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2025年北京新房最全买入评级｜哪些楼盘大概率跑输大盘（下）

楼市   2024-12-10 15:55   北京  
本文是每一个买房人
都必须看的2025年新房买入评级。
我们把32个新盘包括新地块的详细资料做了整理，而且根据评级做了划分，大家想要可以找maoduidui03安排一下。
买入评级分成五部分：
超级跑赢大盘
跑赢大盘
微微跑赢大盘
跟随大盘
微跑输大盘
上篇文章我们梳理了超级跑赢大盘和跑赢大盘：👇
2025年北京新房最全买入评级｜哪些新盘可以跑赢大盘？（上）
本篇文章继续梳理微跑赢大盘，跟随大盘，微跑输大盘。
03、微微跑赢大盘
微微跑赢大盘的项目/地块数量更多，共10个：

【推荐指数：★★★★】
【推荐楼盘：亦庄x24地块】
亦庄x24地块从24年初，北京第一批次拟供地就有，现在已经六批次，又见到它的身影。
小道消息，招商内部打算拿地，护盘招商玺👇
招商会不会在X24上二次犯蠢？
这块地在亦庄河西，一宗住宅、教育和商服用地。
住宅地块很方正。西边就是龙湖天街，周边教育资源也不错，亦庄实验中学、北京二中亦庄学校，亦庄二小、十一学校都在附近。
X24地块也是亦庄首个“好房子”模式试点。
明确提出层高不低于3.1米，（隔壁招商玺层高3米）鼓励首层架空空间，鼓励风雨连廊，那么也是一个带阳台的产品。
得房率肯定比招商玺更高。
喜欢大阳台的宝子可以期待一下。
X24地块规划R2二类居住用地3.09万㎡，容积率2.5，建筑面积7.725万㎡
假设X24地块套均120平以上计算，约600套左右房子。
X24地块如果面积小总价低，更容易成交，加上房源少，去化速度会比招商玺快很多。
X24地块我们很看好，但是过去三年亦庄二手房涨幅太猛烈了，今年亦庄河西房价一直处于砸盘跳水的状态，所以我们还是对这个地块谨慎乐观。
关注亦庄X24地块/招商玺的宝子们，加小助理微信maoduidui03进“亦庄河西”群聊。

【推荐指数：★★★★】
【推荐楼盘：丰台万泉寺地块】
等了三年的万泉寺终于盼来了，预计12月12日土拍。

拟供应的万泉寺地块在丽泽商务区覆盖范围内，丰台的核心区地段。
地块位置很好，西南二、三环之间，离16号线和房山北延线交汇的东管头南站约900米。
二环+丽泽商圈，地块面积很大，无配建，是纯商品房，不会像板块内的端礼著那样有保租房。
我们已经组建丽泽500人大群，感兴趣加微maoduidui03进群关注。
【推荐指数：★★★★】
【推荐楼盘：丰台西郊冷库地块】
地块位置在南二至三环间，北京瑞府东侧。

地块目前在六批次供地名单中，预计12月中旬土拍。
规划用地面积约28.21万平方，规划地上建筑规模约18.34万平方，共有2宗住宅用地，容积率2.5，小高层社区预定。
不过要注意噪音影响。
另外还有个好消息是，地块附近的西郊冷库终于要搬走了。搬到了朝阳黑庄户，以后就是东郊冷库了。

【推荐指数：★★★★】
【推荐楼盘：丰台新宫醋厂地块】
另外一宗调整面积的地块是丰台新宫醋厂地块。
2024年11月29日，由建发以24.345亿元竞得，溢价率0.1%，销售指导价8.3万/平。

