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4年前，猫叔已经系统的更新过小白买房系列，看过这份买房宝典，不少新手村的同学进阶到可以打初级副本的程度。
随着政策变动，小白买房系列是时候迭代更新了。
今天这篇文章，纯纯的基础扫盲贴。
旨在帮助刚入房市的小白朋友们，了解必要买房知识，或者也可以加微信maoduidui03，领取报告或安排一对一咨询。
本篇文章共分为三个部分：
第一部分：2024年购房新政梳理
第二部分：新房篇
第三部分：二手房篇
本篇主要聊第一部分，新房篇/二手房篇税费全解析，我们下篇聊。
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2024年购房新政梳理
购房政策
北京买房有两大要素：一是购房资格，二是足够的钱。
不管是新房还是二手房，购房资格一定要确认好，别看了半天最后发现自己根本没有房票，那等于白忙活一场。
目前，北京购房政策分两大区——通州区和非通州区。
先看松绑最早的通州区。
今年2月6日起，最严限购的通州开始松绑。
根据新政策，在京具备购房资格的四类家庭可以在通州区购买一套商品住房，并且通州取消了之前通州区落户或就业家庭购房需要满足的落户、社保或纳税满3年的要求。
在京具备购房资格的四类家庭包括：
1、在京未拥有住房的北京户籍居民家庭。
2、在京已拥有一套住房的通州区户籍居民家庭。
3、在京已拥有一套住房，与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系的北京户籍居民家庭。
4、在京未拥有住房，与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的企事业单位存在劳动关系的非京籍居民家庭
为了方便看，我根据最新政策梳理了一张表格：
430新政后，北京购房政策放松，在原有住房限购的基础上，允许在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。
需要注意的一点是，通州全部在5环外，对于五环外通州区（不含台湖、马驹桥地区）的加购要满足以下任意一点才行：2、与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。
关于通州区买房，我们单独做过区域报告，加maoduidui03可免费领取一份。![]()
3月27日起，北京市废止了“夫妻离异任何一方3年内不得购房”的规定。按照新规，离婚后只要有购房资格就能买房，离婚不满1年，家庭名下没有房子也能按照首套贷款买房。看完以上购房政策，对于在北京有购房资格，但还没买房的人群说，在不影响你生活、可提供充足月供的情况下，真心建议，优先买五环内的新房。因为新政后，五环成了买房套数分水岭，未来北京楼市的区域划分，会延续“五环内外”的逻辑，预判未来房子的价格逻辑也会以“五环”为界。贷款政策和以往不同，今年的626新政出台后，首付比例、利率等均做了调整。626新政涉及住房商业贷首付比例降低、二孩家庭首付比例降低、公积金贷款额度上浮、以旧换新五个维度的政策：2、二套首付五环内35%，利率3.9%；五环外30%，利率3.7%；4、公积金首付和这次调整的1、2点相同，提高公积金贷款额度；
这5个纬度政策中，其实也就降首付、降利率用处比较大，下调首付比例和房贷利率，降低了购房者的资金门槛和购房成本。如果是二套住房，购买五环内住房的商贷利率则降至3.8%，购买五环外住房商贷利率则降至3.6%。并且，调整后的房贷利率也是北京历史最低水平，和公积金贷款利率差距越来越小了。算一笔账，以首套房商贷100万，利率3.95%，等额本息还款30年为例，此前月供为4745元，总贷款利息70万元。新的贷款利率，五环内首贷利率3.4%执行后，月供为4435元，月供减少310；总贷款利息60万元，利息减少10万左右。网上找了一张公积金利率速算表，借款1万，对应的等额均还金额，方便做参考：最高接盘购房人依旧按照之前的首套LPR + 55BP，二套LPR+105基点执行。上面聊过的贷款政策中，首套、二套的首付比例和利率是不一样的，那我们需要清楚，自己买房究竟是算首套还是二套。2023年9月1日后北京宣布了“认房不认贷”，加上626新政发布后，京籍二胎及多胎家庭买二套房也按照首套算。简单说就是，现在判断在北京买房是首套还是二套，只需要看北京是否有房。626新政中提到了鼓励以旧换新，这不，2024年7月19日，北京启动商品住房“以旧换新”活动。换房人缴纳一定的定金，与开发商签订以旧换新的协议。签订协议后，换房的业主可以享受到旧房出售、购买新房、过渡居住、购买家具家电等全过程的服务优惠。并且在90天内，旧房未成功出售的，购房居民可无条件申请退还订金，退款时间不超过15天。本次以旧换新活动将持续至12月31日。想参与活动的业主有三种渠道，也给大家贴出来：一是登录北京房地产业协会、北京房地产中介行业协会官方网站直接访问活动专区；二是在支付宝小程序搜索“换新购”，报名登记参加活动；
这个活动相当于白纸黑字的签了定金退还协议，换房人能提前锁定意向房源，如果房子没有卖出，无法正常签约，定金在规定的时间内退还。
当然放在以前，定金也是能退的，只不过退还过程曲折亿点，定金退还时间长亿点，enmmm......但不管怎么说，如果你需要置换，并且意向项目正好参与活动，还是值得去看看。![]()
7月21日发布的文件规定，允许有关城市取消普通住宅和非普住宅标准。如果北京取消普宅和非普标准，会是对房屋交易税费有影响，对买房人来说，能省下不小一笔钱。当下，政策频出，更文速度跟不上政策变动速度![]()
假使调整所得税年限，那对应的税费同样有变化，具体看政策变动再做更新。另外，小白买房报告已更新，热门板块/热门新房楼盘，我们之前也做过系统的看盘及报告，能在你买房过程中给到客观真诚且靠谱的意见。
