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功德寺10.5万就卖，永丰南、大牛坊遭背刺，海淀土拍太疯狂！

楼市 2024-09-20 18:08 北京

今天的瓜一个比一个劲爆！

猫子说，从今天起，她要省吃俭用攒钱买房！！！一起和粉丝们冲海淀。

废话不多说，一个个聊。

01、功德寺指导价10.5万？

宝子们，关于海淀功德寺地块，最新鲜消息来了。

猫子打听到一个一手消息，全网独家。

如有雷同，那就是他们抄猫子的，请大家在此做个见证

不过目前这消息不保真，有待验证，仅供参考，大家以吃瓜心态看。

功德寺指导价10.5万。

是的，你没有听错。

很多人以为这块地指导价怎么也得12万，甚至14万起。

现在，

不要14万！

不要12万！

10.5万就能买！

我们有功德寺地块一手调研资料，后续在群里跟大家解读这个地块可能的户型强排方案。

大家感兴趣加微信maoduidui03来蹲。

功德寺地块指导价10.5万，

楼面价最低能到6.3万，溢价上限才15%

如果底价拿地，缝隙差可以做到4万，

如果是开发商抢地，那么最高楼面价也才7万多，缝隙差3万多。

缝隙差和开发商的利润率息息相关。

产品品质肯定不差。

（如果赶上北沙滩这种，确实可能要避雷）

按照这个价格，海淀百分百要迎来摇号土拍，土地市场好久没有开发商挤破头抢地块的场面了。

上次这种大场面还是越秀拿着大吉纸袋拍四季青地块的时候。（顺便说一下香山樾二阶实景展示即将开放，大家可以期待一下）

唯姐辣评：功德寺真的是在做功德啊，倒挂盘来救市

北京楼市需要提振信心，这重任给了两个项目：

一个是酒仙桥的北京宸园。目前我们打听到的消息是，截止9月20日，售楼处排卡已经到了70个以上。

另一个是功德寺，一个还没出世，便肩负重大使命的地块。

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02、对比二手依然能打

功德寺10.5万价格，比大家预期的低了不少。

导致虽然海淀二手房个别房源踩踏，下跌猛烈，但功德寺价格依然能打。

我们看一下海淀功德寺板块儿附近目前的二手房的价格。

神盘清河橡树湾，今年成交30套左右，橡树湾五期成交差不多5套左右，目前五期挂牌价14.5万，最低挂牌价接近13.8万。最近这两个月没成交，我记得上次前两个月有238平成交的，总价3050万，带车位，均价12万+。

西山壹号院今年成交10套左右，主要成交房源在南区，181-202平三居为主，小区挂牌价11.7万，最新跌破了，大户型181平的成交价是1850万，带车位。

如园今年成交不少，北区最小户型230平，小区挂牌价12.2万。

但是同样也跌惨的一批。

你就说，指导价10.5万的功德寺，加上好的品质，跟这些房子比起来，价格够不够香吧。

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03、功德寺项目户型面积段猜想

功德寺项目拟供应2个商品房地块，占地面积约7.74公顷。

两个地块体量约16.25万㎡，容积率2.1。

地块形状方正，利于楼栋排布。

体量很大，按照套均150平以上计算，预计1000套以内房源。

至于户型。

按照今年的情况，我们预计，如果说是开发商想保守做的话，应该是在150平-200平左右。

功德寺地块10.5万的价格虽然很香，买房人淳朴的愿望：

户型可千万不要做傻大的大三居。

看万科如园儿220平的大三居，都已经跌成什么样了

再来说说地块情况。

功德寺地块是这几年海淀土拍中的优质地块。

位于靠近北五环，海淀上地、西二旗之间。

北侧2公里范围内，是北京产业核心区。

大名鼎鼎的后厂村，腾讯、新浪、网易、百度、联想等大厂云集，走路就能上班，新房不愁卖。

南边是已交付的功德寺安置房，建筑体量21.24万㎡，共18栋楼，2000余套房。

功德寺地块距离16号线马连洼站约1.7个公里，

13号线和昌平线交汇清河站约2公里以上。

距离建设中的13号线B段软件园站约1公里左右。

周边基本生活配套齐全。

该地块缺点是，地块西侧高压线密集。

不过这些不影响地块价值，高压线是否会埋地很难讲，但可以避免选临近高压线的楼栋。

早晚高峰堵车严重，不止开车堵，骑电动车会堵。

不过在周围大厂上班，这个问题不大。

感兴趣的宝子扫码加maoduidui03，备注功德寺+预算进群。

04、北沙滩业主们又被刺激到了

不知道功德寺的价格一出来

会不会让北沙滩的业主们更加受伤。

寒心，真正的心寒不是大吵大闹。

要知道，当时这个盘并不便宜。

限均价11.2万，政府持有10%，相当于自己承担10.08万，总价1200万起步。

当时开盘摇号参与人数2638人，抢714套房，热度相当之高。

现如今，北沙滩维权潮席卷red书，另外几个中建兄弟，也受了连累。北京宸园销售跟我诉苦说，他最近老被客户嫌弃。反思了很久不知道咋回事。

一问是客户把一局跟北沙滩开发商弄混了……

希望北沙滩这事能够顺利解决吧。海淀地块都是金鸡下的蛋，出个地块不容易。做个好产品开发商可以说能光宗耀祖了。全国出去吹牛逼——这种机会要珍惜呀。

海开表示：猫怼怼说的对，加个鸡腿。

话收回来啊，还是等等党香，等来了指导价10.5万的功德寺地块，感兴趣的宝子加maoduidui03，备注功德寺+预算进群。

05、永丰南：功德寺你不要伤我

功德寺出来以后，永丰南会不会受到影响呢？

猫叔家关注的海开永丰南项目的粉丝真不少。还有很多中介，开发商销售换个马甲趴群里。我平时说个啥个别销售都要跟领导去告状，我真的太难了。你说你不研究怎么卖房，天天当余则成盯着我干啥。

来透点关于海开永丰南项目的消息。

项目预计明年开盘。

据说海开永丰南产品和北京宸园项目是一个设计团队，整体产品品质不会差，可以参考北京宸园。

目前传闻住宅面积是110-170平三居到四居，少量90平户型。户型尺度还在调整中，最终消息以开发商公布为准。

指导价9.3万/平，价差正负8%，实际价差估计拉不开太大差距。最终开盘价格还是得看开发商及市场行情。

关注永丰南的宝子，扫码加助理微信maodudiui03，备注永丰南+预算进群。

06、功德寺vs永丰

功德寺价格如果是10.6万的话，永丰板块整体9万的价格能抗的住吗？

要知道，两个板块项目的价差不到1万，地理位置不过6公里左右。

当下的京楼太刺激了，我们期待一下海开和保利的解题思路吧。

猫子吃瓜不嫌事大。

07、拯救楼市，还得看海淀

要我说拯救楼市还得看海淀。

最近，圆明天颂出来一套16.5万的成交。

猫子还特意求证了一下是不是真的，

猫子的小基友小阿里说是大概率为真。

如果对比圆明天颂的话，功德寺简直就像在免费做贡献一样，这个价格真的是太香了。

让我们再次见证十几家开发商来抢功德寺的盛况，

等待土拍热市，

让大家对北京楼市看到希望。

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建有功德寺群/永丰群/海淀群/昌平群/朝阳群/南城群/顺义群及京南/京北/京西/京东特价房群，加助理maoduidui03备注意向区域+预算进群。

京楼猫怼怼

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