都在抱怨老破小跌
抱怨学区房跌
抱怨改善小区跌
这下豪宅终于也扛不住了
西城：
中信国安府开盘价是15.5万/平。
二手房197平成交价是2800万，成交单价是14.1万/平，已经低于小区的新房价格15.5万/平。西城神盘也是要破发了。
海淀：
西山壹号院181平，业主着售，1850W成交（带车位），均价10.2万，这个盘前两年在12.8万均价这个价格上扛了很多。
西山壹号院作为西北旺板块的次新标杆，这个价格对海淀山后肯定造成了一波冲击。
而且对要入市的永丰南、大牛坊刺激也比较大。
如果你觉得海淀山后本来泡沫大，那么看看山前的情况。
知名楼市博主的家，鲁艺上河村，上次媒体会见面他跟我说，他家小区335平六居成交价在5200多万，6月份成交的327平在3900万……
1300万没了，这钱可以买一套三环大平层，或者是买五六套老破小。
朝阳：
太阳公元89.88平的两居975W成交，均价10.8万。23年最高点的时候是在1400万左右，最高点14万。
但说实话，虽然太阳公元的两居室一直比较便宜，对比大户型卖不上更高的价格，但是跌幅降30%左右，也算高的了。
今年大户型162平成交也在13万左右了。2022年在15.5万左右。
这么看下去，中建玖和府等变成二手房入市，价格能不能扛得住，也不太好说。大概率是在破发的边缘。
为什么连标杆豪宅都跌了？
看到以上的信息，不熟悉北京楼市的人会觉得，为什么豪宅会出现这么大幅度的砸盘。
其实你放在整个楼市大环境看，北京过去两年房价整体下探，豪宅作为置换链条的顶端，不是不跌，只是跌的晚了一点。
下行周期，老破小先跌，之后是次新改善+学区房，最后是豪宅。
那为什么豪宅的跌幅会这么大，甚至比很多次新，老破小跌幅都大？
2020年楼市上行周期，北京出现了一轮分化行情。东西城学区房、海淀朝阳标杆豪宅、次新大改善盘出现了15-20%的涨幅。
而刚需盘、老破小的涨幅很少，有的基本没涨。
所以豪宅下跌，也算是“价值回归”
北京豪宅还能增值吗？
核心地段的豪宅，长期增值与否的逻辑，就是看有钱人会不会长期看好这个城市的经济发展。如果经济持续发展，土豪就有需求来买，而核心地段豪宅本身就是稀缺品，供不应求的基本面不会变化。
所以经历短期的阵痛后，核心地段豪宅的增值逻辑不会变。
豪宅二手房下跌是否会影响接下来的豪宅新房行情？
一定会。需要警惕接下来入市价格过高的新盘。
即使是看起来品质更好，装修更升级，但装修和产品说到底是个阶段性的审美。一旦交付后，和二手豪宅的品质对比，不会高到哪里去。甚至反而不如二手豪宅的情况也比比皆是。
北京的二手豪宅，说到底都有自己的缺点。有的户型很垃圾，有的外立面老旧，但依然能在过去10多年里保持增值，核心原因还是地段，以及地段周边的资源附加（其实是学区）。
脱离了地段，豪宅就是个消费品。
所以，没有核心地段做支持的豪宅，就是耍流氓。
以上。
