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上次详细梳理了新政部分，今天这篇主要聊新房及二手房税费。关于小白买房政策篇，我们单独做了报告，➕maoduidui03，可免费领取。在说税费之前，我们先科普一下。关于普宅和非普的认定标准变了：![]()
7月21日发布的文件规定，允许有关城市取消普通住宅和非普住宅标准。如果北京取消普宅和非普标准，会是对房屋交易税费有影响，对买房人来说，能省下不小一笔钱。另外，小白买房报告已更新，热门板块/热门新房楼盘，我们之前也做过系统的看盘及报告，能在你买房过程中给到客观真诚且靠谱的意见。经过20多年的发展，北京五环内已经是二手房的天下，新房有，但少，且价格贵。五环内偶尔上新的项目，单看价格已经婉拒一大批人：10万+的酒仙桥，17万+的中信城五期......五环外的新房一抓一大把，对于预算有限的首置人群，如果买五环外的新房，优先选择临铁盘。我们带看过程中，也有不少买房人问，像大兴庞各庄的几个楼盘，房山周口店以及顺义的金茂北京国际社区，非常便宜的盘能不能买？虽然品质不错，但交通配套差，未来接盘的人也少，很难找到买家接盘。有了人气，商业教育配套会慢慢补足，卖房的话有人接盘，就算不卖也能考虑出租，是进可攻退可守的稳健策略。当然，选哪个板块？哪些新盘项目能保值增值？该怎么选房源？这些需要根据买房人预算做对应决策。可以扫码➕猫叔助理微信：maoduidui03，预约一对一免费分析推荐。![]()
要考虑的费用问题除了首付及月供外，还有契税、印花税、专项维修基金、物业管理费、交易手续费、房屋登记费、工本费等。如果北京取消普宅和非普限制后，具体情况对应的税率如下：专项维修基金，用于住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的资金，具体金额因楼盘而异；物业费，根据小区的物业管理服务等级和收费标准，费用有所不同；另外就是一些交易手续费，相比下都是小钱了，忽略不计。以下是从开发商拿地到交付业主入住，简易的新房交易流程图：对于已经结婚，并且准备要孩子的人群，已经有了一部分积蓄，资金比较充裕，同时对居住又有比较高的要求——商超、医疗配套要成熟，上下班、接送孩子上学都要方便等等。这部分群体，可选择的范围就很大了，除了少数新房，还可以看五环内更多的二手。众人皆知，同样是首套房，总价一样的房子，二手房比新房缴纳的首付更高。因为一般税费缴纳及向银行申请贷款环节中，需要提交房屋评估报告以确定税费和贷款额度。二手房一般是会做到9-9.5成评估，如果是90年代以前的老房子、非核心区、loft等房子评估数值会更低。如果一套二手房的市场价值为300万元，9成评估就是270万元，一般来说，买家的首付比例加上银行贷款额度应等于或小于房屋的评估价值。例如，如果首付比例为20%，房屋评估价值为270万元，那么买家可以获得的贷款额度为216万元（270万元的80%）。二手房的首付额度则是84万（300万-216万）。即购买二手房实际缴纳的首付=购房首付+税费+中介费等，也叫净首付。了解完购房首付外，接下来细致的为大家讲讲二手房税费问题，并说明购房策略。二手房税费主要有契税、增值税、个人所得税、土地出让金等，并且北京是卖方强势的市场，基本上下面说到的这些税费，一般都是由由买方承担。1、满五唯一＞满二（包括满二唯一、满二不唯一）、满五不唯一＞不满二（包括不满二唯一、不满二不唯一）2、已购公房 ＞二类经适房 ＞ 一类经适房（2008年4月11日前满五年的） ＞一类经适房（2008年4月11日后满五年的）接下来，我们开始介绍二手房买入都需要缴纳的税费情况。如果你要买的房子房产证登记年限满五年（或者是契税完税发票填发的日期满五年，哪个早用哪个），且是业主在北京的唯一住房（在本市只有唯一一套住宅），那么你只需要交契税，国家就不额外薅羊毛了。b）如果房子没有满五年，除了契税之外，还要交个税。个税=(本次网签价－原值)*20%，原值为上次交易的网签价格。
c）如果你要买的房子未满2年，不仅要交契税、个税，还要缴纳增值税。不满2年，增值税=（网签价/1.05%）*5.3%。7月21日后，北京执行取消普宅与非普政策的话，满2年的房子，不管是普宅还是非普，都不需要交增值税。北京买房，通常不需要缴纳土地出让金，因为土地出让金是在开发商获取土地使用权时一次性支付给国家的，而不是由购房者支付。但由于北京市场的特殊性，二手房市场还存在各种政策性住房，这些住房除了要缴纳上述税费外，还需要额外补缴土地出让金。老公房是多年以前的单位房，也是最有优势的政策房，不但可以按照普通住宅标准交易提高贷款额度，而且由于无法查到原值，遇到非满五唯一的情况，差额20%个税可以规避，只需要缴纳全额1%个税。至于土地出让金，一般每平米几十块钱。简直太友好了。已购公房一般是在主城区，尤其是东西海学区老公房曾火爆一时。另外，还有经济适用房，经济适用房分一类经济适用房、二类经济适用房。一类经济适用房，多是小户型面向中低收入家庭的普通住宅，满五年可出售。需要额外缴纳综合地价款：2008年4月11日前满五年的，缴纳网签价的10%。2008年4月11日后满五年的，缴纳差额的70%；比如，码农上车盘的天通苑、回龙观，就是北京最早、最大的经济适用房社区之一。买房的朋友记得把综合地价款算进去。二类经济适用房，包括回迁房、安置房、单位集资房，可以直接上市交易。同样按照普通住宅标准计算，交易时额外缴纳网签价格的3%缴纳土地出让金。潘家园上车盘，换手率第一大盘弘善家园，二类经济适用房很多，看起来总价便宜，但实际净首付并不低。
限竞房、共有产权房、绿建建筑楼盘等，未来上市交易税费是多少，目前无法给出准确答案，要看后续具体政策。总结：满五唯一的商品房/老公房是买二手房最理想的房源。当然，在二手房交易过程中，有很大一部分比例，真实成交价和网签价是不一样的。大家记住一句话：税费低做高网签价可以多贷款、税费高可以做低网签价避税。一种是首套首贷资格，买总价看上去比较高，但满五唯一税费很低，净首付也低的，可以多贷款。（决定最高贷款额度的是银行给出的评估价。在北京，评估价一般是房屋实际成交价的95折或者9折，特别老的房子也有8折的情况出现）另外一种是二套资格，全款买房，选择总价比较低，但税费很高的，做低网签价规避税费。需要用钱的时候，可以再抵押。PS:真实成交价≥银行评估价≥网签价≥最低过户指导价（核定价）北京中介除了链接、我爱我家、安居客、房天下、麦田外，最近兴起的还有一些自媒体也兼顾了中介角色。中介费的收取一般在成交价的2%左右，具体费用可以聊。以上，北京新政、新房、二手房有关购房基本知识已经全部梳理完毕。具体到买房中，肯定还需要考虑如何筛选板块、项目，户型怎么看、房源怎么选，如何争取低价房源等，加微信maoduidui03可获取一对一咨询。
下篇，我们将再展开聊聊，小白买新房过程中的「避坑」指南。另外有热门板块/热门新房楼盘，我们之前也做过系统的看盘及报告，能在你买房过程中给到客观真诚且靠谱的意见。