原本9月19日，这块地因没有报名，暂停出让。
北京四批次供地，醋厂地块重新捯饬一下上架了。
这次地块被分割成小块，面积大概原来的二分之一。总价变低，也降低了开发商拿地成本。
这块地的综合素质不错。
地块北侧约300米新宫地铁站，地铁4号线+19号线，有临铁优势。
新宫板块在南四环，有环线优势，自驾出行也方便。
出门就是南苑森林湿地公园，家门口就是万达广场。
配套齐全，自住挺不错。
板块内去年开盘的「建发·璟院」，卖得不错，现在是清盘状态，网签均价为7.97万/平。
加微maoduidui03，备注新宫进群。
【推荐指数：★★★★】
【推荐楼盘：丰台宋家庄地块】
丰台东铁营地块在南三环外，距离三环直线距离约400米，环线位置可以不错。
距离地铁5号线刘家窑地铁站步行约1.1公里，10号线和亦庄线宋家庄站步行约1.2公里，算是临铁盘。
学校有北京教育研究院丰台实验小学，丰台东铁营第二小学，北京市第十八中学。
医疗有北京中医药大学东方医院。商业有首开福茂购物中心、新业广场等，周围小区密集，商超底商多，生活非常方便。
刚被金茂摘走，总成交价40.13亿元，楼面价5.57万元/平。
销售指导价10.75万/㎡，浮动8％。
好家伙缝隙差5万多，金茂卖8万就能回本。你们说他开盘价格会是多少？

东铁营两个地块占地面积约3.33万平，建筑规模约7.21万平。
体量不大，预计每个地块200-300套房子。
控制高度60米（局部80米），我们预计产品大概是20-26层的高层产品。
周围老小区密集，生活氛围不错，环线优势明显，但城市界面一般，距离地铁5号线刘家窑站1公里。
看周边的二手房价格。
金茂府一期、二期刚交房1、2年，入住率并不高，挂牌不少，目前挂牌单价普遍10万+。
刚交房的北京金茂府二期挂牌价9.9万/平，首开璞瑅挂牌均价9.1万/平，元熙华府，户型太差，挂牌价7.5万/平。
感兴趣的宝子加微maoduidui03，备注宋家庄进群蹲消息。
【推荐指数：★★★★】
【推荐楼盘：朝阳酒仙桥地块】
酒仙桥0014地块与小红门、十八里店地块一起打包出让，最终在11月29日，由中海新城153.32亿元拿下。
地块销售指导价12.5万元/平。
酒仙桥0014地块容积率2.8，占地面积2.79万平，建筑面积7.8万平。
假设套均150平左右，估计有500套左右的房子
加上北京宸园600多户，一共1100户供应，数量不少。
未来该区域库存多，总价高，短时间难消化。
而酒仙桥地块旁边二手次新壹亮马172平的四居，1375万就能拿下，均价不到8万。
而刚刚开盘的北京宸园140+平户型9.3万/平起，指导价12.5万/平的酒仙桥新地块怎么打。我们持续关注。
我们建了酒仙桥群，对北京宸园或者0014新地块感兴趣的宝子，扫码加maoduidui03，备注酒仙桥+预算进群。
【推荐指数：★★★★】
【推荐楼盘：朝阳三间房地块】
三间房地块位于在「保利和光煦境」南边，供应速度比预期要快。
其中0007是R2用地，纯住宅，容积率2.8，控高80米。
用地面积3.68万平，建筑规模10.30万平，套均100平计算，约900套左右房源。
0020是F3其他类多功能用地。
北侧泰福苑也是安置房，没下本，暂无交易记录，好多业主出租。
小区院落很大，20多层板塔结合，这小区我也去过，标准保障房的环境。
这块地周围生活挺方便，小饭馆，超市，理发都有，步行可以到常营的龙湖天街。
缺点是位置和周边环境，不如平房双子，有的路比较窄，未来修路能有改善。
指导价预计在8.5万左右，感兴趣的宝子加微maoduidui03，备注三间房进群。
【推荐指数：★★★★】
【推荐楼盘：海淀西山观复】
海淀翠湖新项目西山观复，已经开盘在售。
共有两个面积段：140平+和160平+，一共300多套房，纯改善产品，限价8.5万，容积率1.8。
客观说，西山观复的产品、园林、精装非常能打，交付赠送也多。
这项目限价8.5万，目前成交价7.8万起，性价比高，产品没毛病，希望交付中呈现效果好一些。
项目红外线实景公园已开放，打算看房的宝子还能顺便踏秋。
加微maoduidui03，备注西山观复预约带看。
【推荐指数：★★★★】
【推荐楼盘：昌平龙湖观萃】
昌平北四村「龙湖·观萃」已开盘。
观萃是昌平新房里离海淀最近的。之前6万多大家有点犹豫，最近的价格5万+开头，比较香了。
项目距离8号线生命科学园站2公里并不近，但是距离规划中的19号线北延生命谷站约800米，未来去海淀方便不少。
最新的消息是，10月21日，京投公司对北京轨道交通19号线二期工程（北延及北延支线）进行环境影响评价公众参与相关信息进行第二次公示。
随着19号线的进一步落地，整个北四村发展会非常快。
龙湖观萃户型有80平东西两居、77平南向两居、94-102-115平南北三居，127平南北四居，
宽敞大阳台，赠送后得房率较高，审美不错的装修，77平，低总价，刚需上车不错。
生不逢时，现在市场行情，本来有着热盘潜质的观萃，现在开始特价房模式。
十一期间，我们成交了一套95平，单价5.2万，属于高性价比房源。
想了解更多特价房源，加微maoduidui03，备注龙湖观萃咨询。
【推荐指数：★★★★】
【推荐楼盘：石景山越秀·天玥】
位于石景山苹果园板块的越秀·天玥，期房已售罄。
现房142套，主力户型是98平三居，预计今年年底就能交付。
关于苹果园板块，我们之前详细聊过，看文：
当我们在聊苹果园的时候，我们到底在聊什么
双轨交汇，京西大悦城，加上越秀·天玥是板块内唯一在售的新盘，保值性还是不错的。
04、跟随大盘
跟随大盘的项目/地块盘点有以下9个项目：

