金隅四期——北京隅·东序前不久终于面世了，为了给自己壮胆，还开了个产品发布会。目前售楼处和样板间已经开放了。确实挺用心，示范区做的非常好，以致于让毒舌的猫子不知道怼哪……小半年的时间，金隅没等到市场大热，反而等来了中海新城的背刺。号称「不降价」的十八里店，在市场面前，价格还是被打下来了。住宅楼面价5.22万/平，限价7.9万/平，如果真的卖7万出头，那属于不赚钱。除此之外，金隅东序很少的一部分98 99平小户型，之前说肯定买不到，但现在找黄牛几千块钱就能买。
咱们回顾下11月29日下午，中海新城以153.16亿拿下酒仙桥+小红门+十八里店三这组巨无霸地块。这直接刷新了北京地王纪录。而且给金隅东序带来了对手。其中，十八里店中海692地块指导价为7.9万/平。价格跟金隅限价没差距。但是条件可能要比金隅地块好一些。692地块住宅占地面积约4.8万平，建筑面积13.4万平，容积率2.695，控高60米。
中海新城拿下的这块地，面积比旁边的隅东序大，部分楼栋还可以比金隅高（692地块部分楼栋可以做到80米高，金隅只能60米）。容积率低了（金隅容积率2.8），这就意味着未来中海新城地块楼栋未来也比金隅间距更宽。
加上中海又位于东序西南方，东序部分楼栋存在被中海遮挡情况。
东序赶紧跑，收割一波是对的。
小道消息说中海打算做改善产品，户型150平起。也不确定。如果真的是这个户型，那猫子只能对海子说，失敬失敬。加微信maoduidui03，备注十八里店进群，后续有消息我们会群内第一时间分享。![]()
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整个项目共有17栋楼，824户，改善为主，楼高5-17层，交房时间2027年10月。
可能是看元玺在石景山打败了中海天镜，金隅也希望沾点元玺的好运气，从而打败石景山の王中海新城。他的户型面积和格局简直就是石景山元玺的翻版本，一个十八里店版本的元玺。面积从127平-193平，有少量98-99平户型，几乎覆盖所有客群。户型的优点客厅转角落地窗就不多说了，最大的槽点来自于面宽是在是一般。比如127平客厅面宽3.6米……你去看看不远处的北京润府，109平客厅就做到这个面宽了。比如155平户型面宽只有4.2米……怎么说呢，丰台110平的户型，面宽都超过这个数据了……金隅最大的风险点在于，阳台交付后会不会封闭。现场开发商说后续阳台会封起来，那么业主是不是都是同意的。还是会有意见。要知道封不封阳台，足以让一个小区的邻居对立撕逼，日子过得鸡飞狗跳。因为阳台有人想封，有人觉得封了low影响小区售价。![]()
不算赠送，他的得房率才77.9%起步，实在是有点低。加上赠送得房率是上来了一些，但室外阳台整体的利用空间不如室内大。
如果后续中海新城是室内阳台，那么户型得房率和实用性就要比金隅大很多了。![]()
当然我也是希望金隅快点跑路。十八里店人大附的光环其实已经透支了不少。目前，除了北京隅东序和中海新城692地块外，剩余四个盘已经去化七七八八了。![]()
ps：网签数据有延迟，仅做趋势参考。
实际上，金隅一期，二期剩余房源不到30套，三期部分房源有不错楼层。算下来，整个板块内新房供应差不多3500套。另外，十八里店还有规划了二期，还有一大片住宅供应。当下市场环境下，如果朝阳供地节奏没把握好，同为四环的十八里店短期继续大量供应，很容易造成「西红门化」局面。![]()
这个盘有地铁，西侧有规划中北京师范大学附属中学，南侧规划华润万象汇大型商业，都在家门口。价格5.X万/平起，一站地比十八里店便宜近2万，综合性价比更高。户型有99 /109平三居，129 /133 / 157/ 177平四居。还有少量顶层变异户型，总价450多万起。往西看，有亦庄x24，容积率2.5，预计六批次土拍。文件中明确提出层高不低于3.1米，鼓励首层架空空间，鼓励风雨连廊。龙湖天街+教育资源+产品，配套齐全（除了地铁），并且城市界面也很好。指导价8万，销售均价6万开头，价格也比十八里店便宜。总价1000万以上，预算考虑孩子上学，全北京都看的客户群体，又被海淀功德寺、永丰南等截流。如果让猫子比较简单粗暴的分析，那么猫子建议大家买两头的。金隅本次首次楼栋以西区为主，95平35套、99平20套、114平26套，都还不错。
十八里店买低总价，流动性好的房源没问题。
另外182平，193平这种极致舒适型的也不错。板块内占比少。买这种房子不图增值，就图占据板块楼王的自豪感。
如果犹豫该不该买，可以来问问我们。，另外关于噪音、光照、性价比房源选择，可以联系maoduidui03
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