰北大牛坊保利、永丰南海开、功德寺怎么选？我们根据现有的条件，给大家一个初步的预判，仅供参考。后续我们还会根据开发商开盘价，还有精装标准，以及更多因素进来后，再去调整。以下内容针对大众买房建议，个体需求千差万别的。有不同意见也可以在文末评论区讨论，或加小助理微信maoduidui03进群聊。我们也了解一些项目内部信息，不能够一一全部释放，群里会不定期分享。![]()
89平三居，保利在海淀独一份，总价估计700万左右。与「富华里」80平两居相比，三居实用性更高，刚需一步到位。预算800万-1000万内： 海开95平 PK 保利99平优先买海开，位置好，海淀低总价上车地铁盘最低门槛。另外海开平95有可能是两面宽，与保利相比，户型不占优势，这时候就看得房率和价格综合性价比。保利99平是主力户型，将近600套，开盘优惠肯定最多。预算800万-1000万内：海开110-116-117平三居，与保利116平厮杀，看性价比两者户型面积段一致情况，如果保利价格够狠，碾压海开，选保利也没毛病。预算1000万-1200万：海开138平 PK 保利134平 先选海开买房卡预算，海开120多平你嫌弃面积小，家里人多不够住，也不需要地铁，保利价格又便宜，保利134平面积符合需求。预算1200万以上：海开143-149-154平四居 没有竞品预算1300万以上：海开164-169平，保利170平更关注性价比，城市界面和周边配套，介意垃圾场厌恶设施，选大牛坊保利。不在意六里屯垃圾场（我们去没闻到，有粉丝说偶尔会有，还有人就是单纯心里接受不了），需要地铁通勤，考虑学校，觉得永丰北偏，选永丰南海开。
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预算1000万：海开116-117平 PK 功德寺 97平 先选功德寺难得有小户型，低总价在上地买新房机会不多，要抓住。产品控，想要三面宽，永丰附近工作，不需要书包，买海开。
预算1000万以上：海开123-125平 /保利建工134平PK 功德寺106平 看个人需求海开和保利小四居，三面宽，纯改善，功能性和居住舒服度更好。后者改善盘里的小钢炮，两面宽产品，上地板块，有孩子的家庭能满足书包的刚性需求。成年人都想要，但现实只能二选一，要结合个人情况看。我们觉得选哪个其实都没有毛病，都有非常强烈的一个诉求在。预算1000万-1200万：海开138-143-149平居住更舒适，功德寺可选性低，120+很难买得到预算1200万左右是永丰南的舒适区，海开有130、140多平四居，与功德寺基本没有重合，大部分人能买的到。因为功德寺只有非常少的120多平顶退，买入概率极低，所以优先选择是永丰南。预算1300万以上：海开154-164-169平 PK 功德寺139平 买功德寺买永丰南大户型以自住体验好为主，差不多价格，永丰南买到户型更大，适合一家老小改善。
选功德寺是地段控，部分有上学需求，这里保值增值属性更强。
预算1700万：功德寺170平以上，当下唯一选择，竞品是明年朱房村。功德寺从拿地到现在还不到1个月，因为我们一手消息太快，很多人感觉等了好久。还不了解宝子，我们先梳理一下，功德寺户型产品最新消息。对功德寺感兴趣，关注后续产品一手消息，可以加助理微信maoduidui03进群关注。想看永丰大牛坊「保利·嘉华天珺」可以联系我们带看，扫描下方二维码咨询。![]()
大家根据自己需求去选择合适楼盘，也不用焦虑，基本上都是能挑的。有任何买房问题，可以加微maoduidui03，安排一对一沟通咨询。