【推荐指数：★★★】
【推荐楼盘：朝阳小红门】
酒仙桥0014地块、小红门、十八里店地块一块打包出让。
最终由中海新城摘得。
小红门地块的销售指导价为8万/平。
之前我们也建议大家谨慎看待星光里，后来星光里从开盘8万的价格，到现在特价房7万多，那也证明了我们的判断。
小红门新地块条件要比之前「星光里」好，在一个重新规划的组团范围，指导价8万/平，涨价概率不大。
周边城市界面一般，最大的优势是朝阳东南三环位置，距离地铁10号线分钟寺站更近一些，适合城六区环线控。
【推荐指数：★★★】
【推荐楼盘：朝阳十八里店地块】

地块位于朝阳区东四、五环，地块落袋中海新城。
十八里店项目建设用地面积约9.35公顷，规划建筑规模约25.8万平方米。
这块地一共三部分组成，住宅、商业和幼儿园用地。
带2块商业用地，地块起始总价为788300万元。
地块紧邻地铁17号线十八里店站，板块内还有人大附学校。
附近有朝央和煦、云筑等项目。
因为17号线十八里店到北神树只有一站地铁，十八里店限价8万多，而北神树现在是5万起，3万的差距。我们觉得下游板块北神树性价比更高。


【推荐指数：★★★】
【推荐楼盘：门头沟电建新盘】
电建在今年8月29日以16.36亿拿下门头沟三个地块，期房指导价6.1万，实际开盘价格5万左右。
新盘案名已出——长安华曦府。
在西六环内，容积率为1.8。
项目规划了东西两个区，一共18栋581户，全部10-11层的洋房，而且一梯两户南北通透，户型面积段78㎡的2+1居、96㎡3居、118㎡3居/4居以及135㎡4居。
距离地铁S1线上岸站直线距离仅约400米，临铁盘。距离龙湖天街、中骏世界城非常近。
首付不到60万，总价不到400万，低总价上车盘，适合自住、养老。抬头能看到西山，南边有条小河，周边全是公园。是北京为数不多偏安一隅的小镇。
京西版的阿那亚。
后续项目会有带看，来扫码找小助理预约～

