最近我们复盘朝阳楼盘，发现特别不可思议的一件事。
那就是朝阳房价居然都不如通州了。
我们系统整理了今年朝阳20个新房情况，每个项目优点缺点以及带客户过程中，发现的风险点（都是一些敏感的，不可以公开说的事情，比如定金周期，交付减配风险，WQ风险等等做了总结）
某些不推荐的板块，我们人为剔除掉了。
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一、朝阳房子分成两种
跌成狗和稳如狗
先来说跌成狗的，崔各庄 王四营 金盏
金盏限价79800
王四营限价71000
崔各庄各种限价88000
但以上三个板块，都有6万+的房源
真的是没天理
要知道通州物资学院、融御的新盘
基本都是6万往上，贵的6万5以上。
朝阳房价再跌，都要比通州便宜了，这怎么能忍？
其中金盏板块有很多猫腻 看上去售楼处人很多
但其实买的人和退房的人一样多
这个盘套路很多，前段时间送20年物业费，现在买房送特斯拉
虽然产品特别好，但是周边配套差
如果你还想具体了解这个盘的一些坑
那就来加微信maoduidui03 咨询。
王四营区域城市界面并不好。
老实说，王四营所有的盘品质都没有今年的新盘产品好。
目前一共三个盘。卖得好的就是保利，融创和鲁能同样是2021年开盘，三年多只卖了一半。鲁能有一个户型一共就8套，我们上次问还有房……
保利锦上一期没几套房了。二期基本还有200套左右。
王四营120平以上的去化是灾难。
品质最好的是「保利锦上二期」，销量也是王四营新房中最好的，但这个盘买入也有一些坑。
最合适的是500多万买地铁7号线，94平三居。
保利锦上二期属于朝阳城六区，临近地铁有学校，比买大兴合适。
另外豆各庄站「绿城·沁园」，106平顶层特价 620万
指导价6.5万 现在5.8万左右，总价比王四营还贵。
超过700万别买王四营。因为东坝、崔各庄都能选，十八里店也能选。
绿城沁园目前就剩下大户型了，项目目前在售10栋楼，106-107-120-150平，基本都是尾盘了，网签很快。
整个王四营板块虽然缺点多，但是属于朝阳最低上车门槛，单看价格确实香。
600万王四营
700万东坝
800万多平房、奶西
所以王四营是朝阳上车最低门槛啊
值得一提的还有崔各庄，三兄弟马上都要交房了！
担心期房交房开盲盒，崔各庄新盘实景园林都给你做出来了，不怕货不对板。
比如「和光悦府」，很难想象楼面价和售价差不多的楼盘，实景能够呈现的这么好。
楼间距也是崔各庄三杰里边最大的，空间开阔舒适，外立面不翻车，小区园林真的很大，儿童娱乐圈超级有意思。
120平的户型所剩房源不多，大概也就二三十套了，少量145平四居。
现在特价房，单价7万以内，6字开头，感兴趣加小助理微信maoduidui03咨询，备注：和光悦府。
这个盘的交付装标还给还是升级了，我们拍的145平样板间，你们可以戳视频感受一下，真的很不错。
「龙樾合玺」还有125和155平四居，特价房也是6开头，好楼层才7万多。
8万8万买南崔是大冤种，7万买性价比拉满，比买通州摆烂盘。
「晓风印月」一直在做特价，是崔各庄三兄弟里最便宜的，期房终于要卖完了，只有两三套，位置不太好，有点硬上，不着急可以等现房。
不过据说现房要卖8万+，建议开发商冷静啊，价格不要太飘～
这个三个盘都是华润、招商、绿城三家经验丰富的品牌物业，口碑都不错，未来二手房维护有保障。
关于崔各庄三兄弟项目优缺点，最新在售房源情况，我们在《2024年朝阳新房总结报告》里都写清楚了，有需要的宝子加微maoduidui03获取。
另外，你们都说崔各庄难卖，但是今年反而流速非常好。尤其是12.5万的酒仙桥出来，朝阳价格总体又要抬高了。
6万+的价格，以后要告别朝阳了
除了金盏，那地主要是养老。
二、房价稳如老狗的板块
基本都是大户型
平房的现房，「保利·和光煦境」预计9月份入市，玺悦朝阳是年底。
保利和光煦境现房106三居户型分布在4号楼和1号楼，共计54套，不加飘窗得房率在76%-78%左右。
126四居户型分布在1号楼，共计45套，不加飘窗得房率在78%左右。
「玺悦朝阳」现房可怜的小户型个位数，基本上别指望了。
大部分130平，77套。
东坝一共差不多500套房源。其中「保利天汇」的房子不到200套。
「京投发展北熙区」一期剩余户型主要109-114-123-135。
二期目前是大户型150平-170平全四居。开盘可能开140套左右。
如果东坝想买三居，优先看保利。保利天汇119平三居库存多一些。京投109-114平户型得房率和品质不如保利，所以价格优惠一些，现在有特价房。
如果想买四居，只能买京投，保利160-170平没有房源了。
所以他们俩现在是互补的状态，不是竞争的状态。
保利价格在8.1-8.3万左右，其实比较稳定。
十八里店，金隅四期肯定不做小户型，说是往大了做，目前还没确定。金隅想打造出一个产品标杆出来。
目前「保利·朝央和煦」只有少量143平四居和171平三居。
盘点了以上房源，我们发现了一个鬼故事。
就是朝阳90平以及以下的小户型基本不多了
刚需600万在朝阳只有少数的选择
主力热销面积是100-120平的刚改
120平以上，总价1000万左右的次新二手房竞品多
除非位置较好，大部分板块新房去化相对较慢
不得已只能降价清库存
下篇文章，我们来分析一下
为什么整个朝阳的价格体系分裂如此严重
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