【推荐指数：★★★】
【推荐楼盘：大兴西红门】
9月19日，兴创置地以底价22.25亿元底价竞得西红门6030、6029地块。
得，西红门板块库存又加大几百套。
西红门现在库存量太大，新房扎堆儿，导致去化困难。
拼刺刀降价的西红门板块，卡宴业主表示很受伤。
不着急买房可以等等。
现在有钱有资质想买房，手里也筹码跟开发商谈。
看房前联系我们，可以帮你争取到更多的优惠福利，加maoduidui03，备注西红门咨询。
【推荐指数：★★★】
【推荐楼盘：丰台科技园地块】
中关村科技园丰台园三期1516-45、60地块，因9月19日没有报名，延期至10月31日土拍。
最终由金隅以27亿底价摘得，销售指导价为9万元/平（上下浮动8%）。
该宗地居住约2.16万平方，地上建筑面积5.4万平米，没有配建，纯住宅地块，容积率2.5。
地块在南四环外，地铁花乡东桥站西南方向。
板块内新盘是郭公庄双子，丰和叁号院和中建云境，指导价都是9.2万。目前去化一般。中建云境特价房已经到了7.5万起步。
相比这两个地块，新地块更靠近四环路。

【推荐指数：★★★】
【推荐楼盘：通州土桥/梨园地块】
通州新出让的土地有两个。
通州梨园和土桥两宗地位置非常近，两个地块只差三站地，并且都临铁。
后续拿地情况会在持续跟踪
其中梨园地块10月23日土拍，由招商蛇口以底价9.92亿元竞得，地块楼面价约2.86万/平，销售指导价为6.2万/平（浮动8%）。
该地块土地面积约1.6万平，建筑规模约3.47万平，容积率2.17，控高36米（局部48米）。
土桥地块11月5日土拍，最终由金隅以总价11.96亿底价拿地。成交楼面价2.52万元/平，销售指导价6.2万/平。
项目用地面积约2.15万平，建筑规模约4.74万/平，配建一个幼儿园，容积率2.2，限高30米（局部36米）。
地块位置很不错，1号线通勤，朝阳国贸、王府井周边上班，有通勤的宝子可以考虑一下。
关注最新地块消息，加微信maoduidui03，备注通州进群。
【推荐指数：★★★】
【推荐楼盘：顺义芳华里、青年one】
住总顺义的「芳华里」我们一直比较推荐的是88和97平三居。
顺义老城区稀缺小户型，相比周边面积100多平起步的竞品，刚需更容易上车。
住总青年one对刚需更友好。
容积率1.5，9-11层洋房，72平2+1户型，89平三居，105平四居。
阳台+设备平台+挑空面积，套内使用率达到了100%+。
总价200多万起安家顺义紧邻15号线始发俸伯站，妥妥地铁盘。
两个项目哪个更适合刚需选手上车？来找我们聊聊。

05、微跑输大盘
微跑输大盘的项目/地块，主要有以下几个：
【推荐指数：★★】
【推荐楼盘：丰台张郭庄地块】
地块位于丰台西南五环外的河西板块，距地铁14号线张郭庄站约400米。
张郭庄站是双地铁，1号支线也经过这里，可到石景山、海淀。
旁边熙悦晴翠户型产品一般，很影响销售速度。希望拿地的开发商好好做产品。
附近新房有熙悦晴翠，指导价6.8万/平。国庆期间，靠4万+的特价房猛刷了一波存在感。新地块指导价预计也是6.8万。我已经预感到开盘的惨状了。
目前项目实景示范区已开放，加微maoduidui03，可预约带看，并领取买入分析报告。

【推荐指数：★★】
【推荐楼盘：顺义星悦时光】
顺义新盘的得房率总能给人惊喜。
北京城建在顺义临河的新盘星悦时光，得房率超120%。
户型为77平、87平、107平的三种户型，全都是明卫，南北通透。
首付37万就能买顺义，还带会所，性价比很高。
不过规划中地铁R4线临河站不远，但计划2028年才能建成通车。
确定性比另外两个盘差点儿。
想要项目资料的朋友，来扫码领取。

【推荐指数：★★】
【推荐楼盘：房山新盘必须自住为主】
基于过去的楼市分析呢，房山楼盘跑输大盘的概率比较大。
如果说就想在房山买房，自住的话，我们重点推荐
质价比比较高的京熙润府。
新入市的城建和知筑，地处长阳板块，十年来唯一的供地，也不错。
其他的盘多少都有明显的优缺点。
如果还不清楚该怎么选，加微maoduidui03，安排一对一分析。

关于2024年六批次土拍，我们已经整理好了：
海淀朱房村火速转正，明年1月2日土拍，附：第六轮拟供应项目清单
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